נורות אזהרה בעסקאות נדל"ן

אין ספק כי כל מי שעוסק בתחום הנדל"ן מחפש לעשות עסקאות ושמח למצוא הזדמנויות שנראות על פניהן קורצות. בשתי הרשימות הקרובות, אנסה להסב את תשומת הלב למספר סימני אזהרה שמתנוססים לעיתים על עסקאות מסוימות, ואם נתקלים בהם, כדאי להיזהר שבעתיים לפני שמתקשרים בעסקה זו. הדברים נכונים בעיקר לשחקנים הפחות מנוסים בענף, לבעלי הקרקע הפרטיים ולמי שחפצים לרכוש קרקע להשקעה או למימוש או אפילו דירה. חשוב לזכור כי כל טעות בעסקת מקרקעין יכולה להיות שווה הרבה מאוד כסף ולגרום לתסבוכת משפטית שלעיתים תסתיים רק אחרי שנים של דיונים בבית המשפט.

אחד מהסימנים הראשונים המצביעים על עסקה שיש להיזהר מפניה, הוא כאשר המוכר מאוד לחוץ לסגור ענין, ומנסה להחתים את הקונה באופן מיידי על זיכרון דברים, תמים למראה, שקושר למעשה את הצדדים בעסקה מחייבת,  מאחר וכידוע, זיכרון דברים הינו הסכם מחייב לכל דבר. כבר הבעתי את עמדתי לפיה יש להימנע ככל האפשר מחתימה על זיכרון דברים, בשל המורכבות של עסקאות המקרקעין, אלמנט שמקשה על המוכר והקונה עצמם לנסח מסמך שיכלול את כל התנאים החשובים שיגנו כראוי על שני הצדדים. הסכנה בזיכרון דברים גדולה עוד יותר, כאשר הצד האחר לעסקה מגיע לפגישת המשא ומתן מצויד בזיכרון דברים ריק "בלנקו", שלכאורה יש להשלים בו רק את שמות הצדדים והמחיר המוסכם. במקרה זה, סביר מאוד להניח שאותו זיכרון דברים נוסח באופן חד צדדי בלתי רצוי לצד האחר וגם אם החלטתם לערוך זיכרון דברים בכל זאת, ערכו מסמך חדש, כאשר שימו אל מול עיניכם את הפרטים שחשוב לכם לכלול במסמך, כולל סעיפי מילוט מתאימים, למקרה בו תגלו פרט שישנה את התמונה עבורכם.

קיימים גם מצבים פחות שכיחים, בהם המוכר מציב בפני הקונה אפשרות "חד פעמית" לחתום על עסקה "בהזדמנות" רק באותו יום, כאשר לא ניתן זמן לבדוק מסמכים או חוזים ומציגים בפני הקונה מסמכים וחוזים מוכנים לחתימה. מצב דברים זה בדרך כלל מעיד על ניסיון להסתיר בעיות בעסקה, או להגניב תנאים בלתי מקובלים או להחביא גיבנת מסוימת בנכס. אל תתפתו לוותר על שהות להתייעץ, לעבור עם איש מקצוע על כל פרטי החוזה, לערוך את כל הבדיקות הנדרשות אצל רשויות התכנון והרישום, וכל יתר הצעדים המתחייבים כדי להיות בטוחים שאתם מתקשרים בעסקה הנכונה עבורכם.

מצב בעייתי נוסף הוא כאשר המשק מצוי בשביתה, משרדי לשכת רישום המקרקעין (הטאבו), מינהל מקרקעי ישראל והעריה סגורים, ובדיוק אז מציע לכם מתווך או המוכר עצמו עסקה אטרקטיבית. לצערנו, בשנים האחרונות, שביתה מעין זו אינה אירוע נדיר, היא יכולה להמשך זמן רב והיא משפיעה לרעה על יכולת ביצוע עסקאות במשק כולו ובענף הנדל"ן בפרט. גם אם מציגים לכם נסח רישום ומסמכים אחרים, יהיה זה בלתי אחראי להתקשר בעסקה מבלי לערוך בדיקות עדכניות משלכם, ובמקרה זה, לכל היותר, הינכם יכולים לחתום על הסכם בו יצהיר המוכר על מצב הזכויות העדכני של הנכס, וההסכם יהיה מותנה בבדיקה שתערכו לאחר סיום השביתה. כו כן, יש לדרוש כי כל תשלום שתבצעו יופקד בנאמנות עד לביצוע בדיקות אלה.

סימן אזהרה נוסף, שאינו מעיד בהכרח על עסקה מסוכנת או בלתי כשרה, אך הוא דורש הקדשת תשומת לב מיוחדת, הינו כאשר מי שמציג לכם את הנכס אותו אתם רוצים לקנות, אינו המוכר עצמו, אלא נציגו שמצויד ביפוי כח. יפוי כח תקין שמאפשר ביצוע עסקאות בנדל"ן הינו מסמך שצריך לעמוד בתנאים טכניים כגון מועד חתימה מתאים, אימות חתימה לפי כללים מסוימים, פירוט מלא של נתונים על מיפה הכח ועוד מספר דרישות שאם אינן מתקיימות, אזי גם אם מדובר בעסקה כשרה ולא פיקטיבית, לא ניתן יהיה להשלימה מאחר ויפוי הכח אינו תקין. בלשכת רישום המקרקעין מקפידים – ובצדק – הקפדה יתרה על תקינותו של יפוי הכח שמוצג בפניהם. אם הוצג בפנייכם יפוי כח עליו מחיקות בטיפקס או שינוי פרטים מסוימים בעט ולא בדפוס, הוא לא יתקבל ע"י לשכת רישום המקרקעין, גם אם אין מדובר בזיוף.

אם הזכרנו יפויי כח, אזי יש חשיבות רבה עוד יותר לזהירות הנדרשת, כאשר יפוי הכח ניתן ע"י בעל נכס שהוא תושב חוץ ואינו מתגורר בישראל. ישנם כללים לתקינותו של יפוי כח שנחתם מחוץ לישראל, ורק אם הוא נחתם בפני קונסול של נציגות דיפלומטית ישראלית או אומת לפי אמנת "אפוסטיל" הוא בר תוקף בישראל. יש להקפיד לבדוק פרטים כמו, התאמת מספר הזהות או הדרכון המופיעים ביפוי הכח לעומת מספר הזהות הרשום בלשכת רישום המקרקעין, מאחר ומספרים אלא יכולים להיות שונים וליצור גם הם בעיה ברישום הזכויות על בסיס יפוי הכח. כמו כן, חשוב לדרוש כי המוכר תושב החוץ יתחייב למסור כתובת בישראל למסירת הודעות ותביעות, כדי למנוע מצב בו אם תאלצו לפנות לבית המשפט בהליך כלשהו כנגד תושב החוץ, לא תצטרכו לנקוט בהליכים של המצאת הודעות ומסמכים משפטיים מחוץ לגבולות המדינה. לצורך הדיווח לרשויות מס שבח, יש לקבל גם העתק דרכון של אותו תושב חוץ.

כאשר אתם מתענינים לרכוש נכס מקרקעין הרשום בבעלות חברה, כדאי מאוד לבדוק את מצב החברה, האם היא רשומה כדין אצל רשם החברות ומי בעלי זכויות החתימה בחברה. ישנם מסמכים מסוימים שנדרשים לצורך העברת זכויות בנכס מקרקעין כאשר הוא בבעלות חברה, ויש לודא את הימצאותם של אותם מסמכים כבר בשלב החתימה על חוזה המכר.

קונים רבים מתפתים להצעה הנדיבה של המוכר לערוך את העסקה אצל עורך הדין של המוכר, כאשר הקונה ישלם לעורך הדין חלק משכר הטירחה ועורך הדין של המוכר ייצג גם את הקונה. ניגוד האינטרסים כל כך בולט במקרה זה ובמרבית המקרים ניסיונם של הקונים לחסוך בהוצאות המשפטיות, עלול להתגלות כמקח טעות, מאחר וסביר מאוד להניח שעורך הדין של המוכר ישמור בעיקר על זכויותיו של המוכר. מובן כי הסוגיה בעייתית גם במישור כללי האתיקה המקצועית של לשכת עורכי הדין.

בכל מקרה בו אתם נתקלים בעיסקה בה המסמכים הנילווים "כמעט" מושלמים, אל תסתפקו בסיפורים שמסבירים לכם שבעצם הכל בסדר ורק מחכים לחתימה או לאישור שכבר נמצא בדואר. לדוגמא, אם הנכס רשום על שם פלוני והמוכר מספר כי הוא בעצם יורשו של פלוני ופשוט לא השלים עדיין את רישום הזכויות לפי הצוואה, אל תסתפקו בסיפור זה וגם אם יוצג לכם עותק מצווה שלכאורה הינה צוואה אוטנטית, חשוב לדעת כי עד אשר הליך רישום הזכויות לא יסתיים, תמיד יכולות לצוץ בעיות בדרך, כגון טענה של יורשים אחרים שהצווה פגומה. דרשו להשלים את כל החסר לפני שאתם מתקשרים בעסקה או לערוך את החוזה באופן שיבטיח שכספכם יובטח עד להשלמת החסר. בעסקאות מקרקעין, אין ספק כי החיפזון הוא מהשטן..

לסיום, ברצוני להאיר נקודה שאינה משפטית, אך משאים ומתנים רבים נסגרים בעסקה חתומה או מתפוצצים בגינה. מי שעוסק רבות בביצוע עסקאות יודע שפעמים רבות, יש למי מהצדדים הרגשה לא טובה ביחס לאופן התנהלות המשא ומתן, ותחושה שגם אם לא ניתן לשים את האצבע על גורם מסויים שהוא "דיל ברייקר", הרי שאותו צד אינו שלם עם סגירת העסקה. כעורך דין קשה לנתח באופן רציונאלי את ההחלטה שלא לסגור עסקה במצב זה, אולם מניסיון, פעמים רבות, עסקה ששני הצדדים לא מרגישים מספיק בטוחים שהם רוצים להשלימה, תקלע בהמשך הדרך לפסים של עימות ובעיות מרובות.

 

סגירת תפריט