תקנון בית משותף

מבחינות מסויימות, בית משותף הוא מעין "קיבוץ" או ישוב הכולל תושבים, יחידות דיור ורכוש משותף, שמתנהל פי כללים ונורמות משפטיות שחלות עליו. ספר החוקים והנהלים לפיהם אמור להתנהל אותו בית משותף הוא התקנון.

כל בנין שנרשם כבית משותף בלשכת רישום המקרקעין, נרשם יחד עם תקנון מסוג זה, כאשר החוק קובע כי דיירים שלא יצרו בעצמם תקנון עם רישום הבית המשותף, יחול עליהם התקנון לדוגמא (התקנון המצוי, כהגדרתו בחוק) המופיע בחוק המקרקעין. ואכן, קיימים בנינים רבים שנרשמו כאשר התחולה היא לתקנון לדוגמא.

תקנון זה אמור להסדיר את כל הזכויות של בעלי הדירות וכן את כל חובותיהם. התקנון לדוגמא מכיל הוראות המגדירות מה כולל הרכוש המשותף של אותו בנין, ובין היתר כולל הרכוש המשותף את גגות הבנין, החצר, חדר המדרגות, המקלט וגם הקירות החיצוניים של הבנין. המשמעות היא כי כל המיגבלות הנובעות בכך שחלק מהרכוש נכלל ברכוש המשות, חלות על כל מה שנכלל בהגדרה שבחוק.

לדוגמא: דייר המעונין לעשות שינוי כלשהו בקיר החיצוני של הבנין, אף אם מדובר בקיר שלכאורה הוא החלק החיצוני של הדירה שלו עצמו, חייב לעשות זאת באמצעות המנגנון הקבוע בחוק המתיר שינוי ברכוש המשותף בהסכמת רב של דיירים הבנין, כאשר יש חלוקה לנושאים הדורשים רב רגיל, רב של 60%, רב של שני שלישים או רב של שלושה רבעים מכלל הדיירים.

אחד הנושאים החשובים הכלולים בתקנון הינו נושא חלוקת ההוצאות השוטפות והחריגות של הבית המשותף. חוק המקרקעין קובע לענין זה ברירת מחדל, והיא שיחס חלוקת ההוצאות יהיה בהתאם לשטח הרצפות של כל דירה ודירה ביחס לכלל שטח ריצפת הדירות בבנין. מרפסות אינן נלקחות בחשבון כשטח ריצפה לענין חישוב זה. ואולם, ניתן לקבוע בתקנון הוראות אחרות, כגון השתתפות זהה בהוצאות השוטפות (ועד בית) לעומת השתתפות יחסית לפי שטח הדירות ביחס לשיפוצים והוצאות חריגות אחרות.

תקנון הוא המקום המתאים לקבוע כל מיני הסדרים מיוחדים הנהוגים בבנין. לדוגמא: אם חניון הבנין לא חולק באופן שכל חניה הוצמדה לדירה ספציפית, ניתן לקבוע בתקנון זכויות שימוש יחודיות לדירות מסוימות. כמו כן, ניתן לקבוע הוראות המגבילות עשיית שימוש בחלקים מסויימים מהרכוש המשותף, למשל, איסור החניית אופנועים בלובי הכניסה או איסור העישון בחדר המדרגות.

בתקנון ניתן לכלול הוראות שונות בדבר קיום אסיפות, מינוי נציגות, או ועד בית, ניהול חשבונות, פתיחת חשבונות בנק וכיוצא באלה הוראות הקשורות בניהול השוטף והתקין של הבנין.

את התקנון ניתן לשנות או לתקן ע"י החלטה של דיירים שלדירותיהם יש חלק של שני שלישים או יותר מהרכוש המשותף וכל שינוי כזה צריך להגיש לרישום בלשכת המפקח על רישום בתים משותפים שבתחום שיפוטו נמצא הבנין.

 

סגירת תפריט