דירה יכולה להתפס אצל רבים מאיתנו כנכס סטאטי, יציב ובלתי משתנה, אולם אין הדבר מדוייק לחלוטין. ישנם מקרים בהם מבנה הדירה יכול לגדול, להשתנות ואף לקטון בנסיבות מסויימות.
קבלנים הבונים בניני מגורים נוהגים לנצל את מלוא זכויות הבניה שהיו במועד בו נבנה הבנין. את זכויות הבניה בכל אזור קובעת תוכנית בנין עיר (תב"ע), שמטבע הדברים משתנה עם השנים. לכן, כאשר אתם מעונינים לרכוש דירה שנבנה לפני שנים, כדאי לבדוק האם השתנתה הת"ע מאז בנייתה, באופן שהתווספו זכויות בניה, או שמתאפשר לבנות בניה על גג הבנין, להוסיף אגף לאורך הבנין, להרחיב את קומת הקרקע וכיוצא באלה אפשרויות.
מבלי להכנס לעובי הקורה בנושא זכויות הבניה, אעיר רק כי הזכויות עצמן הינו נכס המהווה מעין חלק מהרכוש המשותף של הבנין, ולכל אחד מהדיירים יש חלק בזכויות הבניה, אף אם ניתן לנצלן בפועל רק בקומה העליונה לדוגמא. במקרה זה על בעל הקומה העליונה לרכוש את הזכויות מיתר הדיירים או לקבל מהם ויתור והסכמה.
כפי שרמזתי, לעיתים שטח הדירה שראיתם יכול להצטמצם, וזאת אם בעל הדירה הרחיב אותה על דעת עצמו בלבד, מבלי שהיו זכויות בניה מתאימות או מבלי שקיבל היתר בניה. היה ופקחי העיריה יגלו את הבניה הבלתי חוקית, רשאית העיריה לפתוח בהליכים של הגשת כתב אישום נגד העבריין ובמקביל להוציא צו הריסה ביחס לבניה עצמה. כאשר בדקתם דירה שבכוונתכם לרכוש וגיליתם כי קיימת בניה לא חוקית, אל תקלו ראש בענין תוך תקווה כי הענין לא יתגלה ולא ישפיע עליכם. בעיריות רבות נוהגים לשלוח פקחים שבודקים את הדירה לפני שהעירה מנפיקה אישור העברה לטאבו. לכן, אתם עלולים להקלע למצב בו חתמתם על הסכם רכישה, שילמתם את מרבית התמורה ובשלב הסופי, העירה לא תסכים להנפיק את האישור להעברה בטאבו, עד אשר לא תוסדר הבניה הבלתי חוקית או הריסתה.
משתנים נוספים שיכולים להשפיע על המבנה עצמו הינם האפשרות התכנונית להוסיף מעלית לבנינים בהם אין מעלית, הכרזה על בנין כבנין לשימור, דבר שיש לו השלכות כבדות משקל בכל האמור לתוספת בניה ושיפוץ הבנין, הגדלת הגדרת צפיפות יחידות הדיור בבנין ושינויים אחרים שכדאי לבדוק עם איש מקצוע, אדכירל או עו"ד.
לעיתים, חשוב לבדוק לא רק את הדירה או הבנין עצמם, אלא גם מה המצב התכנוני בשטחים הסמוכים לבנין. ראיתם דירה בבנין שלידו שטח ריק או בנין הרוס, בדקו מה מאפשרת התב"ע לבנות על המגרש הסמוך. לדוגמא: אם בכוונתכם לרכוש דירת פנטהאוז בבנין בן 4 קומות, תתאכזבו ודאי לגלות כי בעוד מספר שנים יבנה בנין בן 8 קומות לידכם ויסתיר את הנוף הנשקף מדירתכם.
המקום בו ניתן לבצע את מירב הבדיקות ביחס למבנה הדירה ולבנין בו מצויה הדירה, הינה הרשות המקומית בתחומה נכללת הדירה.
בכל עיריה או מועצה מקומית ישנו מדור אינפורמציה בו ניתן לקבל את כל המידע התכנוני ביחס לדירה, לבנין, לאזור וכן ביחס לתוכניות בנין עיר רלוונטיות. ניתן לקבל את המידע בעל-פה, בביקור בשעות הקבלה של מדור האינפורמציה או בכתב ע"י הזמנת תיק מידע. המידע בעל-פה אינו מחייב ולא ניתן להסתמך עליו באופן ודאי, אך הזמנת תיק מידע הינה תהליך ארוך שיכול לקחת מספר שבועות במקרה הטוב.
חלק מהרשויות הנגישו מידע רב גם באתרי האינטרנט שלהם, וישנן עיריות שמאפשרות להוציא דף מידע על המצב התכנוני בהליך פשוט ומקוון. לעיתים ניתן אף לעיין בתיק הבנין של הנכס, ולמצוא באתר העירוני את ההעתקים הסרוקים של היתרי הבניה, הפרוטוקולים של הועדה, מכתבי התנגדות וכו'.
כמו בתחומים אחרים, חשוב מאוד לאסוף "מודיעין" לפני שמתקשרים בעיסקה לרכישת דירה, וביקור אחד בעיריה יכול לספק לכם תמונה חדה וברורה ביחס לנתונים שסקרתי ולסייע לכם לקבל החלטה נכונה ביחס לעיסקה פוטנציאלית.
