עסקאות נוגדות ותום הלב – מאת עו"ד שי עמית

בשנה האחרונה אנו עדים לפסיקה חדשנית וערה של בית המשפט העליון בנושא של הכרעה בין שתי עסקאות נוגדות על אותה קרקע. בית המשפט מגבש פסיקה מנחה שתשפיע בעתיד על ההכרעות בסכסוכים שיובאו בפני בתי המשפט בערכאות התחתונות. בע"א 1249/03 בענין חנא נגד ח'אזן ואחרים ניתן בחודש אוקטובר השנה פסק דין בנסיבות המקרה שלהלן: בשנת 1961 […]

מהו החסד בתקופת גרייס? – מאת עו"ד שי עמית

כמעט כל עסקת מכר או שכירות של נכס נדל"ן כוללת בתוכה מספר תנאים בסיסיים שהכרחיים לכל עסקה. המחיר, תנאי התשלום ומועד מסירת החזקה בנכס לקונה או לשוכר לפי סוג העסקה. מועד מסירת החזקה בנכס הוא מועד חשוב ומרכזי בחוזה, המהווה בעצם את נקודת החיתוך ביחסים בין הצדדים: העברת מלוא התשלום ע"י הקונה וקבלת מפתחות הנכס […]

בנק כ"שותף" ליזמות בניה – מאת עו"ד שי עמית

לצערנו, בתקופה האחרונה מתרבות הידיעות על חברות בניה, קבלנים ויזמי נדל"ן, המגיעים לסוף דרכם לאחר שהבנקים עצרו את המימון לפרויקטים ספיציפיים או לחברות עצמן באופן גורף. הגורמים להתנהגות זו של הבנקים הינם בראש ובראשונה המיתון בכלל והסטגנציה בענף הנדל"ן בפרט, המינוף הרחב מדי שאפשרו אותם בנקים לפני שנים לא רבות והלחץ שמפעילים בנק ישראל והמפקח […]

בניה הגורמת מטרד – מאת עו"ד שי עמית

מרבית התושבים בישראל גרים באזורים שנחשבים אזורים צפופי אוכלוסין, ובין אם הם גרים בדירות בבית משותף, ובין אם בבית צמוד קרקע, לרב מדובר בנכסים המצויים בשכנות לנכסים אחרים, שלא לומר, בשכנות קרובה לנכסים אחרים. אין צורך לומר, כי תופעת הבניה הבלתי חוקית, הינה תופעה שכיחה מאוד במקומותנו, וישנם לא מעט בעלי נכסים המוסיפים תוספות בניה, […]

מימוש משכנתא בדירת מגורים – מאת עו"ד שי עמית

מרבית רוכשי דירות המגורים, מממנים חלק מעלות הרכישה ע"י נטילת משכנתא מבנקים למשכנתאות, תוך שהם חותמים על הסכם הלוואה עם הבנק ועל שטר משכנתא שנרשמת בלשכת רישום המקרקעין. בעיתות מיתון ומצוקה מתקשים לווים להחזיר את תשלומי ההלוואה לבנקים ומוצאים עצמם כנגד סיכון של מימוש המשכנתא ופינויים מדירת המגורים. יש לזכור כי מימוש משכנתא מתבצע באמצעות […]

הברחת נכסים פסולה – מאת עו"ד שי עמית

עבור חלק גדול מהאנשים, דירת המגורים היא הנכס היקר ביותר שנמצא בבעלותם. בימי המיתון בו אנו מצויים כבר תקופה ארוכה, עסקים רבים מצויים בקשים כלכליים קשים ומגיעים למצבים של חדלות פרעון ופשיטת רגל. במרבית המקרים, גם אם העסקים מנוהלים באמצעות מסגרת תאגידית, בעלי המניות נאלצים לחתום על ערבויות אישיות בעיקר כאשר מדובר באשראי שמעניקים בנקים […]

נאמנות כפויה בין מוכר לקונה נכס מקרקעין – מאת עו"ד שי עמית

דיני המקרקעין קובעים הסדרים מיוחדים וספציפיים לגבי תחומים רבים הקשורים לעסקאות מקרקעין בשונה מעסקאות רגילות. דוגמא מובהקת לכך היא בתחום ההתיישנות. כידוע, תביעה רגילה שאינה בקשר למקרקעין, מתיישנת לאחר 7 שנים, משמע, לאחר שחלפו 7 שנים מיום שנולדה זכות התביעה, הרי שהיא מתיישנת ולא ניתן להגיש תביעה בקשר אליה. לעומת זאת, חוק ההתיישנות קובע תקופות […]

רכישת דירה מקבלן שקשור בעסקת קומבינציה – מאת עו"ד שי עמית

הסכם קומבינציה הוא אחד הכלים הנפוצים לעריכת עסקאות בניה על מקרקעין בין יזמים וקבלנים לבין בעלי קרקע, כאשר מבנה העסקה נותן הן לקבלן והן לבעל הקרקע יתרונות בין היתר בתחום המימון והמיסוי. ואולם, עסקת קומבינציה משפיעה באופן ישיר גם על צדדים שלישיים שאמנם אינם צדדים ישירים להסכם הקומבינציה עצמו, אך הם מושפעים ממנו בצורה רבה. […]

פיצוי על הפקעה לפי פקודת הקרקעות – מאת עו"ד שי עמית

הדין בישראל כולל מספר רב של  חוקים המאפשרים לרשויות השונות להפקיע קרקע של אדם פרטי, בשיעורים שונים הכלולים באותם חוקים, תוך מתן פיצוי או במקרים מסויימים, אף מבלי להעניק פיצוי כלל. אחד מדברי החקיקה המאפשר הפקעה, הינו פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) משנת 1943. לפי פקודה זו, בעל סמכות ההפקעה הוא שר האוצר ולא רשויות […]

הסכמי שיפוי בין עיריה ליזם – מאת עו"ד שי עמית

סעיף 197 לחוק התכנון והבניה מעניק את הזכות לכל מי שנפגע מתוכנית ביחס למקרקעין שלו או ביחס למקרקעין גובלים, לתבוע מהועדה לתכנון ובניה פיצוי על הפגיעה שנגרמה לו. כפי שניתן לראות, בשנים האחרונות רווחת התופעה של הגשת תביעות לפי סעיף 197 זה ובתי המשפט אף מסיעים להרחבת המקרים הנכנסים בגדר סעיף זה. אין זה סוד […]