תום הלב של רוכש שני בעסקה נוגדת – מאת עו"ד שי עמית
כבר נכתב במדור זה על שלל פסקי הדין של בית המשפט העליון בתקופה האחרונה בנושא של עסקאות נוגדות והאבחנה איזו מבין שתי העסקאות גוברת. אקדים ואזכיר את הכלל המשפטי הקבוע בסעיף 9 לחוק המקרקעין: כאשר נמכרת קרקע לשני קונים, זכותו של הקונה השני תהייה עדיפה, אם הוא רכש אותה בתום לב, בתמורה והעסקה הסתיימה בכך […]
חזקת שיתוף בנכסים ובחובות – מאת עו"ד שי עמית
מתי יכולים נושים לפעול לגביית חובות של בן זוג אחד כנגד האחר? שאלה זו מתעוררת פעמים רבות גם – ולעיתים אך ורק – ביחס לנכסי מקרקעין של החייב ובת זוגו. הסיטואציה היא שבן זוג אחד, לדוגמא הבעל, מנהל עסק כלשהו, בין בעצמו באופן ישיר ובין באמצעות חברה שהוא הרוח החיה מאחוריה, וכדי לקבל אשראי מבנקים […]
עסקאות נוגדות ותום הלב – מאת עו"ד שי עמית
בשנה האחרונה אנו עדים לפסיקה חדשנית וערה של בית המשפט העליון בנושא של הכרעה בין שתי עסקאות נוגדות על אותה קרקע. בית המשפט מגבש פסיקה מנחה שתשפיע בעתיד על ההכרעות בסכסוכים שיובאו בפני בתי המשפט בערכאות התחתונות. בע"א 1249/03 בענין חנא נגד ח'אזן ואחרים ניתן בחודש אוקטובר השנה פסק דין בנסיבות המקרה שלהלן: בשנת 1961 […]
בנק כ"שותף" ליזמות בניה – מאת עו"ד שי עמית
לצערנו, בתקופה האחרונה מתרבות הידיעות על חברות בניה, קבלנים ויזמי נדל"ן, המגיעים לסוף דרכם לאחר שהבנקים עצרו את המימון לפרויקטים ספיציפיים או לחברות עצמן באופן גורף. הגורמים להתנהגות זו של הבנקים הינם בראש ובראשונה המיתון בכלל והסטגנציה בענף הנדל"ן בפרט, המינוף הרחב מדי שאפשרו אותם בנקים לפני שנים לא רבות והלחץ שמפעילים בנק ישראל והמפקח […]
בניה הגורמת מטרד – מאת עו"ד שי עמית
מרבית התושבים בישראל גרים באזורים שנחשבים אזורים צפופי אוכלוסין, ובין אם הם גרים בדירות בבית משותף, ובין אם בבית צמוד קרקע, לרב מדובר בנכסים המצויים בשכנות לנכסים אחרים, שלא לומר, בשכנות קרובה לנכסים אחרים. אין צורך לומר, כי תופעת הבניה הבלתי חוקית, הינה תופעה שכיחה מאוד במקומותנו, וישנם לא מעט בעלי נכסים המוסיפים תוספות בניה, […]
מימוש משכנתא בדירת מגורים – מאת עו"ד שי עמית
מרבית רוכשי דירות המגורים, מממנים חלק מעלות הרכישה ע"י נטילת משכנתא מבנקים למשכנתאות, תוך שהם חותמים על הסכם הלוואה עם הבנק ועל שטר משכנתא שנרשמת בלשכת רישום המקרקעין. בעיתות מיתון ומצוקה מתקשים לווים להחזיר את תשלומי ההלוואה לבנקים ומוצאים עצמם כנגד סיכון של מימוש המשכנתא ופינויים מדירת המגורים. יש לזכור כי מימוש משכנתא מתבצע באמצעות […]
הברחת נכסים פסולה – מאת עו"ד שי עמית
עבור חלק גדול מהאנשים, דירת המגורים היא הנכס היקר ביותר שנמצא בבעלותם. בימי המיתון בו אנו מצויים כבר תקופה ארוכה, עסקים רבים מצויים בקשים כלכליים קשים ומגיעים למצבים של חדלות פרעון ופשיטת רגל. במרבית המקרים, גם אם העסקים מנוהלים באמצעות מסגרת תאגידית, בעלי המניות נאלצים לחתום על ערבויות אישיות בעיקר כאשר מדובר באשראי שמעניקים בנקים […]
נאמנות כפויה בין מוכר לקונה נכס מקרקעין – מאת עו"ד שי עמית
דיני המקרקעין קובעים הסדרים מיוחדים וספציפיים לגבי תחומים רבים הקשורים לעסקאות מקרקעין בשונה מעסקאות רגילות. דוגמא מובהקת לכך היא בתחום ההתיישנות. כידוע, תביעה רגילה שאינה בקשר למקרקעין, מתיישנת לאחר 7 שנים, משמע, לאחר שחלפו 7 שנים מיום שנולדה זכות התביעה, הרי שהיא מתיישנת ולא ניתן להגיש תביעה בקשר אליה. לעומת זאת, חוק ההתיישנות קובע תקופות […]
הסכמי שיפוי בין עיריה ליזם – מאת עו"ד שי עמית
סעיף 197 לחוק התכנון והבניה מעניק את הזכות לכל מי שנפגע מתוכנית ביחס למקרקעין שלו או ביחס למקרקעין גובלים, לתבוע מהועדה לתכנון ובניה פיצוי על הפגיעה שנגרמה לו. כפי שניתן לראות, בשנים האחרונות רווחת התופעה של הגשת תביעות לפי סעיף 197 זה ובתי המשפט אף מסיעים להרחבת המקרים הנכנסים בגדר סעיף זה. אין זה סוד […]
חוק המתווכים – מאת עו"ד שי עמית
בשנת 1997 נכנס לתוקף חוק המתווכים במקרקעין, שאמור היה ליצור מהפכה בכל הנוגע לענף התיווך שהיה פרוץ לחלוטין. החוק ביקש להסדיר ברישוי את כל מי שפועל בתחום התיווך במקרקעין, וזאת ע"י קביעת כללים לפיהם שר המשפטים ממנה רשם שיהיה אחראי על העוסקים במקצוע, לידו תוקם ועדה מייעצת, ומי שרוצה להיות מתווך ידרש לעבור בחינות ולקבל […]
