ביטול חכירה ע"י מנהל מקרקעי ישראל

כידוע, מינהל מקרקעי ישראל (או בשמה העדכני – רשות מקרקעי ישראל) הינו הבעלים והמנהל של מרבית קרקעות המדינה. המינהל מעניק זכויות חכירה ולא בעלות, והמשמעות היא כי רוכש הזכויות בקרקע מינהל רוכש מעין זכות שכירות שתנאיה מוגדרים בהסכם החכירה שהכין המינהל עבור אותה קרקע.

עם השנים, המינהל הצליח לקנות לעצמו שם של גוף בלתי יעיל ומסורבל דבר שגרם לטירדה רבה וטרטור לחוכרים מצד אחד, אך מאידך, המינהל לא הקפיד ולא פיקח על יישום מדוייק של הסכמי החכירה כמו שנוהגים בעלי קרקעות פרטיים המשכירים נכסים.

הסכם החכירה, בדומה לחוזה שכירות רגיל, מגדיר את המותר והאסור ביחסים שבין החוכר ובעל הבית – מינהל מקרקעי ישראל. בהסכם החכירה מוגדרים דמי החכירה, מטרת החכירה, אפשרויות הבניה על הקרקע, תקופת החכירה, התנאים להעברת זכויות וכיוצא באלה ענינים. כמו כן כולל הסכם החכירה את הסנקציות על הפרת ההסכם מצד החוכר.

בשנים האחרונות מסתמן שינוי מסויים בהתנהגות המינהל בכל הנוגע לרצינות אכיפת התנאים בהסכם החכירה. ביום 13.9.2004 ניתן בבית המשפט העליון פסק דין בענין עמר נגד מינהל מקרקעי ישראל בע"א 8397/03, המעיד על השינוי במדיניות המינהל. נסיבות המקרה היו כדלקמן:  חוכר רכש זכויות בקרקע חקלאית לגביה היה הסכם חכירה עם המינהל משנת 1957. בהסכם החכירה הוגדר כי מטרת החכירה הינה נטיעה, עיבוד וגידול פרדסים, ונאסר שימוש אחר ללא קבלת הסכמה בכתב ומראש מהמינהל. כמו כן, נאסרה העברת זכויות כלשהי בקרקע, ללא הסכמה מראש ובכתב מהמינהל.

החוכר לא עיבד את הקרקע וביקש תחילה להקים על חלקה גן אירועים, אך המינהל סרב. לאחר מכן מכר החוכר חלק מזכויותיו בקרקע לחברת "מלך המגרשים בע"מ" וזו החלה לשווק מגרשים בני חצי דונם מתוך הקרקע, הכל ללא ידיעת והסכמת המינהל ובניגוד להסכם החכירה. כמו כן, טרקטור של מלך המגרשים החל עוקר חלק מהמטעים. לאחר סכסוך בין החוכר למלך המגרשים, הגיש החוכר תביעה כנגד מלך המגרשים ובד בבד מכר את הקרקע לחברה אחרת, גם זאת ללא ידיעת או הסכמת המינהל.

נציג של המינהל הבחין בטרקטור שעוקר את הפרדס ולאחר מכן נודע למינהל גם כי הזכויות נמכרו ללא קבלת הסכמתו, ולפיכך שלח המינהל לחוכר מספר הודעות על ביטול הסכם החכירה עימו עקב הפרתו ע"י החוכר.

בית המשפט קבע כי הסכם החכירה אכן הופר ע"י החוכר, הן בשל אי עמידה במטרות החכירה והן בשל מכירת הזכויות, פעמיים, ללא קבלת הסכמת המינהל מראש ובכתב הכל כמתחייב מהסכם החכירה. מענין לקרוא בפסק הדין כי בית המשפט מודע לעובדה כי במקרים רבים המינהל אינו עומד על כך כי הסכמתו להעברת זכויות תינתן מראש (אף כי הדרישה מופיעה בהסכמי החכירה) והוא מסתפק בכך שפונים לקבל את הסכמתו בדיעבד. אולם בנסיבות המקרה הספציפי שעמד בפני בית המשפט, נקבע כי דרישת המינהל לקבל מראש את הסכמתו היתה במקומה. החוכר פעל באופן שיטתי תוך הפרת מטרות החכירה, הוא איפשר עקירת הפרדס, אפשר פיצול הקרקע למגרשים קטנים, והכל תוך התעלמות מהצורך לפנות למינהל לקבל את הסכמתו, כי ידע שלא יקבל הסכמה לפעולותיו.

בית המשפט אישר את ביטול הסכם החכירה בין המינהל  לחוכר וכפועל יוצא מכך, החוכר איבד את כל הזכויות שהיו לו בקרקע, אף שרכש זכויות אלה.

 

סגירת תפריט