קבלן הבונה בנין ובו דירות מגורים מעונין להתחיל במכירת הדירות כבר בשלבים הראשונים של הפרויקט, לעיתים קרובות אף כאשר טרם הונחה ולו לבנה אחת על הקרקע, ולא נחפר עדיין כל רגב עפר. הכינוי העממי של דירה במצב זה הינו: "דירה על הנייר".
לנקודה הספציפית על ציר הזמן שבין היות הדירה דירה על הנייר בלבד, לבין מצב בו הפרויקט כבר גמור ומאוכלס בחלקו, יש השלכות רבות על ההחלטה להתקשר בהסכם לרכישת דירה, חלקן מסחריות וחלקן משפטיות.
ברור כי כשמדובר בדירה על הנייר, הסיכון שלוקח על עצמו רוכש הדירה גדול באופן משמעותי לעומת מצב בו הפרויקט כבר קיים. ראשית, האפשרות של הקונה להתרשם מהמבנה באופן מוחשי אינה קיימת, ועליכם להפעיל מיומנות ודמיון כדי להתרשם כיצד יראה הבנין עפ"י התוכניות והפרוספקטים בלבד. מעבר לעובדה כי לא כולם מסוגלים לצייר בעיני רוחם כיצד יראה בנין לפי תוכניות בלבד, יש לזכור כי הדמיות ממוחשבות שמוצגות על-ידי אנשי השיווק של הקבלן, מציגות את המבנה באופן שנקודות התורפה שלו אינן חשופות ותמיד תצטייר תמונה ורודה יותר מאשר הבניה בפועל. כמו כן, ברור כי אין כל אפשרות להתרשם מטיב הבניה מהדמיית מחשב מדוייקת וסטרילית.
אמנם בתי המשפט כבר נתנו דעתם למצבים בהם היו הבדלים משמעותיים בין הצגת הפרויקט בפרוספקטים ובהדמיות המוצגות על-ידי אנשי השיווק ואשר אינם מצורפים לאחר מכן לחוזה המכר עצמו, ונקבע כי במקרים מסויימים מדובר בהטעיה פסולה המזכה את הרוכש בסעדים משפטיים כנגד הקבלן, אולם זה כאשר הצגת הדברים לקתה בחוסר התאמה משמעותי, ולא ב"קוסמטיקה עדינה" שנתפסת עדיין בגדר הלגיטימי.
אם אתם בין הראשונים שרוכשים דירות בפרויקט בשלב בו הוא עדיין בגדר תוכניות, קיים סיכון כי הפרויקט יקלע לקשיים מימוניים ויעצר, או אף לא יצא כלל לדרך, במקרה בו הסדר המימון של הקבלן עם הבנק מחייב מעבר להון עצמי גם קצב התקדמות מכירות מינימלי. במציאות העגומה של ימנו, יש לקחת בחשבון סיכון זה כסיכון לגמרי לא תיאורטי.
בנוסף, במקרה של דירה על הנייר קיים חשש גדול יותר כי הדירה לא תמסר לכם במועד המסירה הצפוי, שכן יתכן כי ורמים רבים, חלקם אף שלא בשליטת הקבלן, יגרמו לדחיה במועד ביצוע עבודות הבניה, ואף אם על חלק מהאיחור תקבלו פיצוי כלשהו מהקבלן, עדיין מדובר בבעיה של קושי בכל הנוגע לקביעת מועד פינוי הדירה בה אתם מתגוררים ולאופן מימון הרכישה, לדוגמא, מתי בדיוק לקחת משכנתא לצורך תשלום בגין הדירה.
לעומת זאת, כל החסרונות האלה יכולים להיות מתורגמים על-ידי רוכש הדירה ללחץ מסיבי על הקבלן בכל הנוגע למחיר הדירה, לתנאי התשלום בגינה ולתוספות במפרט הסטנדרטי המוצע על-ידו. כמו תמיד, בצד הסיכון שאתם לוקחים, יש גם סיכוי לרכוש את הדירה במחיר נמוך הרבה יותר מהמחיר בה תוצע הדירה כאשר הבנין כבר יעמוד על תילו והרוכשים הפוטנציאליים יוכלו לבקר בדירה לדוגמא בבנין.
ברשימות הקודמות עמדנו על בדיקות מסוימות שיש לבצע טרם רכישת דירה, וחלקן חשובות גם במקרה של דירת קבלן באופן כללי, ודירה על הנייר באופן פרטני. לדוגמא, חשוב לבקר בעיריה ולעיין בתב"ע החלה על האזור בו עתיד להבנות הבנין, כדי למנוע הפתעות לא נעימות בעתיד. כדאי לבקר בפרויקטים אחרים שאותו קבלן כבר בנה וסיים את בנייתם, על-מנת להתרשם מאיכות וטיב הבניה. חשוב לנסות לעמוד על המוניטין של הקבלן ואין ספק שלמוניטין יש חשיבות רבה כאשר רוכשים דירה על הנייר, תוך ציפיה שהקבלן הינו בעל היכולת לבצע את ההתחייבויות שלו, לבנות את הפרויקט ולמסור את הדירה במועד.
יש להדגיש כי חשוב לראות את היתר הבניה לפרויקט, ממנו אפשר לקבל אינפורמציה חשובה בקשר לבניה והתנאים בהם אמור הקבלן לעמוד. לא מומלץ לחתום על הסכם לרכישת דירה שטרם הוצא בגינה כל היתר בניה, ולו חלקי בלבד.
