משכנתא לרכישת דירה

מרבית רוכשי הדירות נאלצים לממן חלק ממחיר הדירה ע"י הלוואת משכנתא מבנק למשכנתאות. מדובר בהליך מסורבל למדי ומורכב, וכדאי לדעת מספר דברים עוד לפני החתימה על הסכם הרכישה ונטילת ההתחייבות לתשלום כלפי המוכר.

כל רוכש דירה עורך לעצמו  – או צריך לערוך – תחשיב של יכולת כלכלית לפני שהוא מחפש דירה בתקציב מסויים. מעבר לחסכונות ולמחיר שיתקבל ממכירת הדירה הנוכחית של הקונה (אם הקונה הוא משפר דיור), נלקח בחשבון גם סכום אותו יקבל הקונה ע"י הלוואת משכנתא. אולם, נתון זה יש לבדוק היטב לפני שהוא נלקח כנתון ריאלי עליו מסתמך הקונה.

ניתן לגשת לבנק למשכנתאות ועדיף אף למספר בנקים, ולברר בירור עקרוני, האם בנתונים הרלוונטיים של רוכש הדירה אפשר בכלל לקבל את סכום ההלוואה שהוא מבקש. את הבנק למשכנתאות מנחים שני עקרונות ביחס לאישור ההלוואה: הראשון הוא יכולת ההשתכרות של הלווה, שנבדקת בעיקר ע"י המצאת תלושי שכר אחרונים ודפי חשבון בנק אליו מועברת המשכורת. העקרון השני הינו שווי השוק של הנכס הנרכש, כאשר הוא מופחת בדרך כלל בכ- 10% – 20% לצרכי מימוש מהיר, לעומת סכום ההלוואה. ככל שסכום ההלוואה המבוקש קטן יותר ביחס לשווי הנכס, כך יגדל הסיכוי שהבנק יאשר את ההלוואה. במצב הכלכלי של ימנו, ונוכח קשיים של לווים לעמוד בתשלומי המשכנתא, דבר הגורם לבנקים למשכנתאות לגידול בחובות אבודים ובמימושי נכסים, מקשים הבנקים למשכנתאות את הדרישות שלהם ביחס להלוואות חדשות.

גם תרגילי "עוקץ" למינהם, בהם הוצאו מבנקים למשכנתאות כספים בגין עיסקאות שהתגלו כעיסקאות פיקטיביות, גרמו לבנקים לנהוג משנה זהירות במתן הלוואות. רק לצורך הדוגמא, כיום נוהגים הבנקים למשכנתאות לאמת את זהות המוכר ואף דורשים

הערה נוספת לענין הגוף שמעניק את ההלוואה: כמו בכל דבר, גם כאן מומלץ מאוד לערוך "שופינג" ולהתמקח עם הבנק על גובה הריבית ויתר התנאים של ההלוואה. מי שנוטל הלוואה עפ"י תעריף הריבית הרישמי של הבנקים למשכנתאות, עושה טעות, שעלולה לעלות לו באלפי שקלים שישלם ביתר על ריבית שיכול היה להפחית במעט מאמץ ומשא ומתן. לפני מספר שנים נכנסו לתחום המשכנתאות גם חלק מחברות הביטוח, וכדאי לנסות לקבל גם מהן הצעה להלוואה המבוקשת.

בחוזה הרכישה חשוב להתיחס באופן ספציפי ומדוייק לנושא התשלום שיעשה באמצעות המשכנתא. יש לציין אילו מבין התשלומים בלוח התשלומים יבוצעו באמצעות הלוואת משכנתא ולחייב את המוכר לחתום על המסמכים שידרשו ע"י הבנק למשכנתאות לצורך קבלת ההלוואה.

חשוב מאוד לבדוק מראש האם על הדירה הנרכשת רשומה משכנתא בגין הלוואה של המוכר, שכן בנסיבות אלה יקשה על הרוכש לקבל הלוואה בעצמו, עד אשר המוכר יפרע או יגרור את המשכנתא שלו לנכס אחר. צדדים שלא נתנו דעתם לפלונטר זה, עלולים למצוא עצמם במצב בו חתמו על הסכם שלא ניתן לקיימו, וזאת, כאשר המוכר לא יכול לסלק את המשכנתא או לגרור אותה לנכס אחר במועד בו חשב הקונה לשלם באמצעות משכנתא שיטול הוא מבנק למשכנתאות.

לנטילת משכנתא יש עלויות שיש לקחת בחשבון, מעבר לריבית ולהחזר החודשי. קיימות עלויות חד פעמיות, כגון דמי פתיחת תיק, תשלום לשמאי מטעם הבנק, חתימה על יפוי כח בפני נוטריון, הוצאת נסחי רישום מהטאבו וכיוצא באלה הוצאות שיש לשלם לפני שבכלל מקבלים את ההלוואה מהבנק.

בנוסף, מחייב הבנק לערוך ביטוח חיים ללווים, אשר יכסה את החזר ההלוואה לבנק במקרה של מוות, וביטוח מבנה לדירה, אשר יתן כיסוי במקרה של הרס המבנה ע"י פגעי טבע, רעידת אדמה, שריפה וכדומה. אין חובה לבצע ביטוחים אלה דרך חברות הביטוח של הבנקים למשכנתאות, וניתן להוזיל את עלויות הפרמיות ע"י עריכת הביטוחים בחברות ביטוח חיצוניות.

 

 

סגירת תפריט