דירה מקבלן מול דירה יד שניה

כל מי שניצב בפני ההחלטה לרכוש דירה חדשה עובר תהליך בחירה כזה או אחר בו נלקחים בחשבון כל הפרמטרים הרלוונטיים לגביו, כמו התקציב שעומד לרשותו, גודל הדירה הרצוי, מיקום הדירה, הקומה כיווני האויר וכיוצא באלה נתונים. בדרך כלל שיקלול כל הנתונים מאפשר לרוכש הדירה הפוטנציאלי לחפש את הדירה הנכספת בהתאם לדרישותיו מבין מלאי הדירות החדשות שמציעים קבלנים או בין דירות מיד שניה שמוכרים אנשים פרטיים.

ברשימה זו אנסה להתיחס למספר נתונים משפטיים להשוואה בין דירות חדשות לבין דירות יד שניה, כדי להצביע על היתרונות והחסרונות בכל אחת מהקבוצות.

הזכויות המשפטיות

כידוע, רכישת דירה מהווה בעצם רכישה של שני "מוצרים" שונים: אחד ממשי, והוא מבנה הדירה הפיזי והשני הוא הזכויות המשפטיות והבעלות על הדירה.

כאשר רוכשים דירה מיד שניה בבנין קיים וותיק, שכבר רשום בלשכת רישום המקרקעין כבית משותף, והדירה כבר רשומה על שם המוכר, רוכש הדירה נמצא בודאות גבוהה כי הזכויות המשפטיות יועברו אליו עם סיום העסקה. הזכויות כבר מופיעות למעשה בצורתן המשפטית הנכונה,  והן רשומות על שם המוכר, ופעולת העברת הזכויות ורישומן בלשכת רישום המקרקעין הינה פעולה פשוטה ומיידית. מפקידים בלשכת רישום המקרקעין שטרי מכר חתומים ע"י המוכר והקונה, מצרפים אישורי מס ואישור המועצה המקומית הרלוונטית, והזכויות עוברות על שם הקונה.

לעומת זאת, כאשר רוכשים דירה חדשה לחלוטין מקבלן, בין אם היא נמצאת בתהליך בניה ובין אם בנייתה כבר נסתיימה אך הבנין טרם נרשם כבית משותף, צפוי הקונה לפרק זמן שיכול להתארך עד לשנים רבות, עד אשר ירשמו הזכויות בדירה על שמו בלשכת רישום המקרקעין. לעיתים רבות, כאשר יוצא הקבלן לדרך עם פרויקט בניה, החלקה עליה נבנה הפרויקט צריכה לעבור הליך של פרצלציה – חלוקה ורישום של מספר חלקה חדש – אשר יכול להתמשך מספר שנים ולקבלן לא בהכרח יש יכולת לשלוט על קידומו. רק אחרי סיום הפרצלציה, ניתן לגשת לרישום בית משותף ורישום כל דירה על שם בעליה. וזה רק אחד מהגורמים שיכולים לעכב את סיום הרישום.

במקרה בו מדובר על פרויקט על אדמת מינהל, העיכוב יכול להיות גדול אף יותר.

במציאות הישראלית יש הרבה שטח אפור בין שני המצבים שתארתי, וישנן דירות רבות מאוד שנחשבות אמנם כדירות יד שניה, שהמוכר אינו הקבלן אלא מי שרכש מהקבלן בדור הראשון או אפילו בדור שני ושלישי, אך הדירה עדיין לא נרשמה על שמו. לכן, אף שמדובר בדירה יד שניה לכאורה, שאמורה להבטיח רישום זכויות מהיר, הרי שהדברים אינם כך.

אפשרות מכירת הדירה

גורם חשוב שיש להביא בחשבון ברכישת דירה, הוא העובדה כי רוכשים מוצר שחשוב שיהיה מוצר סחיר, היינו מוצר שניתן יהיה למכור אותו באופן פשוט. כאן משתלב היטב האלמנט של הזכויות המשפטיות עליו הרחבתי קודם. ככל שהזכויות המשפטיות פשוטות יותר, קרי, בעלות רשומה בלשכת רישום המקרקעין, כך פשוט וקל יותר למכור את הדירה. הפשטות מתבטאת גם באפשרות הן של המוכר והן של הקונה הפוטנציאלי לממן את מחיר הדירה ע"י הלוואת משכנתא. בנקים למשכנתאות מרגישים נח הרבה יותר להעניק הלוואות כאשר הזכויות רשומות באופן סופי וברור, מאשר במצבים בהן הזכויות עדיין אינן רשומות.

מכאן, שכאשר מוכרים דירה יד שניה הרשומה על שם המוכר, הליך המכירה אמור להיות פשוט, ברור וקל, כאשר המוכר יכול להבטיח לקונה כי ירשום לטובתו הערת אזהרה על הדירה, התחייבות כלפי בנק שיתן הלוואה לקונה ושהעסקה תסתיים בהעברת כל הזכויות בדירה על שם הקונה ורישומו כבעל הזכויות בלשכת רישום המקרקעין.

לעומת זאת, כאשר מוכרים דירה שנרכשה מקבלן ועדיין לא נרשמה על שם המוכר, קיימת פרוצדורה הרבה יותר ארוכה להעברת הזכויות, חייבים לבצע את ההעברה באמצעות הקבלן, לחתום על מיני מסמכים שנדרשים ע"י הקבלן לצורך הסדרת הרישום בבוא העת, לשלם דמי טיפול לקבלן ובעצם מה שמוכרים לקונה, זה את הזכות להרשם כבעל הדירה, זכות שקיימת למוכר מהקבלן ממנו רכש את הדירה. מובן כי יש להיות זהירים הרבה יותר בסוג זה של עסקאות והודאות של עסקאות אלה נמוכה יותר, דבר הפוגע באפשרות לסחר אותן כמו דירות רשומות.

 בטחונות לסיום העסקה

רכישת דירה היא בדרך כלל העסקה המשמעותית ביותר שעושים רב האזרחים. מדובר במוצר בעל שווי גדול באופן ניכר מיתר המוצרים שנרכשים על-ידי רובנו. מאחר ובדרך כלל מדובר בעסקאות מתמשכות, וחולפים מספר חודשים לכל הפחות, בין מועד חתימת החוזה לבין מועד קבלת הדירה, חשוב לבחון גם את הבטחון שיש לרוכש בכך שהעסקה תסתיים באופן הרצוי, במועד וללא הפתעות בלתי נעימות.

ברכישת דירה יד שניה, מבוצעת העסקה מול אנשים פרטיים בדרך כלל, כאשר אין לקונה אפשרות ממשית לבחון ולעמוד על טיבו של הצד האחר בעסקה. לעיתים נתקלים במקרי רמאויות מצד מוכרים, במכירת דירה אחת ליותר מרוכש אחד, בהסתמכות על יפוי כח או מסמכים אחרים שמתגלים כמזויפים.  מצב אחר שיכול לעורר בעיות נובע מכך שאנשים פרטים שתחום המומחיות והעיסוק שלהם אינו מכירת דירות, יכולים להתקשר בתום לב בעסקה שמטעמים שונים שכלל לא הביאו בחשבון, הם אינם יכולים להשלימה כפי שהתחייבו.

בנוסף, חלק מסויים מהעסקאות בדירות יד שניה, מבוצע ע"י משפרי דיור, שמוכרים דירה וקונים דירה אחרת תמורתה. מצב זה יכול להוביל לקושי במקרה בו המוכר יסתבך עם לוח הזמנים הקשור לדירה החלופית שקנה, ועקב כך יאלץ לעכב את סיום העסקה עם הקונה שלו. לחלופין, יכול מצב זה להוביל

לקושי מסויים בבנית לוח התשלומים של העסקה, בעיקר אם למוכר יש משכנתא הרשומה על הדירה וגם הקונה רוצה לממן את הרכישה ע"י הלוואת משכנתא. קיימים כמובן פתרונות לכל המצבים הללו, אך לעיתים נמנע קיום עסקה עקב חוסר יכולת להתאים את לוח התשלומים בשל המשכנתאות.

מאידך, רכישת דירה מקבלן, מאפשרת לקונה לערוך בדיקות על המוניטין של הקבלן ואף על האיתנות הפיננסית שלו, וגם אם אין הדבר מבטיח באופן מוחלט דבר וגם חברות גדולות וותיקות יכולות ליפול, הוא תורם להרגשת הבטחון של הרוכשים.

בענין זה בא גם המחוקק לעזרת הקונה, וקבע כי על הקבלן להבטיח את כספי הקונה עד אשר יספק לו הקבלן המוכר את הדירה ואת הזכויות המשפטיות, וזאת בין היתר ע"י ערבויות בנקאיות, הידועות כערבויות חוק מכר. עם השנים הבהיר בית המשפט בהחלטות שונות, כי יש לקחת בערבון מאוד מוגבל את ערבויות חוק המכר, וניתן לממשן רק במקרים מאוד מאוד מסויימים ומוגבלים – רק כאשר ברור לבית המשפט כי הקבלן הגיע למצב בו לא יוכל לסיים את הפרויקט ולהעביר לקונה את הזכויות, בין בעצמו ובין באמצעות קבלן חלופי או כונס נכסים שימונה במקומו. בכל מקרה מדובר בערבויות שמבטיחות רק את הכספים ששולמו בצירוף הפרשי הצמדה, והן אינן מבטיחות כי הקונה יקבל את הדירה הנכספת או שיפוצה על נזקים שנגרמו לו עקב שינויים בשווי הדירה או עקב דחיה במועד קבלתה.

כאשר מדובר ברכישת דירה מקבלן בשלבים בהם הפרויקט בשלבים הראשונים שלו, צריך לקחת בחשבון אפשרות של איחורים במסירת הדירה. גם אם הדבר אינו באשמת הקבלן וגם אם מדובר באיחור המקנה פיצוי לקונה, לעיתים הדבר יכול לגרום לבעיות כאשר הקונה התחייב לפנות דירה שהוא עצמו גר בה, בהסתמך על מועד המסירה עליו התחייב הקבלן.

סיכון נוסף שעל קונה דירה מקבלן לקחת בחשבון, הוא ביחס לתשלומי המסים. כאשר מדובר בקבלן שבונה על קרקע של בעל קרקע בעסקת קומבינציה או על קרקע שרכש לפני זמן לא רב, קיים חשש מסויים כי הצדדים לעסקה שנערכה בקשר לקרקע, לא ישלימו את חובות המסים שלהם, דבר שיפגע באפשרות להשלים את העברת הזכויות. כמו כן, יש לקחת בחשבון כי אם הקבלן לא יסיים את עניניו עם רשויות מס הכנסה, הוא לא יוכל להמציא אישור מס לגבי עסקת המכירה של הדירה לקונה, דבר שימנע גם הוא את רישום הזכויות.

אחריות על פגמים בדירה

רכישת דירה יד שניה נעשיית באופן רגיל במצבה של הדירה כפי שהוא במועד חתימת ההסכם, בלי שהמוכר לוקח על עצמו וכל אחריות לא למה שכבר נבנה ולא למה שיקרה בעתיד. אם צינור מתפוצץ בדירה יום לאחר מסירת החזקה לקונה, המוכר אינו אחראי על כך, אלא במקרים של פגם שהמוכר הסתיר ביודעין מהקונה וניתן להוכיח זאת.

לגבי דירות הנמכרות על ידי קבלנים, דאג המחוקק להסדיר את נושא האחריות של הקבלן לטיב הבניה, לתיקון ליקויים, פגמים ואי התאמות למפרט הטכני שהוצג לקונה. חוק המכר (דירות) קובע מדרג של תקופות בהן יהיה הקבלן מחוייב לתקן כל ליקוי שיתגלה ע"י הקונה, ומבחינה זאת ברור כי הקונה יכול להנות משקט נפשי רב יותר.

אז מה עדיף?

כפי שניתן לראות, לכל סוג של עסקה יש יתרונות וחסרונות וכל רוכש צריך לעשות את החשבון הפרטי שלו לאיזה סוג של עסקה הוא מעדיף להכנס, וזאת מבלי שאזכיר כלל את כל הגורמים הקשורים לאיכות הבניה, לתמחור כל סוג עסקה ולגורמים אחרים שאינם משפטיים.

 

 

סגירת תפריט