סעיף 197 לחוק התכנון והבניה מעניק את הזכות לכל מי שנפגע מתוכנית ביחס למקרקעין שלו או ביחס למקרקעין גובלים, לתבוע מהועדה לתכנון ובניה פיצוי על הפגיעה שנגרמה לו.
כפי שניתן לראות, בשנים האחרונות רווחת התופעה של הגשת תביעות לפי סעיף 197 זה ובתי המשפט אף מסיעים להרחבת המקרים הנכנסים בגדר סעיף זה.
אין זה סוד כי קופת הרשויות המקומיות והועדות לתכנון ובניה ריקות, והן חיפשו דרך להתחמק בפועל מנטל תשלום הפיצוי לכל מי שיגיש תביעה שתתקבל. מיותר לציין כי במקרה של תוכניות גדולות באזורי ביקוש, יכולים סכומי הפיצוי המצטברים להגיע למיליוני דולרים רבים.
הפטנט שפותח לפני מספר שנים והפך להליך קבוע בועדות תכנון ובניה שונות, הינו להחתים את בעלי הקרקע נשוא התוכנית החדשה, על כתב שיפוי, בו מתחייבים בעלי הקרקע לשאת בפועל בכל פיצוי שיקבע בגין תביעות לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.
אין כלל הרשאה בחוק התכנון והבניה לעשות כן, ניתן לטעון אף כי בהעדר הרשאה מפורשת, מדובר בפעולה בלתי חוקית שנוקטות הרשויות, אשר מתנערות בחובה שהוטלה עליהן מפורשות בחוק ובגלגולה על בעלי הקרקע יש משום סיכול כוונת המחוקק והטלת מעין "מס" על בעלי הקרקע, בלי סמכות חוקית.
כמו כן, העברת נטל תשלום הפיצוי אל כתפי בעלי הקרקע, יכול לגרום למצב בו לועדות לא תהייה כל מוטיבציה לדון בכובד ראש בתביעות הפיצוי שתוגשנה אליהן, מאחר ובכל מקרה לא הן אלה שישאו בעלות הפיצוי.
טיעון נוסף נגד גלגול החבות בפיצוי על בעלי הקרקע היא שבעלי הקרקע נושאים אגב אישור תוכנית ובניה בפועל בהיטליי השבחה, בהיטלי פיתוח כגון היטל סלילת כביש ומדרכה, תיעול, חיבור מים ואגרות בניה שונות. עלות כלל התשלומים הינה עצומה ואין ספק שהיא מעשירה את קופות הרשויות ומממנת בפועל חלק ניכר מעלויות הביצוע של התוכניות. לזאת ניתן כמובן להוסיף את הבניה עצמה שגורמת להוספת שטחים רבים עליהם גובות הרשויות ארנונה ואגרות נוספות.
בית המשפט התיחס לחוקיותם של הסכמי שיפוי במספר פסקי דין בבית המשפט העליון, אך רק בהערות אגב ולא באופן חזיתי ומלא. לפני מספר חודשים ניתן פסק דין בבית המשפט המחוזי בירושלים, בפרשת סברנסקי ואח'. בית המשפט נדרש להכריע בטענה כי הסכמי השיפוי אינם חוקיים ולפיכך יש לבטלם.
בית המשפט קבע, כי באופן עקרוני, אין לפסול את השימוש בהסכמי שיפוי ואין הם מנוגדים לדין, אולם בית המשפט צמצם את אפשרות השימוש בהסכמי שיפוי למקרים ראויים בלבד. נקבע כי רק במקרה בו מדובר בתוכנית נקודתית, שמקודמת ע"י יזם פרטי, והיא נועדה להעניק לקרקע שבבעלותו בלבד זכויות משופרות בעלי משמעות כלכלית ליזם בלבד ולא לציבור כולו, רק אז ניתן יהיה להכשיר הסכמי שיפוי שיגלגלו את תשלום הפיצוי על כתפי היזם. כמו כן הדגיש בית המשפט, שיש להקפיד ולבדוק כי ועדות התכנון יפעילו כראוי את שיקול דעתן בבחינת התוכנית והפגיעה שלה בבעלי מקרקעין אחרים.
יש לקוות כי בתי המשפט יתנו פרשנות מצמצמת לפסק הדין ויבחנו בכל מקרה לגופו האם עמדו הרשויות בכללים שמתווה פסק הדין בפרשת סברנסקי, ויבדקו האם תוכנית מסויימת אכן נחשבת לתוכנית "פרטית" של יזם או שמא מדובר בתוכנית שבפועל מגשימה את מדיניותה ומטרותיה של הרשות התכנונית באזור. בית המשפט לא נתן דעתו לעובדה כי במקרים רבים, נוכח העובדה כי רשויות התכנון מסורבלות, חסרות אמצעים ועמוסות בשלבי תכנון של תוכניות קיימות, נאלצים יזמים פרטיים לעשות את מלאכת התכנון בעצמם, באופן שתואם לחלוטין את מדיניות מוסדות התכנון, כך שבפועל היזמים חוסכים לרשויות את עלות התכנון, מקדמים את התוכנית בקצב מהיר ועושים בעצם את מלאכתן של רשויות התכנון. יש למנוע מצב בו יזם שלקח על עצמו לעשות את מלאתה של רשות התכנון, קידם תוכנית, שילם היטלי השבחה ופיתוח וכעת ידרש לשאת גם בעלות הפיצוי בגין תביעות לפי סעיף 197.
