הסכמי מכר של דירות חדשות ידועים כהסכמים ארוכים, מסורבלים ולעיתים חד צדדיים באופן קיצוני לטובת הקבלנים. יש היוצאים מנקודת הנחה כי הסכם המכר שעורכים הקבלנים הוא הסכם שכולו "חקוק בסלע" ולא ניתן להכניס בו שינויים, אלא יש לקבלו כפי שהוא ולסמוך על הקבלן. גישה זו מוטעיית ביסודה וכמו בכל תחום מסחרי, גם כאן יש מקום למשא ומתן על תנאי ההסכם.
אנסה להאיר מספר נושאים שחלקם נחבאים כסעיפים קטנים בהסכמי המכר של הקבלנים, אך כדאי מאוד לשים אליהם לב ולנסות לשנותם כך שיהיו מאוזנים עד כמה שניתן.
אחריות לתיקונים – אחד היתרונות הבולטים של רכישת דירה חדשה מקבלן, היא העובדה כי רוכשים מוצר עם אחריות. כמקרה זה האחריות מוקניית לא מטוב ליבו של הקבלן ואף לא עקב תנאי שוק תחרותיים שמאלצים קבלנים להעניק אחריות, אלא שחוק המכר דירות כופה על הקבלנים לתת אחריות לתיקון ליקויים ואי התאמות בהתאם לתקופות שמוגדרות בחוק.
ואולם, יש לשים לב היטב לזהות הגוף שמעניק את האחריות. לפי החוק, המוכר דירה חדשה מחוייב להעניק את האחריות, ובמקרה בו המוכר הוא רק היזם או בעל קרקע שקיבל דירות במסגרת הסכם קומבינציה, ישנם הסכמים בהם אותו מוכר מפנה את הקונה לקבלן משנה או לקבלן מבצע לצורך פניות בנושא אחריות לתיקונים. חשוב לשמר בהסכם המכר את אחריותו של המוכר- זה שאליו מעבירים את התשלומים – כנותן האחריות, גם אם זה במקביל לקבלן המבצע או לקבלן המשנה. כמו כן, חשוב לקבל מהקבלן המבצע כתב אחריות שיצור את הקשר והמחויבות הישירה בין אותו קבלן מבצע לבין הקונה.
עבודות שינויים – עבודות שינויים ותוספות מעבר למפרט הטכני של הדירה, מהוות מרכז רווח גדול אצל קבלנים. כל שידרוג של קרמיקה, כל תוספת נקודת חשמל והזזת קיר כמה ס"מ, מנוצלים היטב אצל הקבלנים לחיוב שלעיתים הינו חיוב גבוה באופן בלתי סביר. בנושא עבודות השינויים יש לשים לב למספר פרטים בהסכם המכר.
ראשית, דרשו לקבל מראש, לפני החתימה על הסכם המכר, את מחירון השינויים של הקבלן, כדי למנוע הפתעות ולחשב לעצמכם את העלות האמיתית של הדירה כולל שינויים שבכוונתכם לבצע. שימו לב כי באותו מחירון יפורטו גם הזיכויים שתקבלו אם תוותרו על חלק מהפריטים הכלולים במפרט הטכני. כמו כן חשוב לודא מראש את לוח הזמנים להעברת דרישת שינויים מצדכם.
ישנם הסכמים בהם המוכר מעביר את כל נושא עבודות השינויים לאחריותו של קבלן מבצע ומתנער מכל אחריות לתמחור, לתזמון ולטיב השינויים שיסוכמו בין הקונה לקבלן המבצע. במקרה זה, מעבר ליתר הדברים שציינתי, חשוב להבהיר בהסכם המכר כי המוכר יקבל את האחריות בכל הנוגע לתיקונים לפי חוק המכר גם על כל עבודות השינויים וכי התחייבותו של הקבלן למסור את הדירה במועד הקבוע בהסכם, תתיחס לדירה כולל השינויים, גם אם לא המוכר הוא שמבצעם.
העברת זכויות – במקרים רבים, רישום הזכויות על שם הקונה בלשכת רישום המקרקעין, יכולה להמשך שנים ארוכות. בתקופת הביניים שבין קבלת הדירה לבין רישום הזכויות על שם הקונה, קונה שירצה למכור את הדירה, חייב לבצע את המכירה כך שמבחינה פורמאלית, חלק מהפרוצדורה יהייה חתימה על מסמכים, יפוי כח והעברת אישורים לקבלן או עורך דינו. ישנם קבלנים שכוללים סעיף המחייב את הקונה לשלם לקבלן במועד בו ירצה למכור את דירתו, תשלום שנע בין רבע אחוז לחצי אחוז ממחיר המכירה, בתוספת מע"מ.
אף שהמחוקק קבע בצו מיוחד הגבלה על אפשרות קבלן לגבות תשלום בגין טיפול בהעברת זכויות, וכיום המחיר המותר הינו כמה מאות שקלים בודדים, ישנם קבלנים שמתעלמים מהוראה זו וגורסים כי היא אינה מחייבת אותם, אלא רק חברות משכנות. עדיף להבהיר זאת מראש בהסכם המכר ולא להתעמת עם הקבלן במועד העברת הזכויות, עימות שיכול להיות ארוך ולגרום לכך כי הקונה יאבד את הקונה שהיה מעונין לרכוש ממנו את הדירה.
הבאתי מספר דוגמאות קטנות לסעיפים קטנים אך חשובים בהסכם מכר דירה חדשה מקבלן, ובכל מקרה חשוב להדגיש את הצורך לקרוא את כל סעיפי הסכם המכר, להיוועץ באיש מקצוע מתאים ולא לוותר על האפשרות שלפר את תנאי ההסכם.
