כפי שכבר נכתב גם במדור זה, אחת התצורות של רישום זכויות בדירות מגורים, הינה ע"י רישום החלקה בבעלות חברה, כאשר לכל דייר מוקצות מניות בחברה וזכות חכירה בדירה הספציפית שלו. "חברות הבית", או "חברות הגוש חלקה" היו שכיחות למדי בשנות הארבעים והחמישים ועד היום קיימים בנינים רבים שעדיין רשומים בקונסטרוקציה משפטית זו.
מצב רישומי זה יוצר שלל בעיות, שכולן נובעות מהעובדה כי הדיירים בבנין הרשום כחברת בית מחזיקים בזכות נחותה, שאינה בעלות ספציפית בדירה. בעלות בדירה מקנה לבעל הזכות לבצע עסקות בזכותו ללא כל מניעה ומבלי שיזדקק להסכמה או אישור מיתר בעלי הדירות.
למעשה, מדובר ביציר כלאיים, שמבחינה משפטית יש לו זיקה הן לדיני החברות והן לדיני המקרקעין, ונראה שלא תמיד ברור אילו דינים גוברים, והיכן נכון יותר לחפש פתרון לבעיות שצצות.
דוגמא לבעיתיות ניתנה בפרשה שהתגלגלה לבית המשפט ואלה היו נסיבותיה: דייר בבנין שהיה רשום כחברת בית משנת 1948, ביקש למכור ולהעביר את זכויותיו לקונה. הדייר ביקש להעביר את מניותיו בחברה ואת זכות החכירה שהוקנתה לו, ולצורך כל היה צריך את אישורה של החברה. לפי דיני החברות, כל חברה פועלת באמצעות מנהליה, כאשר במקרה של חברת בית, הנהלת החברה היא בעצם ועד הבית. ועד הבית סרב לחתום על המסמכים שנדרשו כדי להעביר את הזכויות לקונה, מאחר ומדובר היה בקונה שהתכוון להפעיל בדירה מרפאת שיניים, ולדעת ועד הבית, הדבר יגרום למטרד לדיירים. בתקנון ניתנה להנהלת החברה הסמכות לסרב לרשום מניות לפי שיקול דעתה המוחלט.
מובן כי אם היה מוכר הדירה בעליה של זכות הבעלות בדירה, הוא לא היה נזקק להסכמת ועד הבית ולא ניתן היה למנוע את המכירה או לעכבה.
הדיירים פנו לבית המשפט המחוזי וביקשו בין היתר צו שיורה להנהלת החברה, קרי לועד הבית, לחתום על המסמכים שיאפשרו את העברת הזכויות לקונה. השופט קלינג דחה את התביעה וקבע כי כמו בכל חברה, גם בחברת בית להנהלת החברה יש שיקול דעת שהוא רשאי להפעיל לצורך ההחלטה האם לאפשר העברת מניות או לא. לדעתו של השופט קלינג, השיקולים של ועד הבית בענין זה היו ראויים ותואמים את "טובת החברה" והוא אף הגדיל וקבע, כי גם אם לא היה סבור כי השיקולים היו שיקולים ראויים, לא היה מתערב בהחלטת הנהלת החברה, שכן היא רשאית היתה לקבל את ההחלטה לסרב להעביר את המניות. לפי קביעת בית המשפט המחוזי, זכותו של דייר בבנין הרשום כחברת בית הינה זכות במניות, שמעצם טיבן, עבירותן מוגבלת וכפופה לאישור הנהלת החברה.
פסק דינו זה של בית המשפט המחוזי בת"א ממזער הלכה למעשה את זכותו של דייר המחזיק במניות בחברת בית והופך אותו למעין "משקיע" המחזיק מניות בכל חברה מסחרית אחרת, שזכותו מוגבלת לכמות המניות שהוא מחזיק, ושהעברת מניותיו כפופה לחלוטין לדיני החברות ולהחלטות הנהלת החברה – ועד הבית.
על החלטת בית המשפט המחוזי הוגש ערעור לעליון (ע"א 759/00), ובפסק דין מיום 16.3.2004 הפך בית המשפט את ההחלטה בערכאה הנמוכה. השופט מצא קבע כי בשטר החכירה קיימת הוראה לפיה החוכר רשאי להעביר את החכירה ואת מניותיו ללא הסכמת החברה. הוראה זו עומדת בסתירה להוראת התקנון המקנה להנהלת החברה סמכות לסרב להעברה. נקבע כי יש להעדיף את ההוראה בשטר החכירה, עליו חתמה גם החברה, מאחר והיא מאוחרת והשטר נחתם מספר שנים לאחר שנרשם תקנון החברה. בית המשפט העליון קבע כי החברה ויתרה למעשה על זכות הסירוב שקבועה בתקנון, בכך שחתמה על שטר החכירה המאפשר העברת מניות ללא הסכמת החברה. ויתור זה נראה לבית המשפט הגיוני, מאחר והשארת המצב לפיו נדרש אישור החברה לכל העברה, יוצר פגיעה בזכויות הדיירים, שעלולה לגרור לירידת ערך הדירות.
השופט מצא בחר להביע את דעתו, אם כי לא כחלק מפסק הדין המחייב, כי לכאורה, מתאים יותר להחיל על חברות בית, לא את דיני החברות, כי אם את דיני הבתים המשותפים. ראוי כי סכסוכים בין דיירים יוכרעו באופן דומה לסכסוכים בבית משותף רגיל. ואי אפשר להשוות את מעמדה של חברת בית למעמדה של חברה מסחרית רגילה.
אמנם בפרשה זו נקבעה בסופו של דבר הלכה שאינה פוגעת בזכותם של דיירים בדירות הרשומות בחברת בית לבצע עסקאות בצורה חופשית, אך לא ברור מה היה קורה אם הנסיבות של פסק הדין היו שונות, ולדוגמא, תקנון החברה ושטר החכירה היו נחתמים באותו מועד. הפתרון למנוע מלכתחילה התדיינות בת למעלה מ- 7 שנים כפי שקרה במקרה שהובא לעיל, הינו לבצע פירוק החברה באופן שהבעלות בדירות תעבור לבעלי המניות, קרי הדיירים, ואגב כך, לרשום בית משותף בו תיוחד כל דירה ותרשם על שם בעליה.
