כל מי שמתגורר בדירה בבית משותף, יודע היטב כי חלק בלתי נפרד מהתנהלות החיים בבנין, כולל חילוקי דיעות בדבר דרך ניהול הבית המשותף וחלוקת ההוצאות השונות שבכוונת דיירי הבנין להוציא.
החוק קובע סט מסויים של כללים והוראות בתקנון בית משותף לדוגמא המצורף לחוק, ולפיו אמורים להתנהל כל הבתים המשותפים, למעט אותם בנינים שעם רישומם בלשכת רישום המקרקעין או אף לאחר מכן, נחתם ונרשם תקנון בית משותף הכולל הוראות שונות מהוראות החוק. מרבית הבתים המשותפים מתנהלים בהתאם לתקנון לדוגמא שבחוק המקרקעין ואם אתם מבקשים לברר זאת, ניתן להוציא נסח רישום, שם מצויין האם נרשם תקנון מוסכם – מיוחד, או שמא חל התקנון של ברירת המחדל בחוק המקרקעין.
אחד מסעיפי החוק קובע כי יחס חלוקת הוצאות האחזקה של הבית המשותף, יהיה בהתאם לשטח כל דירה, או יותר נכון, בהתאם לחלקה של כל דירה ברכוש המשותף של הבנין. יחס זה מצויין אף הוא בנסח הרישום.
מטבע הדברים, הדיירים בבנינים ישנים מחליטים מעת לעת לבצע עבודות שיפוץ של הרכוש המשותף, על מנת לשפר את חזות הבנין ולשפר את איכות החיים בו. החוק קובע כי הוצאות שנדרשות לצורך "החזקה תקינה" של הרכוש המשותף, שכוללת שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו לאחר מכן בהסכמת כל בעלי הדירות, הינן הוצאות שלא רק שיש לחלקן בין כל בעלי הדירות בהתאם לחלק היחסי ברכוש המשותף, הרי שניתן לחייב את כל בעלי הדירות לשלם הוצאות אלה.
לעיתים מתעוררת השאלה, כיצד יש לפרש את המונח "החזקה תקינה" של הרכוש המשותף? האם כל שיפוץ נכלל בגדר החזקה תקינה, או שמא חלק מהשיפוץ הוא תוספת ושיפור מעבר להחזקה תקינה? ברור כי לגבי אותו חלק מהשיפוץ שלא יחשב כהחזקה תקינה, יש צורך בקבלת החלטה מתאימה ואין אפשרות לחייב דייר להשתתף בהוצאה זו.
כל מחלוקת בענין זה יכולה להתברר באמצעות תביעה שמוגשת למפקח על רישום בתים משותפים שבתחום שיפוטו מצוי הבית המשותף, ובסופו של דבר ההחלטה תלויה בשיקול דעת ובהוכחות שכל צד יציג בפני המפקח.
דוגמא לטענות של דיירים בדבר היקף וסוג השיפוץ, ניתן למצוא בערעור על החלטת מפקחת על רישום בתים משותפים שניתן בימים אלה בבית המשפט המחוזי בע"א 2329/03 (פלקון נ' נציגות הבית ברח' סוקולוב 10 הרצליה).
בפרשה זו, בעלי חנות המהווה חלק מבית משותף, התנגדו להשתתף בחלק מהוצאות שיפוץ, בטענה כי הוא אינו בגדר "החזקה תקינה" של הרכוש המשותף, כהגדרת החוק. בית המשפט דחה את טענתם כי לא היה הכרח להחליף את כל הריצוף ברחבת הבית המשותף וקבע כי אין זה סביר להחליף רק חלק מהריצוף שהיה במצב פגום. כמו כן, נדחתה טענת בעלי החנות כי העובדה שהחיפוי החיצוני של הבית הוחלף לחיפוי קרמיקה חדש, מהווה שיפור לא מחוייב המציאות, והשופטת דותן קבעה כי אין זה סביר לחייב דיירים להחליף חיפוי מחומרים מיושנים, בחיפוי זהה מחומרים מיושנים. כך גם ביחס לאיטום הגג ביריעות ביטומניות, במקום זיפות מיושן שדורש זיפות מחודש בכל שנה ואינו נותן מענה דומה לאיטום ביריעות איטום חדישות.
