בנק כ"שותף" ליזמות בניה

לצערנו, בתקופה האחרונה מתרבות הידיעות על חברות בניה, קבלנים ויזמי נדל"ן, המגיעים לסוף דרכם לאחר שהבנקים עצרו את המימון לפרויקטים ספיציפיים או לחברות עצמן באופן גורף. הגורמים להתנהגות זו של הבנקים הינם בראש ובראשונה המיתון בכלל והסטגנציה בענף הנדל"ן בפרט, המינוף הרחב מדי שאפשרו אותם בנקים לפני שנים לא רבות והלחץ שמפעילים בנק ישראל והמפקח על הבנקים מחשש לקריסת המערכת הבנקאית בשל חשיפה לחובות גדולים מדי.

לא סתם מכונים הבנקים "החמצן של המדינה", ולגבי חברות רבות ההבדל בין להיות או לחדול, באופן יומיומי, תלוי בהחלטות של פקידי הבנק ומנהליו.

כידוע, מרבית הפעילות בתחום הבניה מלווה באשראי בנקאי, בדרך כלל באמצעות הסכמי ליווי פיננסי כאלו או אחרים, כאשר הכללים הבסיסיים ידועים לכל מי שמצוי בתחום: היזם או הקבלן מציגים לבנק דו"ח שמאי המעיד על עלויות הבניה הכוללות לרבות ערבויות וחיובי מס ואת התוכנית להחזר עלויות הבניה ואחוזי הרווח הצפויים. לאור נתוני הפתיחה הנ"ל הבנק קובע אם הוא מעונין לממן את הפרויקט, ואם כן איזה הון עצמי ובטחונות הוא דורש מהיזמים וכן מה יהיה קצב הגדלת האשראי כנגד התקדמות הבניה.

כאמור, החלטת הבנק להפסיק את האשראי שהוא נותן לפרויקט מסויים, עלולה להוביל מהר מאוד לקריסת הפרויקט, לגידול חד בחובות עקב חיובי ריבית חריגה ולאובדן ההון העצמי שהושקע ע"י היזם מחד ומחיקת חובות מצידו של הבנק מאידך. החלטות אלה של הבנק עומדות לא פעם למבחן משפטי, כאשר היזמים תובעים את הבנק על כך שגרם לקריסת הפרויקט ולנזק כספי ליזם.

לפני כשבוע ניתן פסק דין בענין כגון זה בבית המשפט המחוזי בחיפה בת.א. 725/01. נסיבות המקרה היו כדלקמן: יזם רכש קרקע ופנה לסניף בנק איגוד בו ניהל את עסקיו, על מנת שזה יממן פרויקט שיורכב משלב א' בו יבנו שטחי מסחר וחנויות ושלב ב' בו יבנה מגדל מגורים. מנהל סניף בנק לאומי היה מעונין לצרף את היזם לצבר לקוחותיו, ופנה אליו בהצעה שיבצע את המימון באמצעות בנק לאומי.

היזם הציג דו"ח שמאי שהציג את עלויות הפרויקט והבנק דרש כי מעבר למשכנתא שתרשם לטובתו על הקרקע היזם ימשכן לטובתו גם דירת מגורים שהיתה בבעלותו. בשנת 1997 אישר מנהל סניף הבנק ליזם אשראי של 400,000$ לתשלום מס שבח ולאחר מכן אשראי נוסף של 600,000$ לצורך בניית שלב א' של הפרויקט, כאשר ברור היה מדו"ח השמאי שהוגש לבנק, כי סך עלות בניית שלב א' הינה כ- 1,200,000$.

עם הזמן נקלע הפרויקט לקשיים, לא נמצאו משקיעים שיזרימו כסף ולא שווקו שטחי המסחר כפי שצפו בתחילה והבנק הפסיק את האשראי שנתן לפרויקט. בנסיון להציל את הפרויקט, ניהל היזם משא ומתן עם חברה עימה נחתם בסופו של דבר הסכם למכירת הפרויקט כולו תמורת 1,175,000$ ועוד 300,000$ בגין חובות מס, ובתנאי שהבנק יסכים למחיקת יתרת החובות מעבר לסכום זה ולשחרור כל הערבויות והמשכנתאות שניתנו ע"י היזם. הבנק סרב לאשר את העסקה, אולם לאחר מספר חודשים, הסכים הבנק לעסקה.  בסופו של דבר הרוכש נסוג בו מהעסקה.

נסיון נוסף של היזם להציל את הפרויקט היה באמצעות מכירת שטחי חנויות בפרויקט, על-מנת להזרים כסף שיאפשר את השלמת הבניה של שלב א'. הבנק הכשיל נסיון זה, בכך שלא הסכים להחריג את החנויות מהמשכנתא – היינו להמציא לקונים מכתב לפיו המשכנתא לא חלה על החנות שהם רוכשים.

הבנק פתח בהליכים למימוש הנכסים והערבויות והיזם מצידו, הגיש כנגד הבנק תביעה על הנזקים שנגרמו לו בשל התנהגות הבנק.

בית המשפט בחן את התנהגותו של הבנק לכל אורך ההתקשרות בין הצדדים ומתח ביקורת קשה על מנהל ופקידי סניף הבנק שהעמיד את האשראי, שהיו בלתי מנוסים ומיומנים בביצוע עסקאות ליווי פיננסי לפרויקט בניה, לא ערכו הסכם מסודר וברור בנושא הסדרת האשראי ומועדי פרעונו, לא בדקו בנקודת הפתיחה, כיצד בכוונת היזם לממן את כל הפרויקט ולא העבירו את העסקה לסקטור הבניה בבנק שמתמחה בעסקאות אלו.

בית המשפט קבע כי הבנק יצר מצג כלפי היזם, שהבנק יסכים כי היזם ימכור חנויות כדי להשלים את מימון שלב א' של הפרויקט, וכפועל יוצא מכך, הניח בית המשפט שהבנק יצר מצג שיסכים להעמיד את מכתבי ההחרגה לקונים. בכך שהבנק סרב לעשות כן, הוא פעל באופן בלתי סביר, התרשל ומנע את אפשרות היזם לממן את הבניה.

כמו כן, קבע בית המשפט, שאף כי החלטת הבנק שלא לאשר תחילה את מכירת הפרויקט כולו לקונה שמצא היזם, הינה החלטה סבירה מבחינה עסקית-בנקאית, הרי שבנסיבות שתוארו לעיל, כאשר הבנק תרם תרומה מכרעת להיווצרות המבוי הסתום אליו הגיע הפרויקט, היה על הבנק להסכים למכירת הפרויקט בתנאים שהוצעו.

למעשה, בית המשפט הטיל על הבנק אחריות חלקית לקריסת הפרויקט, וקבע כי על הבנק מוטלת חובת אמון וזהירות מוגברות, המחייבות בין היתר את הבנק לנהוג באופן מקצועי, במיומנות גבוהה ותוך הפעלת שיקול דעת והתנהלות עסקית ראויה.

חשיבותו של פסק הדין היא בכך שאף שלכאורה תפקידו של הבנק מתמצא במתן אשראי כנגד בטחונות, הרי שכאשר מדובר בליווי עסקאות נדל"ן, נדרש הבנק להפעיל מיומנות, הבנה וידע כמו של "שחקנים מקצועיים" בתחום הייזמות והבניה. רשלנות של הבנק בבדיקות, במצגים ובהתנהלות הכללית מול היזם, עלולים לחייב את הבנק בנזק שיגרם ליזמים עקב קריסת פרויקטים כתוצאה מפעולות הבנק.

 

סגירת תפריט