נקודות לבדיקה בהסכמי שכירות – מאת עו"ד שי עמית
רבים נוטים להקל ראש בעיסקת שכירות מתוך נקודת ראות מוטעית כאילו מדובר בעיסקה בהיקף קטן יותר, עם סיכונים מוגבלים יותר והרבה פחות סיבוכים. ההנחות הללו אינן תואמות את המציאות במרבית המקרים, בעיקר מכיוון שמעצם טיבם, יחסי שכירות טומנים בחובם פוטנציאל גדול יותר לסיכסוכים לעומת יחסי מוכר קונה. בניגוד לעיסקת מכר בה יש שלב קצר יחסית […]
משכנתא לרכישת דירה – מאת עו"ד שי עמית
מרבית רוכשי הדירות נאלצים לממן חלק ממחיר הדירה ע"י הלוואת משכנתא מבנק למשכנתאות. מדובר בהליך מסורבל למדי ומורכב, וכדאי לדעת מספר דברים עוד לפני החתימה על הסכם הרכישה ונטילת ההתחייבות לתשלום כלפי המוכר. כל רוכש דירה עורך לעצמו – או צריך לערוך – תחשיב של יכולת כלכלית לפני שהוא מחפש דירה בתקציב מסויים. מעבר לחסכונות […]
רכישת דירה מקבלן – הפרות הסכם מצד המוכר – מאת עו"ד שי עמית
ההתחייבות הראשית והפשוטה ביותר של הקבלן הינה למסור לרוכש הדירה את הדירה במועד שנקבע בהסכם המכר כמועד המסירה. לצערנו, במקרים רבים הדירה נמסרת בסופו של דבר במועד מאוחר יותר למועד המסירה, ויש לבחון היטב את ההתייחסות בהסכם המכר לעיכוב במועד המסירה, שכן לא כל דחייה מהווה הפרה של ההסכם. במקומותינו מושרש היטב הנוהג לקבוע בהסכמי […]
רכישת דירה מקבלן – הפרות הסכם מצד הרוכש – מאת עו"ד שי עמית
בכל הסכם, וכמובן גם בהסכמי מכר דירות של קבלנים, יש פרק מיוחד המתיחס להפרות הסכם. כל מי שנתקל בהסכם מכר של דירה מקבלן, יודע ודאי כי קשה לומר שבנקודה זו קיים איזון או הדדיות בין הקבלן לרוכש בכל הנוגע לסעיפים המהווים הפרת הסכם, וכפועל יוצא מכך, גם בכל האמור בסעדים או הסנקציות המשפטיות למקרה של […]
רכישת דירה מקבלן – לוח תשלומים – מאת עו"ד שי עמית
ישנם הבדלים רבים בין רכישת דירה "יד שניה" לבין רכישת דירה חדשה מקבלן, הבדלים אלה משפיעים גם על בחינת לוח התשלומים שעל הרוכש לשלם לקבלן. התשלום הראשון קבוע בדרך כלל למועד חתימת הסכם הרכישה ובשונה מרכישת דירה יד שניה, החוק קובע כי אם תשלום זה גבוה משיעור של 15% ממחיר הדירה, חייב הקבלן להעניק לרוכש […]
תוספות המסתתרות באותיות הקטנות בחוזי מכר דירות מקבלן – מאת עו"ד שי עמית
כל מי שעבר הליך של רכישת דירה חדשה, זוכר ודאי איך ישב וחישב וקיבץ את כל חסכונותיו, את התמורה מהדירה שמכר, הוסיף לכך את אפשרותו לקחת הלוואות והכל כדי להגיע למסקנה, האם יש באפשרותו לרכוש את הדירה החדשה. מי שעבר הליך זה בקשר לדירה שרכש מקבלן, יודע כי לא תמיד נלקחו בחשבון כלל התמורה שהרוכש […]
רכישת דירה מקבלן – בטחונות – מאת עו"ד שי עמית
רכישת דירה הנמצאת בתהליך בניה, בין אם בראשיתו ובין אם בסיומו, כוללת סיכונים בכל האמור לביטחון של רוכש הדירה בקבלת המוצר המוגמר, כאשר כפי שפרטנו באחת הרשימות הקודמות, המוצר המוגמר מורכב מהדירה עצמה ומהזכויות המשפטיות הקשורות בה. כאשר קונים דירה "יד שניה", הדירה כבר קיימת, ולרב גם הזכויות המשפטיות כבר רשומות בטאבו, במנהל מקרקעי ישראל […]
רכישת דירה מקבלן – דירה "על הנייר" – מאת עו"ד שי עמית
קבלן הבונה בנין ובו דירות מגורים מעונין להתחיל במכירת הדירות כבר בשלבים הראשונים של הפרויקט, לעיתים קרובות אף כאשר טרם הונחה ולו לבנה אחת על הקרקע, ולא נחפר עדיין כל רגב עפר. הכינוי העממי של דירה במצב זה הינו: "דירה על הנייר". לנקודה הספציפית על ציר הזמן שבין היות הדירה דירה על הנייר בלבד, לבין […]
רכישת דירה מקבלן – סוגי עסקאות – מאת עו"ד שי עמית
הקונה שמגיע למשרד המכירות באתר הבניה, אולי אינו מודע לכך, אך ישנם הבדלים לא קטנים בטיב "המוצר" שהוא רוכש, והכוונה לטיב הקשר בין מי שמוכר לו את הדירה לבין הקרקע עליה בנויה הדירה. באופן סכמטי, קיימים שלושה טיפוסים שונים של הרכבי זכויות כאשר עוסקים בדירות שבאופן כללי נקראות דירות קבלן: הסוג הראשון, הינו הפשוט ביותר […]
לוח תשלומים ברכישת דירה – מאת עו"ד שי עמית
עסקה לרכישת דירה נבדלת מעסקאות אחרות בפרמטרים רבים, כאשר המרכזיים שבהם הינם, מורכבות העסקה, סכומי הכסף המעורבים ואופן ביצוע התשלום. באחת הרשימות הקרובות נעסוק באופן נרחב יותר ברכישת דירה מקבלן או יזם, אולם ברצוני להפנות את תשומת הלב ברשימה זו למספר היבטים הקשורים בביצוע תשלומים בגין רכישת דירה מאדם פרטי, דירה מ"יד שניה". בניגוד לעסקאות […]
