תום הלב של רוכש שני בעסקה נוגדת – מאת עו"ד שי עמית
כבר נכתב במדור זה על שלל פסקי הדין של בית המשפט העליון בתקופה האחרונה בנושא של עסקאות נוגדות והאבחנה איזו מבין שתי העסקאות גוברת. אקדים ואזכיר את הכלל המשפטי הקבוע בסעיף 9 לחוק המקרקעין: כאשר נמכרת קרקע לשני קונים, זכותו של הקונה השני תהייה עדיפה, אם הוא רכש אותה בתום לב, בתמורה והעסקה הסתיימה בכך […]
עסקאות נוגדות ותום הלב – מאת עו"ד שי עמית
בשנה האחרונה אנו עדים לפסיקה חדשנית וערה של בית המשפט העליון בנושא של הכרעה בין שתי עסקאות נוגדות על אותה קרקע. בית המשפט מגבש פסיקה מנחה שתשפיע בעתיד על ההכרעות בסכסוכים שיובאו בפני בתי המשפט בערכאות התחתונות. בע"א 1249/03 בענין חנא נגד ח'אזן ואחרים ניתן בחודש אוקטובר השנה פסק דין בנסיבות המקרה שלהלן: בשנת 1961 […]
נאמנות כפויה בין מוכר לקונה נכס מקרקעין – מאת עו"ד שי עמית
דיני המקרקעין קובעים הסדרים מיוחדים וספציפיים לגבי תחומים רבים הקשורים לעסקאות מקרקעין בשונה מעסקאות רגילות. דוגמא מובהקת לכך היא בתחום ההתיישנות. כידוע, תביעה רגילה שאינה בקשר למקרקעין, מתיישנת לאחר 7 שנים, משמע, לאחר שחלפו 7 שנים מיום שנולדה זכות התביעה, הרי שהיא מתיישנת ולא ניתן להגיש תביעה בקשר אליה. לעומת זאת, חוק ההתיישנות קובע תקופות […]
הסכמי שיפוי בין עיריה ליזם – מאת עו"ד שי עמית
סעיף 197 לחוק התכנון והבניה מעניק את הזכות לכל מי שנפגע מתוכנית ביחס למקרקעין שלו או ביחס למקרקעין גובלים, לתבוע מהועדה לתכנון ובניה פיצוי על הפגיעה שנגרמה לו. כפי שניתן לראות, בשנים האחרונות רווחת התופעה של הגשת תביעות לפי סעיף 197 זה ובתי המשפט אף מסיעים להרחבת המקרים הנכנסים בגדר סעיף זה. אין זה סוד […]
חוק המתווכים – מאת עו"ד שי עמית
בשנת 1997 נכנס לתוקף חוק המתווכים במקרקעין, שאמור היה ליצור מהפכה בכל הנוגע לענף התיווך שהיה פרוץ לחלוטין. החוק ביקש להסדיר ברישוי את כל מי שפועל בתחום התיווך במקרקעין, וזאת ע"י קביעת כללים לפיהם שר המשפטים ממנה רשם שיהיה אחראי על העוסקים במקצוע, לידו תוקם ועדה מייעצת, ומי שרוצה להיות מתווך ידרש לעבור בחינות ולקבל […]
היטל השבחה – מועד יצירת החיוב ומועד התשלום – מאת עו"ד שי עמית
היטל השבחה הוא מעין מס שמטילה הועדה המקומית לתכנון ובניה מכח חוק התכנון והבניה על בעלי נכסים שנהנו מאישור תוכנית ביחס לנכס שלהם, אשר השביחה והיטיבה את הזכויות המוקנות לנכס ואגב כך, את שווי הנכס. ההשבחה יכולה להיות כתוצאה מתוספת זכויות בניה או משינוי ביעוד הקרקע שמעלה את ערכה. אחד המאפיינים היחודיים ביחס להיטל […]
ביטול עסקת מכר מקרקעין – מאת עו"ד שי עמית
אחד מהעקרונות המשפטיים החשובים בעולם העסקים כולו, וגם בתחום עסקי הנדל"ן, הינו עקרון חופש ההתקשרות או חופש החוזים. ככלל, שני צדדים יכולים להגיע לכל הסכמה מסחרית בינהם ביחס לתנאי העיסקה השונים, וישנם מעט מאוד סייגים לעיקרון זה. אחד מההיבטים של עקרון זה, הוא הצד האחר של חתימת החוזה, דהיינו ביטול חוזה. כמו שהצדדים רשאים להתקשר […]
נורות אזהרה בעסקאות נדל"ן – מאת עו"ד שי עמית
אין ספק כי כל מי שעוסק בתחום הנדל"ן מחפש לעשות עסקאות ושמח למצוא הזדמנויות שנראות על פניהן קורצות. בשתי הרשימות הקרובות, אנסה להסב את תשומת הלב למספר סימני אזהרה שמתנוססים לעיתים על עסקאות מסוימות, ואם נתקלים בהם, כדאי להיזהר שבעתיים לפני שמתקשרים בעסקה זו. הדברים נכונים בעיקר לשחקנים הפחות מנוסים בענף, לבעלי הקרקע הפרטיים ולמי […]
תב"ע נקודתית או שינוי תכנוני ביוזמת בעל הקרקע – מאת עו"ד שי עמית
בכל עסקה, הערך הכלכלי לבעל הקרקע, נגזר ישירות מזכויות ואפשרויות הבניה על אותו מגרש. אם בעסקת קומבינציה מתחייב הקבלן לתת לבעל הקרקע עימו התקשר בעסקת קומיבציה אחוז מסויים מסך כל המבנים שיבנה על המגרש של בעל הקרקע. ברור כי ככל שהמבנים יהיו גדולים יותר, המשמעות היא כי התמורה שיקבל בעל הקרקע תהייה גדולה יותר. במרבית […]
מהי עסקת קומבינציה? – מאת עו"ד שי עמית
עיסקת קומבינציה היא אופציה מאוד קורצת לבעלי קרקע כדרך לממש את המגרש שלהם, אך היא עיסקה מאוד מורכבת עם פנים רבות. כשמדברים על קומבינציה, תמיד מזכירים אחוז מסויים שמהווה את אחוז הקומבינציה: כיצד בכלל נקבע אחוז הקומבינציה בעיסקה ביחס למגרש ספציפי? משמעות קומבינציה של 50% למשל, הינה כי בעל הקרקע יקבל 50% מכלל המבנה שיבנה […]
