הטעיה מצד מנהל מקרקעי ישראל – מאת עו"ד שי עמית
לא פעם נכתב גם במדור זה על מעלליו של מנהל מקרקעי ישראל, הגוף המופקד מטעם כולנו, על מרבית קרקעות המדינה. הסרבול, חוסר היעילות, אי הסדר והזלזול במינהל תקין, גורמים לעיתים ליצירת תסבוכות משפטיות. לבית המשפט המחוזי בנצרת התגלגל ת.א. 1236/01 בפרשת זרמי נגד זיו ומנהל מקרקעי ישראל. נסיבות המקרה היו כדלקמן: למוכרים היה הסכם חכירה […]
זכרון דברים כהסכם מחייב – מאת עו"ד שי עמית
לא אחת נכתב, גם במדור זה, על המשמעויות של חתימה על זיכרון דברים למכירת נכס מקרקעין. לכאורה, לא יכולה להיות מחלוקת כי זיכרון דברים הכולל את הפרטים המהותיים של העסקה, הינו הסכם מחייב לכל דבר וענין, ניתן לאכוף אותו ואין חובה כי לאחריו יחתם הסכם מכר מלא ומפורט. ואולם, מורכבות העסקאות מולידה מצבי ביניים בהם […]
ביטול חכירה ע"י מנהל מקרקעי ישראל – מאת עו"ד שי עמית
כידוע, מינהל מקרקעי ישראל (או בשמה העדכני – רשות מקרקעי ישראל) הינו הבעלים והמנהל של מרבית קרקעות המדינה. המינהל מעניק זכויות חכירה ולא בעלות, והמשמעות היא כי רוכש הזכויות בקרקע מינהל רוכש מעין זכות שכירות שתנאיה מוגדרים בהסכם החכירה שהכין המינהל עבור אותה קרקע. עם השנים, המינהל הצליח לקנות לעצמו שם של גוף בלתי יעיל […]
המועד לשימוש בזכות לביטול הסכם מכר – מאת עו"ד שי עמית
כל חוזה למכירת דירה או נכס אחר כולל סעיפי מסגרת שונים שחוזרים על עצמם בורסיה זו או אחרת. אחד הסעיפים המוכרים הינו סעיף המקנה למוכר הדירה זכות לבטל את חוזה המכר במקרה של הפרה יסודית מצד הקונה. במרבית החוזים נקובים המקרים המהווים הפרה יסודית של החוזה, אך נהוג לראות באי תשלום חלק מהתמורה כהפרה יסודית, […]
תשלום דמי תיווך למספר מתווכים – מאת עו"ד שי עמית
בתי המשפט עסקו ונראה שעוד יעסקו רבות בנושא תשלום דמי התיווך בגין עסקאות מכר של דירות מגורים. כל מי שחשב כי חוק המתווכים במקרקעין שנחקק בשנת 1996 יצמצם ולו במעט את המחלוקות בתחום זה, התבדה. בתקופת המיתון המתמשכת בשוק הנדל"ן, נוהגים בעלי דירות רבים לפנות למספר משרדי תיווך על-מנת שיטפלו במציאת קונה לדירה שלהם. לא […]
מניעת אישור לטאבו בגין חוב בהיטל השבחה על שימוש חורג? – מאת עו"ד שי עמית
דיני התכנון והבניה מרחפים מעל כל נכסי המקרקעין וקובעים למעשה לא רק מה ניתן לבנות על הנכס, באילו תנאים ומגבלות, אלא קובעים גם מהם השימושים המותרים באותו נכס. לדוגמא, אם מותר לפי התב"ע לבנות על מגרש של 1,000 מ"ר (דונם) 100% בניה, שמתבטאים ב- 1,000 מ"ר בנוי, ובעל הנכס מתכוון לבנות מבנה בקומה אחת של […]
כדאיות רכישת בית מקבלן לעומת מגרש לבניה עצמית – מאת עו"ד שי עמית
לעיתים עומדת בפני מי שמעונין לרכוש בית צמוד קרקע האפשרות לבחור בין שתי חלופות: רכישת מגרש והתקשרות עם קבלן שיבנה עבורו את הבית או לחלופין, רכישה בעסקת חבילה את הבית שנבנה על המגרש. ברשימה זו ננסה לעמוד על היתרונות והחסרונות בכל אחת מהאפשרויות הללו. מס רכישה: רכישת מגרש מחוייבת במס רכישה של 6% על מחירו […]
האם ניתן למנוע אישור לטאבו בגין חוב עבר? – מאת עו"ד שי עמית
כידוע, קצרה היריעה מלפרט את מלוא התשלומים הנדרשים ע"י הרשויות המקומיות והועדות לתכנון ובניה מבעלי נכסי מקרקעין. החל מאגרות בניה, היטלי סלילת כביש, תיעול והנחת צינורות, חיבור מים, ביוב, עבור בהיטלי השבחה בגין כל תוכנית מטיבה ועד לתשלומי ארנונה שוטפים. זכותה של העיריה לגבות כל אחד מתשלומים אלה קבועה בחיקוקים הרלוונטים לכל חיוב, לעיתים רשאית […]
עסקת נטו במקרקעין – מאת עו"ד שי עמית
עסקת מכר-רכישה של מקרקעין יכולה ללבוש צורות שונות וקונסטרוקציות משפטיות מגוונות. אחד הסוגים הפחות נפוצים, הינו עסקת מכר המכונה עסקת נטו. במקרה זה הסיכום המסחרי בין הצדדים הינו כי הקונה ישלם למוכר סכום נטו קבוע, כאשר הקונה נוטל על עצמו לשלם את כל או את מרבית המסים, ההיטלים והתשלומים שחלים באופן רגיל גם על המוכר, […]
ניוד זכויות בניה – מאת עו"ד שי עמית
אחד התחומים החדשים יחסית בעולם המסחר הקשור למקרקעין הינו מכירה, העברה או "ניוד" של זכויות בניה מנכס אחד לנכס אחר. הכוונה היא להעברה של זכויות בניה עודפות שיש לנכס מסויים לפי התב"ע התקפה, ולבעל הנכס אין צורך או כוונה לממש זכויות אלה, ולכן הוא מעונין להעבירן לנכס אחר, בין אם הנכס הוא בבעלותו, ובין אם […]
