מתנה או ירושה? – מאת עו"ד שי עמית
לעיתים קרובות מתלבטים בעלי נכסים לתכנן כבר בחייהם את תוכנית חלוקת נכסי המקרקעין שבבעלותם לבני המשפחה השונים, לרב לצאצאים. בעיקרון קיימות שתי דרכים פשוטות לבצע העברת בעלות בנכסי מקרקעין בסיטואציה זו: ע"י העברה ללא תמורה (או במילים אחרות, לתת את הנכס במתנה) או לחלופין ע"י העברה בירושה לאחר המוות וקביעת הוראות מתאימות בצוואה. חוק מסוי […]
פסילת שווי עסקה במקרקעין ע"י רשות המסים – מאת עו"ד שי עמית
האם התשריט הבא נראה לכם בדיוני? התקשרתם בהסכם למכור בית או מגרש בסכום של 100,000$ ורשויות המס טוענות כי אתם צריכים לשלם מסים לפי שווי של 200,000$! אחת התופעות הבולטות בשנים האחרונות במערכת היחסים הכפויה בין האזרחים לבין רשויות מס שבח, הינה פסילת שווי העסקה המדווח לרשויות המס וקביעת שומת מס לפי שווי גבוה יותר. […]
מניעת אישור לטאבו בגין חוב בהיטל השבחה על שימוש חורג? – מאת עו"ד שי עמית
דיני התכנון והבניה מרחפים מעל כל נכסי המקרקעין וקובעים למעשה לא רק מה ניתן לבנות על הנכס, באילו תנאים ומגבלות, אלא קובעים גם מהם השימושים המותרים באותו נכס. לדוגמא, אם מותר לפי התב"ע לבנות על מגרש של 1,000 מ"ר (דונם) 100% בניה, שמתבטאים ב- 1,000 מ"ר בנוי, ובעל הנכס מתכוון לבנות מבנה בקומה אחת של […]
האם ניתן למנוע אישור לטאבו בגין חוב עבר? – מאת עו"ד שי עמית
כידוע, קצרה היריעה מלפרט את מלוא התשלומים הנדרשים ע"י הרשויות המקומיות והועדות לתכנון ובניה מבעלי נכסי מקרקעין. החל מאגרות בניה, היטלי סלילת כביש, תיעול והנחת צינורות, חיבור מים, ביוב, עבור בהיטלי השבחה בגין כל תוכנית מטיבה ועד לתשלומי ארנונה שוטפים. זכותה של העיריה לגבות כל אחד מתשלומים אלה קבועה בחיקוקים הרלוונטים לכל חיוב, לעיתים רשאית […]
עסקת נטו במקרקעין – מאת עו"ד שי עמית
עסקת מכר-רכישה של מקרקעין יכולה ללבוש צורות שונות וקונסטרוקציות משפטיות מגוונות. אחד הסוגים הפחות נפוצים, הינו עסקת מכר המכונה עסקת נטו. במקרה זה הסיכום המסחרי בין הצדדים הינו כי הקונה ישלם למוכר סכום נטו קבוע, כאשר הקונה נוטל על עצמו לשלם את כל או את מרבית המסים, ההיטלים והתשלומים שחלים באופן רגיל גם על המוכר, […]
ניוד זכויות בניה – מאת עו"ד שי עמית
אחד התחומים החדשים יחסית בעולם המסחר הקשור למקרקעין הינו מכירה, העברה או "ניוד" של זכויות בניה מנכס אחד לנכס אחר. הכוונה היא להעברה של זכויות בניה עודפות שיש לנכס מסויים לפי התב"ע התקפה, ולבעל הנכס אין צורך או כוונה לממש זכויות אלה, ולכן הוא מעונין להעבירן לנכס אחר, בין אם הנכס הוא בבעלותו, ובין אם […]
תשלום היטלי פיתוח – מאת עו"ד שי עמית
ידוע כי הקופה ברב הרשויות המקומיות ריקה ומרבית העיריות מצויות בגרעון מתמיד וגדל. אחת הדרכים של העיריות להעשיר את הקופה היא באמצעות שלל היטלים, אגרות ותשלומי פיתוח המוטלים על כל מי שמבקש לבנות פרויקט כזה או אחר בתחום אותה רשות. כל יזם או קבלן יודע כי על כל מטר בניה שהוא מבקש לבנות, יהא עליו […]
היטל השבחה – מועד יצירת החיוב ומועד התשלום – מאת עו"ד שי עמית
היטל השבחה הוא מעין מס שמטילה הועדה המקומית לתכנון ובניה מכח חוק התכנון והבניה על בעלי נכסים שנהנו מאישור תוכנית ביחס לנכס שלהם, אשר השביחה והיטיבה את הזכויות המוקנות לנכס ואגב כך, את שווי הנכס. ההשבחה יכולה להיות כתוצאה מתוספת זכויות בניה או משינוי ביעוד הקרקע שמעלה את ערכה. אחד המאפיינים היחודיים ביחס להיטל […]
מהי עסקת קומבינציה? – מאת עו"ד שי עמית
עיסקת קומבינציה היא אופציה מאוד קורצת לבעלי קרקע כדרך לממש את המגרש שלהם, אך היא עיסקה מאוד מורכבת עם פנים רבות. כשמדברים על קומבינציה, תמיד מזכירים אחוז מסויים שמהווה את אחוז הקומבינציה: כיצד בכלל נקבע אחוז הקומבינציה בעיסקה ביחס למגרש ספציפי? משמעות קומבינציה של 50% למשל, הינה כי בעל הקרקע יקבל 50% מכלל המבנה שיבנה […]
עסקת קומבינציה – מיסוי – מאת עו"ד שי עמית
כלל בסיסי בכלכלה מניח שככל שהסיכון שאתה לוקח גדול יותר, כך גדל גם הסיכוי שלך להפיק רווח מקסימלי מהפעולה. כפי שפרטתי, עיסקת קומבינציה היא עיסקה מורכבת ובעלת סיכונים רבים הרבה יותר מעיסקה של מכירה במזומן, ולפיכך, היכולת של בעל הקרקע למקסם את פוטנציאל הרווח מהמגרש שלו באמצעות התקשרות בעיסקת קומביציה, הוא רב יותר מעיסקת מזומן. […]
