מימוש משכנתא בדירת מגורים

מרבית רוכשי דירות המגורים, מממנים חלק מעלות הרכישה ע"י נטילת משכנתא מבנקים למשכנתאות, תוך שהם חותמים על הסכם הלוואה עם הבנק ועל שטר משכנתא שנרשמת בלשכת רישום המקרקעין. בעיתות מיתון ומצוקה מתקשים לווים להחזיר את תשלומי ההלוואה לבנקים ומוצאים עצמם כנגד סיכון של מימוש המשכנתא ופינויים מדירת המגורים.

יש לזכור כי מימוש משכנתא מתבצע באמצעות הליכים מהירים יחסית בהוצאה לפועל, ובנק שלטובתו רשומה משכנתא בטאבו, הינו במעמד של מי שלזכותו פסק דין שניתן לממש בהוצאה לפועל. ואולם, אין זה אומר כי בעל הדירה שנגדו ננקטים הליכי מימוש משכנתא ופינוי, אינו יכול להתגונן, לעכב או למנוע את ביצוע הליכי המימוש, בנסיבות ובתנאים מיוחדים.

על-מנת שיהיה טעם ממשי בהצלחת הגנתו של בעל הדירה הממומשת, עליו לנקוט בהליך משפטי שתוקף את זכותו של הבנק לממש את המשכנתא, אך תחילה עליו לזכות בסעד משפטי של עיכוב ביצוע הליכי מימוש המשכנתא. אם לא יעוכב הביצוע, יכול להיווצר מצב בו בעל הדירה ומשפחתו יפונו מהדירה,  בטרם יכריע בית המשפט בהגנתם הכוללת, ואז גם אם יזכו בסופו של הליך נגד הבנק, יהיה הדבר מאוחר מדי מאחר והדירה כבר נמכרה לצד ג'.

לפני כחודש ניתן פסק דין בבית המשפט העליון, שעד לפתחו התגלגל הליך של בקשה לעיכוב ביצוע הליכי הוצאה לפועל למימוש משכנתא, בפרשת יהודה נגד עו"ד יוסף תשובה ואחרים. אמנם בפסק הדין נדחתה הבקשה לעיכוב ביצוע, אך בית המשפט העליון פורס את השיקולים, ההגנות והאיזונים בבואו להכריע בהליך כגון זה.

נסיבות המקרה היו כדלקמן: זוג נטל משכנתא לצורך רכישת מגרש שעל מחציתו האחת היתה דירת מגורים בה התגוררו בני הזוג. בני הזוג נקלעו לקשיים, לא עמדו בהחזר ההלוואה לבנק, ניסו למכור מחצית מהמגרש, אך גם זאת ללא הצלחה. בסופו של דבר הבנק הגיש בקשה למימוש המשכנתא בהוצאה לפועל.

חוק ההוצאה לפועל וחוק הגנת הדייר כוללים סעיפים המגינים על מי שגר בדירה לגביה ננקטים הליכי מימוש, ובעיקרון אין לפנות את הדייר, אלא אם כן הובטח כי תהא לו חלופה נאותה שתפתור את נושא הדיור שלו. ואולם, שטרי המשכנתא, רובם ככולם, כוללים סעיפים מפורשים לפיהם נוטל המשכנתא מוותר מראש על ההגנות שמקנים חוקים אלה. בית המשפט העליון קובע כי אף אם נאמר מפורשות בשטר המשכנתא כי הלווה מוותר על הגנות החוק, הרי שלאור תכליתו הכללית של חוק ההוצאה לפועל ופרשנותה לנוכח חוק יסוד כבוד האדם וחירותו, הרי שאין בויתור זה כדי לבטל לחלוטין את ההתחשבות בדייר שנגדו ננקטים הליכי מימוש ופינוי, ויש לאזן בין זכותו של כל אדם למינימום של "קיום אנושי" לבין זכותו של הזוכה (הבנק במקרה זה) לגבות את חובו.

כאשר דן בית המשפט בבקשה לעיכוב ביצוע הליכי מימוש, על החייב בעל הדירה להראות כי יש לו טענות אמיתיות וכבדות משקל כנגד זכותו של הבנק לגבות את החוב, כי הוא פעל באופן ראוי ובתום לב וכי לא יגרם נזק לבנק אם יעוכב הביצוע עד שיתבררו כל טענותיו של בעל הנכס נגד הבנק. אם לעומת זאת, יוכח בפני בית המשפט כי אין לבעל הנכס טענות של ממש כנגד החוב, כי תכליתה העיקרית של בקשת עיכוב הביצוע הוא למשוך זמן וכי לבנק עלול להגרם נזק בכך שתפגע אפשרותו לממש את הנכס בשלב מאוחר יותר, אזי לא יעוכבו הליכי המימוש.

ידוע כי הבנקים הם גופים חזקים שיכולים להכתיב ללקוחות הפרטיים והבלתי מתוחכמים, כמעט כל תנאי חוזי, ביודעם כי מרבית הלווים שנוטלים משכנתא, אינם קוראים כלל את שטרי המשכנתא או יוצאים מנקודת הנחה כי אין להם כל אפשרות לשנות את נוסח שטר המשכנתא. חשיבותה של ההלכה שנקבעה על ידי בית המשפט העליון, היא בכך שגם אם נוסח שטר המשכנתא כולל ויתורים על הגנות וזכויות, הרי שבית המשפט עדיין יפעיל אמות מידה של התחשבות בערכים בסיסיים של כבוד האדם ואי הפיכתו לנטל על החברה.

סגירת תפריט