רכישת דירה הנמצאת בתהליך בניה, בין אם בראשיתו ובין אם בסיומו, כוללת סיכונים בכל האמור לביטחון של רוכש הדירה בקבלת המוצר המוגמר, כאשר כפי שפרטנו באחת הרשימות הקודמות, המוצר המוגמר מורכב מהדירה עצמה ומהזכויות המשפטיות הקשורות בה.
כאשר קונים דירה "יד שניה", הדירה כבר קיימת, ולרב גם הזכויות המשפטיות כבר רשומות בטאבו, במנהל מקרקעי ישראל או בחברה משכנת. לעומת זאת, כשרוכשים דירה מקבלן, כל עוד לא הסתיים לחלוטין תהליך הבניה באופן שהדירה והבנין מוכנים לאכלוס, וכל עוד לא הוסדרו הזכויות המשפטיות ע"י הקבלן בדרך של ייחוד הזכות הספציפית בדירה על שם הרוכש, קיים סיכון שגורם כלשהו יעכב או במקרים קיצוניים יותר, יעצור את הפיכת המוצר למוצר מוגמר.
כבר באמצע שנות השבעים דאג המחוקק להסדיר בחקיקה ראשית את הביטחונות שיחויבו קבלנים לתת לרוכשי דירות, על-מנת למנוע מצב בו רוכשים ישמו כספם על קרן הצבי, וזאת בחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה – 1974. החוק קובע כי על קבלן המוכר דירה (לרבות בעל קרקע המוכר דירה שקיבל בעיסקת קומבינציה) להעניק אחת מחמש צורות של בטחונות, כאשר השכיחות בינהן הינן מתן ערבות בנקאית לפי חוק המכר ורישום הערת אזהרה. יוער כי חובת מתן הבטוחות קמה רק אם הקבלן קיבל מהרוכש יותר מ- 15% ממחיר הדירה.
מרבית הפרויקטים נבנים באמצעות מימון שלוקח הקבלן מבנק מלווה, בנק שאף מנפיק את ערבויות חוק המכר. לערבות זו מגבלות מסוימות ואין היא דומה לערבות בנקאית פיננסית ואוטונומית. לא ניתן לממשה בכל עת ובכל מקרה של סכסוך בין הרוכש לקבלן, אלא רק במצבים קיצוניים בהם הקבלן נקלע לקשיים כלכליים שהובילו להליך של עיקול, צו כינוס נכסים או פירוק, אשר מונעים ממנו להעביר את הזכויות בדירה לרוכש. משמע, רק לאחר הליך ארוך שיביא לתוצאה המשפטית לפיה לדוגמא יוצא כנגד החברה הקבלנית צו פירוק, רק אז ניתן יהיה לממש את הערבויות.
מעבר לפרק הזמן הארוך יחסית עד להגעה למצב זה, חשוב להיות מודעים לעובדה כי הערבויות בסך הכל מבטיחות את הכספים ששילם הרוכש לקבלן, בלי כל פיצוי לו יהיה זכאי הרוכש אם יתבע את הקבלן על הפרת החוזה. בנוסף, מימוש הערבויות וקבלת החזר הכספים, בערכם השיקלי ולא הדולרי, לא מבטיח כלל כי במועד ההחזר, יוכל הרוכש לרכוש דירה דומה לזו שרכש, אם לדוגמא היה פיחות גבוה או שמחירי הדירות עלו בתקופה שמיום חתימת הסכם הרכישה ועד למועד קבלת החזר הכספים בפועל ממימוש הערבויות.
עם השנים, המחוקק מתערב יותר ויותר בעיבוי ההגנות שיזם/קבלן שמוכר שירות מחוייב לספק לרוכשים, כאשר בדרך כלל, אחרי קריסה של חברה גדולה, שכתוצאה ממנה נפגעים רוכשי הדירות, מוכנסים תיקונים לחוק המכר דירות. אחד התיקונים החשובים, הינו בחובה להנפיק לכל רוכש פנקס שוברים, שיוצא באמצעות הבנק שמלווה את העסקה, ושהרוכש מחוייב לשלם רק באמצעות חיוב שוברים אלה. כל מוודאים כי הכסף יגיע בדיוק לחשבון המיוחד לאותו פרויקט, ולא יוסט ע"י היזם לפרויקטים אחרים שלו.
מיגבלה מסויימת בקבלת ערבות חוק מכר כבטוחה, הינה העובדה כי הערבויות מגנות רק על הכספים ששילם הרוכש, אך הן אינן יוצרות זיקה משפטית בין הרוכש לבין הדירה והקרקע עליה בנויה הדירה. בכל הסדר אליו יגיע הקבלן לאחר שנקלע לקשיים הכלכליים, כגון, מכירת החברה והפרויקט לחברה אחרת, אין לרוכש אמצעי לחייב את החברה הרוכשת להשלים עבורו את הדירה בתנאי ההסדר החדשים, והוא יאלץ להסתפק בהחזר כספו ע"י מימוש הערבויות.
בשנים האחרונות גם חברות הביטוח נכנסו באופן יותר נמרץ לתחום ליווי עסקאות הנדל"ן, ולכן בחלק מהפרויקטים במקום ערבות בנקאית, היזם מעניק פוליסות ביטוח של חברת ביטוח, שבעיקרון היא שוות ערך לערבות בנקאית לפי חוק המכר.
הבטוחה השכיחה הנוספת, הינה רישום הערת אזהרה לטובת הרוכש. ואולם, יש לדעת כי לא מדובר בהערת אזהרה ותו לא, על הערת האזהרה להיות קודמת לכל שעבוד, עיקול או כל זכות צד ג' אחרת. לדוגמא, אם הקבלן לקח מימון מבנק מלווה, הבנק רושם משכנתא על הקרקע עליה בנויה הדירה, ולכן אם הקבלן ירשום לטובת הרוכש הערת אזהרה ביחס לדירה, הערת האזהרה תהייה כפופה למשכנתא של הבנק, ולבנק בכל מקרה יהיו זכויות עדיפות על פני זכויות הרוכש עפ"י הערת האזהרה.
היתרון בהערת האזהרה על פני ערבות חוק מכר, הינו בכך שהיא יוצרת זיקה ישירה בין הרוכש לבין הדירה והקרקע עליה היא בנויה, כך שאם הקבלן יקלע לקשיים, כל הסדר אליו יגיע הקבלן, בין אם ע"י מכירת הפרויקט והחברה כעסק חי או בין אם מימושו בדרך אחרת, לא ניתן יהיה להתעלם מזכויות הרוכש שלזכותו רשומה הערת אזהרה עפ"י חוק המכר, ולרוכש יש סיכוי רב יותר לקבל בסוף התהליך את הדירה.
החוק מתיר לקבלן להחליף בטוחות בבטוחות אחרות לפי החוק, כך שאם קיבלתם בתחילה ערבות חוק מכר, הקבלן רשאי להחליף זאת בהמשך בהערת אזהרה עפ"י החוק.
