כל מי שעבר הליך של רכישת דירה חדשה, זוכר ודאי איך ישב וחישב וקיבץ את כל חסכונותיו, את התמורה מהדירה שמכר, הוסיף לכך את אפשרותו לקחת הלוואות והכל כדי להגיע למסקנה, האם יש באפשרותו לרכוש את הדירה החדשה.
מי שעבר הליך זה בקשר לדירה שרכש מקבלן, יודע כי לא תמיד נלקחו בחשבון כלל התמורה שהרוכש מחוייב לשלם לקבלן, הוצאות שלא היו ידועות או גלויות בשלב המשא ומתן לרכישת הדירה. על מנת לנסות ולמנוע הפתעות אלה בתקצוב רכישת דירה חדשה, אנסה לפרט בשתי הרשימות הקרובות את ההוצאות השכיחות אותן יש לקחת בחשבון, בנוסף על המחיר ה"רשמי" של הדירה.
באופן כללי, כאשר אתם במשא ומתן לרכישת דירה מקבלן, ואתם מבקרים במשרד המכירות של הקבלן, בקשו לקבל טיוטת הסכם מכר לעיונכם. בכל הסכם כזה מרוכזים בדרך כלל התשלומים בפרק נפרד, ועיון בפרק זה יחשוף לפחות חלק מההפתעות.
תשלום שבדרך כלל מיתווסף הינו תשלום שכר טירחת עורכי הדין של הקבלן או הוצאות רישום או כל אדרת אחרת שעוטה על עצמה אותה גברת. מדובר בנוהג מקובל אצל מרבית הקבלנים, להפריד ממחיר הדירה ולהטיל על רוכש הדירה את הוצאות רישום הדירה על שמו, וכל הפרוצדורה הכרוכה בכך, לרבות דיווחים לרשויות המס, רישום הערות אזהרה, טיפול בניירת הקשורה בהלוואת משכנתא שיטול הרוכש, הכנת תקנון לבית המשותף, חתימה על שטרי מכר וכל הפעולות המשפטיות הנילוות לכך. בעבר, תשלום שכר הטירחה שגולגל על הרוכש היה בשיעור שנע בין 1.5% – 2% ממחיר הדירה, בתוספת מע"מ, ואולם המחוקק קבע בחוק המכר מגבלה של 5,000 ש"ח, בתוספת מע"מ, שניתן לגבות מהרוכש, כך שתחום זה הוסדר בצורה ברורה.
שתי הערות אגב לענין זה: ראשית, יש לזכור כי עורך הדין של הקבלן אינו מייצג את רוכש הדירה בכל נושא המשא ומתן עם הקבלן, ואף שלעיתים קרובות, התשלום מבוצע ישירות מהרוכש לעורך הדין של הקבלן, אין הוא מייצג את הרוכש כאמור, ומומלץ תמיד להיות מיוצג ע"י עורך דין שישמור על האינטרסים של הרוכש מול הקבלן, ידאג לבטחונות כנדרש ולניסוח יתר סעיפי החוזה באופן המגן על זכויות הרוכש, וזאת גם אם מבחינת הרוכש הוא משלם פעמיים שכר טירחת עורך דין.
אמנם דברים אלה נכתבים ע"י עורך דין שלכאורה יש לו תמריץ לערוך קידום מכירות למקצועו, אולם קחו בחשבון כי לרב, רכישת דירה מהווה רכישה של נכס מורכב, שהוא גם הנכס היקר ביותר אותו רוכשים במהלך החיים, וההגיון מחייב כי הרוכש יגן על זכויותיו באמצעות איש מקצוע מטעמו ולא מטעם הקבלן שלו אינטרסים שונים ואף מנוגדים לרוכש.
שנית, חוזי מכר רבים כוללים מעבר לסעיף שכר טירחה או תשלום הוצאות משפטיות כפי שפרטתי, גם סעיף נפרד של השתתפות הרוכש בהוצאות הממשיות הכרוכות ברישום הדירה על שמו בלשכת רישום המקרקעין, כאשר הכוונה היא להוצאות עבור הכנת תשריט הבנין והדירה, אגרות רישום הבנין והדירה, עלות צילומים והוצאות נילוות אחרות הנובעות מההליך שסופו רישום הדירה על שם הרוכש. מדובר בתשלום המחושב בדרך כלל לפי כמה מאות שקלים לכל חדר בדירה הנרכשת, ומועד תשלומו בסמוך למועד מסירת הדירה. חשוב לנסות להפחית תשלום זה במסגרת המו"מ עם היזם, או לדרוש כי הוא יהיה חלק יחסי מההוצאה בפועל כפי שתוצג לרוכש.
ממועד החתימה על הסכם הרכישה ועד לרישום הדירה כיחידה נפרדת בבית משותף על שמו של הרוכש, יכול לעבור פרק זמן ארוך, לעיתים שנים רבות, לרב בגין נסיבות אוביקטיביות שאינן תלויות בקבלן, כגון הליכים מסורבלים ואיטיים של פרצלציה (חלוקת מתחם קרקע גדול לחלקות רישום נפרדות) וכדומה. בפרק זמן זה, רוכש הדירה שמעונין למכור את זכויותיו בדירה לצד שלישי כלשהו, חייב לעשות זאת בשיתוף פעולה מסויים עם הקבלן, מאחר והקבלן צריך יהיה לרשום את הדירה, לא על שמו של הרוכש המקורי, אלא על שם הרוכש החדש. דבר זה דורש פרוצדורה מסויימת, קבלת אישורי מיסים מתאימים, יפויי כח שיאפשרו ביצוע הרישום ועוד פעולות בירוקרטיות שהקבלן היה שמח לוותר עליהן. בעבר, נהגו קבלנים לכלול בהסכמי מכר סעיפים המטילים על רוכש הדירה הראשון, לשלם לקבלן או לעורך דינו, דמי טיפול בגין כל הכרוך בהעברת הזכויות מהרוכש הראשון לרוכש החדש, כולל רישום הדירה על שמו של הרוכש החדש. דמי טיפול אלה הגיעו במקרים מסויימים על כדי 0.5% ממחיר הדירה, בתוספת מע"מ.
בשנת 1999 קבע המחוקק תיקרה לדמי הטיפול שרשאי הקבלן לגבות בגין הטיפול בהעברת זכויות זו, עפ"י צו הפיקוח על מחירי מצרכים ושרותים (קביעת מחיר מרבי לשירות נותן שירות בהעדר רישום זכויות בפנקסי המקרקעין), התש"ס – 1999, תיקרה שעומדת על כמה מאות שקלים בלבד, בלי קשר למחיר הדירה.
בין יתר התחייבויות הקבלן, עליו לחבר את הבנין והדירה לרשת החשמל, המים והגז. ואולם, מרבית הקבלנים מחייבים את הרוכש לשלם ישירות לחברת החשמל, לעיריה ולחברת הגז בגין התקנת המונים של רשויות אלה באמצעותם מחוייבת צריכת השירותים הללו. התשלום בגין מונה החשמל והמים אינו גבוה, ועלותו בדרך כלל נעה סביב מאות שקלים לכל מונה, ואולם ההתחברות לספק הגז יכולה להגיע אף לכ- 2,000 ש"ח, כאשר חלק מהתשלום הינו פיקדון שניתן לדרוש חזרה, בניכוי פחת מקובל, כאשר מוכרים את הדירה. יוער, כי שווה לנסות להפחית את החיוב שגובה ספק הגז, ולאור התחרות במשק הגז, ספקי גז שונים מוכנים לתת הנחות בקשר לחיוב זה.
אחד הסעיפים הקשים לעיכול על-ידי רוכשי הדירות, הינו סעיף המטיל על רוכש הדירה לשלם היטלים או תשלומי פיתוח חדשים אשר יוטלו בגין הבנין או הדירה לאחר חתימת הסכם המכר, גם אם יוטלו לפני מועד מסירת החזקה בדירה לרוכש. לדוגמא, לאחר חתימת ההסכם, החליטה העיריה לסלול כביש חדש או גשר חדש אשר יגיע על לפתח הבנין. בגין עבודות פיתוח אלה, רשאית העיריה להטיל היטל על בעלי הנכסים. לכאורה, יכולים רוכשי הדירות לגרוס כי עד אשר הם מקבלים את מפתחות הדירה, כל תשלומי הפיתוח צריכים להיות משולמים על-ידי הקבלן. מנגד, גורסים הקבלנים כי תשלומים אלה אשר הוטלו לאחר חתימת הסכם המכר, לא תומחרו על-ידם במחיר הדירה והיחידים שיהנו מהפיתוח החדש בגינו הוטלו התשלומים, הינם רוכשי הדירות, ולכן נכון לחייבם בגין עלות חדשה זו.
תשלום משמעותי נוסף הוא תשלום מס רכישה, כאשר תשלום זה הינו תשלום לפי מדרגות מס והוא נקבע לפי משתנים נוספים כגון תשובה לשאלה האם הרוכש רוכש דירה יחידה או שיש לו דירה נוספת, האם הרוכש הינו זכאי של משרד השיכון וכדומה. מובן שתשלום זה משולם לקופת המדינה ולא לקבלן, אך כדאי לבצע מראש חישוב של סכום מס הרכישה, כדי לדעת לתקצב גם אותו בסך העלויות הקשורות לרכישת הדירה. כזכור, את מס הרכישה יש לשלם תוך 50 יום ממועד חתימת הסכם רכישת הדירה.
במקרים מסוימים, בעיקר כשקונים דירה בשלבים ראשונים לבנייתה ולוח התשלומים לקבלן הינו איטי בהתאמה לקצב הבניה, ניתן לבקש דחיה במועד תשלום מס הרכישה עד למועד בו הרוכש שילם יותר מ- 50% ממחיר הדירה. החוק מתיר זאת, אולם אז סכום מס הרכישה נושא הפרשי הצמדה וריבית של- 4% לשנה, כך שיש לקחת בחשבון האם יש לרוכש דרך מימון זולה יותר לשלם את מס הרכישה.
