שימוש חורג כקיצור דרך אסור

אין כל חדש בעובדה כי הליכי התכנון והבניה בישראל הינם מורכבים, מסורבלים וארוכים עד מאוד. לעיתים עולים רעיונות שונים לביצוע ארגון מחדש של הליכי התכנון במטרה לקצר את התורים ואת הדרך אל היתר הבניה המיוחל.

ככל שהתוכנית שבה מדובר דורשת דרג גבוה יותר מבחינת הגורם התכנוני המאשר, כך ההליך סבוך ואיטי יותר, בעוד תוכניות שבסמכות הועדה המקומית לאשר זוכות למסלול המהיר ביותר.

מעשה בחברת בניה ויזמות גדולה מדרום הארץ, שרכשה שטח מקרקעין עליו היה בנוי מפעל טקסטיל דימונה בפאתי העיר דימונה. על המקרקעין חלה תוכנית שיעדה את כל המתחם בו מצויים המקרקעין למטרות תעשיה ובתוכנית אף נקבע כי אין לפתוח במקום בתי עסק אחרים, אלא אם הדבר אושר בתוכנית מפורטת בהסכמת הועדה המחוזית לתכנון ובניה.

החברה היזמית ביקשה לקצר הליכים ולהימנע מהליך של הגשת תוכנית מפורטת שתקבל את אישור הועדה המחוזית, ופנתה לועדה המקומית לתכנון ובניה דימונה, בבקשה לשימוש חורג, באופן שיתאפשר לה לבנות מרכז מסחרי גדול על מקרקעין בשטח כולל של 110,000 מ"ר, כשהמבנה הראשון יהיה בשטח של 17,000 מ"ר.

הועדה המקומית לתכנון ובניה בדימונה התירה את השימוש החורג, ועדת הערר המחוזית ביטלה את ההחלטה ועל החלטת ועדת הערר הוגשה עתירה מנהלית לבית המשפט המחוזי בבאר שבע. בפסק הדין בעתמ 207/04 שניתן ביום 3.2.2004, בחן בית המשפט את סוגיית השימוש החורג והתנאים להתרתו.

השופט יוסף אלון קבע כי הליך של שימוש חורג הינו חריג להליכי התכנון הרגילים לפי חוק התכנון והבניה ולפיכך יש לפרשו באופן שיותר שימוש חורג באופן מצומצם ומוגבל בלבד. מטבע הדברים, הועדה המקומית לתכנון ובניה דימונה, הינה "כובעה האחר של מועצת העיר דימונה" כפי שקבע השופט, ולכן השיקולים שהיא שוקלת הינם שיקולים צרים ומצומצמים יותר מהשיקולים הרחבים ששוקלת הועדה המחוזית לתכנון ובניה. בועדות מחוזיות חברים נציגי משרדי ממשלה שונים, נציגי ועדות מקומיות אחרות באותו מחוז וכן אדריכלים, והשיקולים שהיא אמורה להביא בחשבון בבחינת תוכנית שמוגשת לה, הינם שיקולים רב מערכתיים, כגון איכות סביבה, תחבורה, ריכוז אוכלוסין שימור נוף וכיוצא באלה שיקולים ציבוריים.

גם חוק התכנון והבניה קובע כי לא יותר שימוש חורג מקום בו מדובר בסטיה ניכרת מתוכנית. לפיכך, נקבע בפסק הדין כי ככל שמדובר בתוכנית בהיקף גדול יותר ובעלת השלכות רבות יותר, כך יש צורך להקפיד על הליכי התכנון בדרך המלך, תוך תכנון ראוי, רב תחומי, שקוף לציבור ובמקרה זה, בהתאם לתוכנית מפורטת שתוגש גם לאישור הועדה המחוזית לתכנון ובניה.

ואולם, בפסק דין שניתן בדצמבר 2002 באותו בית משפט מחוזי בבאר שבע (עתמ 278/02 בענין ביג מרכזים מסחריים) נקבעה החלטה הפוכה בנושא דומה של שימוש חורג במבנה תעשיה והפיכתו למרכז מסחרי. שם קבעה השופטת אבידע, כי בגודלו של השטח לגביו מתבקש השימוש החורג, אין לכשעצמו כדי לשלול את הזכות להתיר שימוש חורג, והדגש שניתן באותו פסק דין היה על מידת הסטיה של השימוש החורג מהתוכנית התקפה והתאמתו של השימוש המבוקש לאופי התכנוני והסביבתי, תוך בחינה גם של תוכניות בשלבי הפקדה, מהן ניתן ללמוד על המגמות בתכנון האזור. באותו ענין החליט בית המשפט המחוזי לאשר את ההיתר לשימוש חורג שניתן על ידי הועדה המקומית לתכנון ובניה באילת.

כפי שניתן לראות, לא רק שהליכי התכנון סבוכים ויוצרים מצב של חוסר בהירות וסרבול, לעיתים גם בתי המשפט תורמים להעדר הודאות התכנונית, כשבסופו של דבר קשה לדעת האם לצורך היתר לשימוש חורג הגודל קובע או לא..

כמו במקרים רבים אחרים, בא בית המשפט העליון וקבע בפסק דין שניתן ביום 12.2.2004 (עע"מ 402/03) כי בית המשפט המחוזי בבאר שבע טעה בהחלטתו בענין ביג מרכזים מסחריים ואישר את החלטת ועדת הערר לאסור שימוש חורג מטעמים שונים. בין היתר קובע השופט אור כי הקמת מרכז מסחרי רחב מימדים ובניה רחבת היקף לא ראוי שיעשו בהליך של שימוש חורג, אלא בתוכנית מפורטת שתבדק על ידי הועדה המחוזית.

סגירת תפריט