רכישת דירה מקבלן – לוח תשלומים

ישנם הבדלים רבים בין רכישת דירה "יד שניה" לבין רכישת דירה חדשה מקבלן, הבדלים אלה משפיעים גם על בחינת לוח התשלומים שעל הרוכש לשלם לקבלן.

התשלום הראשון קבוע בדרך כלל למועד חתימת הסכם הרכישה ובשונה מרכישת דירה יד שניה, החוק קובע כי אם תשלום זה גבוה משיעור של 15% ממחיר הדירה, חייב הקבלן להעניק לרוכש בטוחה ראויה כבר מהתשלום הראשון. על נושא הבטוחות הרחבתי באחת הרשימות הקודמות, ונאמר רק בקצרה כי פרקטית, מדובר בערבות חוק מכר או הערת אזהרה. מצידו של הרוכש, רצוי לבצע את התשלום הראשון כנגד קבלת הבטוחה, ולא לשלם ורק לאחר מכן להמתין לקבלן שימסור את הבטוחה, וזאת כדי ליצור מצב בו אין ולו רגע אחד בו הרוכש שילם כספים שאינם מוגנים בבטוחה כלשהי.

לאחר התשלום הראשון, נהוג לפרוס את יתרת התמורה על פני כמה וכמה תשלומים, חודשיים או דו חודשיים, שמספרם תלוי במצב הבניה ביום חתימת ההסכם ועד כמה רחוק מועד המסירה של הדירה. לאחר תיקון חוק המכר דירות, כיום התשלום בפרויקטים בהם יש ליווי בנקאי (מרבית הפרויקטים) הוא באמצעות פנקס שוברים שהרוכשת מקבל, ויש לשלם אך ורק באמצעות אותם שוברים.

מעבר לבטוחות שחוק המכר מחייב את הקבלנים להעניק לרוכשי דירה, דרך נוספת להבטיח לרוכש דירה שאין הוא שם כספו על קרן הצבי כאשר הוא משלם תשלום אחר תשלום לקבלן, היא לקבוע לאורך לוח התשלומים, מספר נקודות ציון של שלבי בניה, ובמקרה שהקבלן מאחר בביצוע הבניה ולא הגיע לשלב הבניה שנקבע למועד אותו תשלום, ידחה התשלום עד לאחר גמר אותו שלב. את נקודות הציון חשוב להתאים למצב הסוביקטיבי של הדירה אותה רוכשים, ומספר נקודות הציון ואופיין תלוי כמובן במשך הזמן שנותר עד למסירה. נקודות ציון שניתן להביא כדוגמא, הינן: גמר שלד הקומה בה מצויה הדירה הנרכשת, גמר שלד כל הבנין, חיפוי חיצוני של הבנין, גמר טיח קירות הדירה, גמר ריצוף, חיבור כלים סניטריים וכו'. מעבר לבטחון שנקודות ציון אלה מעניקות, לעיתים הן יוצרות גם תחושה נפשית נוחה  יותר, שהכסף שרוכש הדירה משלם, מתורגם בפועל לבניה ממשית.

הבדל נוסף מרכישת דירה יד שניה הוא בכך שלוח התשלומים הינו שקלי, וצמוד למדד. בענין זה חשוב לשים לב האם ההצמדה היא למדד המחירים לצרכן או למדד מחירי תשומות הבניה, אליו נוהגים קבלנים שונים להצמיד את מחיר הדירה. לא בהכרח מדד אחד גבוה ממשנהו.

נקודה נוספת שחשוב לבדוק היא מה מדד הבסיס המופיע בהסכם המכר, שאליו צמודים כל התשלומים. מדובר בענין של הסכמה מסחרית, אך נהוג לקבע את המדד הידוע במועד חתימת הסכם המכר. כמו כן, ישנם קבלנים הקובעים כי תשלומים שיבוצעו מה- 16 לחודש ועד תום החודש, יהיו צמודים למדד שפורסם לפני אותו תשלום, אך תשלומים שיבוצעו מתחילת החודש ועד ל- 15 לחודש, יהיו צמודים למדד שיפורסם לאחר ביצוע התשלום.  כדאי לנסות לתכנן את התשלומים לאחר ה- 16 לחודש, כך שבמועד התשלום, רוכש הדירה ידע מה התשלום המדוייק וכדי למנוע מצב בו בתשלום הבא, ידרש לשלם הפרשי הצמדה על התשלום הקודם.

התשלום האחרון קבוע על-פי רב למועד מסירת החזקה בדירה לידי הקונה. חשוב לבצע את התשלום ממש במועד המסירה, בזמן קבלת מפתחות הדירה. אין להסכים לקבל דירה מבלי שהוצא בגינה טופס 4, אותו אישור המעיד כי הרשויות רואות בדירה דירה ראויה לאכלוס וניתן לחברה לתשתיות החשמל והמים. כדאי לדרוש גם לקבל תעודת גמר בגין הדירה במועד מאוחר יותר.

באופן כללי אפשר לומר כי מומלץ לערוך את כל הבדיקות ולודא כי הקבלן השלים את כל העבודות ויתר ההתחייבויות הקשורות למסירת הדירה, לרבות השלמת כל עבודות הגמר, בדיקת כל מערכות הדירה, המצאת כל האישורים והמסמכים שעל הקבלן למסור במועד המסירה, כגון טופס 4, מכתב החרגה במקרה בו קיימת משכנתא של בנק מלווה, ערבויות חוק מכר על כל התשלום, מפתחות לדירה, למחסן, לתיבת הדואר, שלט לחניה וכיוצא באלה ענינים שיש להסדיר עד למועד המסירה. נקודת המוצא צריכה להיות זו: כל עוד הקבלן צריך לקבל תשלומים מהרוכש, המוטיבציה שלו להשלים את כל הענינים הללו גבוהה יותר מאשר במצב בו הוא כבר קיבל את כל כספי התמורה.

 

סגירת תפריט