פסילת שווי עסקה במקרקעין ע"י רשות המסים

האם התשריט הבא נראה לכם בדיוני? התקשרתם בהסכם למכור בית או מגרש בסכום של 100,000$ ורשויות המס טוענות כי אתם צריכים לשלם מסים לפי שווי של 200,000$! אחת התופעות הבולטות בשנים האחרונות במערכת היחסים הכפויה בין האזרחים לבין רשויות מס שבח, הינה פסילת שווי העסקה המדווח לרשויות המס וקביעת שומת מס לפי שווי גבוה יותר. שני צדדים המתקשרים בינהם בעסקת מכר של דירה, בית או מגרש חייבים לפי חוק לערוך הסכם כתוב בינהם וכן הם חייבים לדווח על העסקה לרשויות המס. בדיווח מצהירים הצדדים כי השווי שנקבע בינהם לעסקה, הוא השווי המופיע בהסכם המכר אותו הם מצרפים לטופס הדיווח.

ואולם, כדאי לדעת כי רשויות המס אינם מחוייבות תמיד לקבל את השווי המוצהר והחוק העניק למנהל מס שבח את הסמכות לפסול את השווי המוצהר ע"י הצדדים ולקבוע שומת מס לפי שווי המשקף לדעת מנהל מס שבח את השווי האמיתי של הזכות שנמכרה. לעיתים, השומות שמוציאות רשויות מס שבח הינן גבוהות בעשרות אחוזים מהשווי המוצהר ע"י הצדדים.

הרציונל מאחורי הסמכות שהוענקה לרשויות המס בענין זה, היה למנוע מצב בו שני הצדדים יגיעו בינהם להסכמות שלא יופיעו בהסכם המכר הכתוב והמדווח, ישלמו סכומי כסף "מתחת לשולחן", וזאת כדי לצמצם את חבויות מס השבח, מס המכירה ומס הרכישה הנגזרים כולם משווי העסקה.

לצערנו, לעיתים ידן של רשויות המס קלה מדי על העט הפוסלת את השווי המוצהר גם במקרים שאין כל הצדקה לפסול שווי זה. במקרים אלה על הצדדים להגיש השגה על השווי שנקבע ע"י רשויות המס.

החוק קובע את התנאים בהם יכולות רשויות המס לפסול את שווי העסקה שדווח להן, וזאת ע"י קביעה מתי רשויות המס חייבות לקבל את השווי שהוצהר. אם התקיימו שלושה תנאים מצטברים והם: נערך הסכם בכתב, והתמורה נקבעה בתום לב ובלי שהושפעה מיחסים מיוחדים בין הצדדים, אזי רשויות המס מחוייבות לקבל את השווי המוצהר, גם אם לדעתן הוא נמוך משווי השוק.

בפסק דין שניתן בחודש אפריל השנה ע"י ועדת הערר ליד בית המשפט המחוזי בתל-אביב, בענין וע' 1080/02 בוקשפן נגד מנהל מס שבח רחובות, אפשר למצוא דוגמא לסוגיה זו. בני זוג מכרו משק במושב לחבר אחר במושב תמורת סך של 280,000$, מנהל מס שבח, לאחר השגה שהגישו בני הזוג, קבע כי שווי העסקה יעמוד על 440,000$, היינו שווי הגבוה בכ-57% מהשווי המוצהר.

בפסק הדין נקבע כי לא הוכח כי העסקה בוצעה שלא בתום לב והעובדה כי המשק נמכר לחבר אחר באותו מושב, אינה מעידה על יחסים מיוחדים בן הצדדים. הצדדים אף הביאו דוגמאות למשקים אחרים שנמכרו תמורת סכומים דומים ושמאי מטעמם אישר כי המחיר שנקבע משקף את שווי השוק לדעתו. בנוסף, הובאו ראיות כי נערך מו"מ ארוך בין הצדדים עד שנקבע הסכום המופיע בהסכם המכר.

כמו כן נפסק כי יש להפעיל את הסמכות לפסול שווי רק במקרים של עסקאות בדויות או חוזים למראית עין שמטרתם להונות את רשויות המס ובמונח יחסים מיוחדים, הכוונה ליחסי משפחה או יחסי שליטה בחברה או במערכת יחסים חיצונית לחוזה המכר, שיש בה כדי ליצור רצון אצל המוכר להטיב עם הקונה וליחס לנכס מחיר מופחת.

יש לקוות כי פסק דין זה יחד עם פסקי דין אחרים בנושא, יגרמו לשינוי אצל רשויות המס שמיחסות פעמים רבות חוסר אמון אוטומטי לשווי עסקאות שמדווח להן, מבלי שהן טורחות לבסס טיעון של חוסר תום לב או יחסים מיוחדים כבסיס לפסילת השווי.

 

סגירת תפריט