זכרון דברים כהסכם מחייב

לא אחת נכתב, גם במדור זה, על המשמעויות של חתימה על זיכרון דברים למכירת נכס מקרקעין. לכאורה, לא יכולה להיות מחלוקת כי זיכרון דברים הכולל את הפרטים המהותיים של העסקה, הינו הסכם מחייב לכל דבר וענין, ניתן לאכוף אותו ואין חובה כי לאחריו יחתם הסכם מכר מלא ומפורט.

ואולם, מורכבות העסקאות מולידה מצבי ביניים בהם הגבול בין זיכרון דברים שיחשב כמחייב לבין כזה שלא, גבול זה עובר דרך בית המשפט, לעיתים אף בית המשפט העליון.

בפרשת רמות ארזים חברה לבנין והשקעות בע"מ נגד שירן, ניתן ביום 20.9.2004 פסק דין בע"א 5332/03 בבית המשפט העליון, בנסיבות שתוארו בפסק הדין: ביום 30.7.99 נחתם בין החברה הקבלנית לבין הקונים זיכרון דברים למכירת בית. מחיר "המחירון" של הבית היה 620,000$, אך הוא נמכר בהנחה תמורת 574,000$, כאשר הצדדים היו חלוקים על סיבת ההנחה שניתנה. מנהל החברה הציג בפני הקונים טופס 4 המעיד לכאורה כי הבית נבנה עפ"י היתר כדין, אף שבדיעבד התברר כי בבית היו חריגות בניה. במעמד החתימה נמסר שיק בגין תשלום ראשון, שהוחלף לאחר מכן בשיק אחר בגינו ניתנה קבלה זמנית לקונים.

ביום 5.8.99 נערכה פגישה בה אמור היה להחתם הסכם מכר מפורט, ובפגישה זו התגלה לקונים כי בבית יש חריגות בניה והם אף נדרשו לחתום על מסמך בו הם מצהירים כי ידוע להם שקיימות חריגות בניה וכי אין להם כל טענה בקשר לכך. הקונים סרבו לחתום על מסמך זה ועל הסכם המכר וכתוצאה מכך קרע מנהל החברה את המסמכים והכריז כי אין הסכם. באותו יום, חתמו הקונים על הסכם עם קבלן שאמור היה לבצע את יתרת עבודות הבניה בבית, אך בסופו של דבר לא בוצעו עבודות אלה.

במהלך התקופה שלאחר מכן, שני הצדדים טענו כי זיכרון הדברים מחייב, אך נחלקו בדבר השאלה האם שילמו הקונים תשלום כלשהו במזומן, תשלום בגינו לא התקבלה קבלה. בית המשפט המחוזי קבע כי זיכרון הדברים אינו בר אכיפה, מאחר ולא היתה גמירות דעת בין הצדדים וכן כי בשל ההטעיה מצד החברה הקונים ביטלו בהתנהגותם את זיכרון הדברים והחברה הסכימה בהתנהגותה לביטול זה.

על-מנת ללמד עד כמה סוגיית זיכרון הדברים בעייתית ומורכבת, ניתן לראות כי בבית המשפט העליון שדן בערעור על פסק הדין, נחלקו העמדות בין השופטת עדנה ארבל לבין זו של הנשיא אהרן ברק. השופטת ארבל קבעה כי בנסיבות הענין, לא היתה "גמירות דעת" של הצדדים לחתום על זיכרון דברים שיהיה מחייב, וזאת כי היו מחלוקות בדבר שער הדולר וכן בנושא חריגות הבניה, שהושארו לפתרון בשלב חתימת הסכם מכר מפורט, וזיכרון הדברים היה רק שלב אחד במשא ומתן לקראת חתימת הסכם – שלא נחתם בסופו של דבר.

לעומתה, הנשיא ברק, בדעת מיעוט, קובע כי זיכרון הדברים אכן היה מסמך מחייב לכל דבר וענין, שני הצדדים שלחו מכתבים בהם טענו כי זיכרון הדברים מחייב והקונים אף חתמו על הסכם עם קבלן לביצוע עבודות בניה בבית. כמו כן, בזיכרון הדברים נקבע כי יש לשלם סך של 150,000$ תוך 30 יום, סכום נכבד, שאכן שולם ע"י הקונים לאחר מספר ימים.

לשיטתו של ברק, יש לבחון באופן סוביקטיבי האם היתה גמירות דעת בין הצדדים, מתוך עיון בזיכרון הדברים עצמו ובהתנהגות הצדדים לפני החתימה ולאחריה.

הנשיא ברק קבע כי אמנם זיכרון הדברים הינו חוזה מחייב, אך מאחר והחברה הטעתה את הקונים בנושא חריגות הבניה, דבר המהווה התנהגות בחוסר תום לב והטעיה, שזיכתה את הקונים לבטל את זיכרון הדברים, והם אכן ביטלו אותו כדין.

 

סגירת תפריט