השתתפות בעלות בנית מעלית בבית משותף

בעקבות תיקוני חקיקה שונים והצורך לשפר את איכות החיים, נוספו בעשרות בנינים ישנים מעליות לנוחות הדיירים. במקרים רבים, פרויקט הקמת המעלית וחלוקת ההוצאות הכרוכות בו, גורמים למחלוקות רבות ולסכסוכים שמעסיקים את בתי המשפט ובעיקר את לשכות המפקח על רישום מקרקעין.

חוק המקרקעין תוקן באופן שנדרש רב של שני שלישים בלבד מבעלי הדירות בבית המשותף, לצורך החלטה להקים מעלית על הרכוש המשותף של הבנין, בתנאי שאין בכך כדי פגיעה מהותית בדירות או ברכוש המשותף. החוק לא נוסח בבהירות יתר, כך שלא ניתן לקבוע באופן חד משמעי מי ישא בהוצאות הקמת המעלית ומי רשאי להשתמש בה. מאידך, קבע החוק, כי גם מי שהתנגד להקמת המעלית, מחוייב להשתתף בהוצאות האחזקה השוטפות בגין המעלית.

הפרקטיקה הביאה למצבי ביניים רבים, בהם מיעוט של דיירים התנגד להקמת המעלית, או הסכים להקמתה, אך לא הסכים לעלויות ההקמה או לאופן חלוקת העלויות בין כלל הדיירים. על רקע זה התעוררה השאלה: האם מי שלא השתתף במימון הקמת המעלית  ומחוייב להשתתף בהוצאות האחזקה השוטפות שלה, רשאי להשתמש במעלית?

בבית המשפט המחוזי בחיפה ניתן ביום 4.11.2004 פסק דין שקובע הלכה בענין זה. נסיבות המקרה היו כדלקמן: בית משותף בן 3 קומות מעל קומת עמודים, בכל קומה דירה אחת. הדייר בקומה הראשונה הסכים תחילה להקמת המעלית, אך טען כי הסכמתו היתה על בסיס ההנחה כי העלות שיחוייב בה לא תעלה על 100,000 ₪, אך לאחר שהתקבלו הערכות כי העלות תהייה גבוהה יותר, לא השתתף בעלות והמעלית מומנה ע"י שני הדיירים בקומות העליונות בלבד.

דיירי הקומות העליונות התנגדו לכך שהדייר בקומה הראשונה יעשה שימוש במעלית, מאחר ולא השתתף במימון ההקמה ודרשו כי ישתתף בעלויות האחזקה השוטפות. בהליך שהתקיים בפני המפקחת על רישום המקרקעין (לגוף זה נתונה הסמכות לדון בסכסוכים בבית משותף), נקבע כי לאחר שהוקמה המעלית, יש לכל בעל דירה זכות לעשות בה שימוש, אף אם לא השתתף כלל בעלות הקמתה, מאחר והמעלית הפכה להיות חלק מהרכוש המשותף של הבנין. כמו כן נקבע כי על בעל הדירה בקומה הראשונה לשלם את ההוצאות השוטפות בגין אחזקת המעלית, גם אם אינו עושה בה שימוש.

בערעור שהגיע לבית המשפט המחוזי, נקבע כי אכן המעלית שהוקמה בהחלטה של שני שלישים מבעלי הדירות, הינה חלק מהרכוש המשותף, ולכן גם לבעל הדירה בקומה הראשונה יש זכות לעשות בה שימוש, ואין להתנות את השימוש בכל תנאי, לרבות תשלום בגין הקמתה.

בנסיבות המיוחדות שהובאו בפסק הדין, כאשר הדייר בקומה הראשונה הסכים לשלם רק 100,000 ₪ בגין עלות ההתקנה, קבע בית המשפט כי הוא יחוייב לשלם סכום זה על חשבון עלות ההקמה והוא אינו יכול לחזור בו מהסכמה זו, אך מאידך, אין להתנות את השימוש במעלית בתשלום סכום זה.

ניתן להעביר ביקורת על פסק הדין, מאחר והפרשנות שלו להוראות החוק, יוצרת מוטיבציה לדיירים שלא להשתתף בעלויות הקמת המעלית, או לנקוט עמדה לפיה הם מוכנים לשלם סכום מופחת בלבד, ובכל מקרה יובטח להם השימוש במעלית שאת הקמתה מימנו דיירים אחרים. הדבר אף יוצר התעשרות של אותו מיעוט על חשבון הרב שהקים את המעלית. מענין יהיה לראות אם הסוגיה תידון בבית המשפט העליון ובכך תיווצר הלכה משפטית מחייבת בערכאה העליונה.

בפסק הדין מאוזכרת חוות דעת שמאית, שהגישו בעלי הדירה בקומה הראשונה, לפיה התשלום עבור המעלית יחולק לפי ההשבחה שתיווצר לכל דירה, בהתאם לקומה בה מצויה הדירה: דירות בקומה הראשונה ישלמו 6.7% מהעלות, דירות בקומה השניה ישלמו 16.7%, דירות בקומה השלישית ישלמו 33.3% ודירות בקומה הרביעית ישלמו 43.3% מעלות הקמת המעלית. מובן כי אין חוות דעת זו מחייבת, אך היא מדגישה את ההגיון שבחלוקת עלויות ההקמה בהתאם לגובה הקומה בה מצויה כל דירה.

 

סגירת תפריט