היטל השבחה – מועד יצירת החיוב ומועד התשלום – מאת עו"ד שי עמית

היטל השבחה הוא מעין מס שמטילה הועדה המקומית לתכנון ובניה מכח חוק התכנון והבניה על בעלי נכסים שנהנו מאישור תוכנית ביחס לנכס שלהם, אשר השביחה והיטיבה את הזכויות המוקנות לנכס ואגב כך, את שווי הנכס. ההשבחה יכולה להיות כתוצאה מתוספת זכויות בניה או משינוי ביעוד הקרקע שמעלה את ערכה.   אחד המאפיינים היחודיים ביחס להיטל […]

זכויות שביושר במקרקעין – מאת עו"ד שי עמית

אין כל ספק כי עיסקה במקרקעין מסתיימת עם רישום הזכויות על שם הרוכש בלשכת רישום המקרקעין, וכי חוק המקרקעין מונה רשימה של זכויות שנחשבות זכויות במקרקעין, אולם הפסיקה בארץ יצרה, תוך התבססות גם על המשפט האנגלי, זכויות מעין קיניניות, אף אם אינן זכויות שלמות ומוחלטות כמו זכויות בעלות הרשומות בלשכת רישום המקרקעין. זכויות אלה מכונות […]

חברת גוש חלקה – מאת עו"ד שי עמית

בעלי דירות רבים מכירים את המושג חברת גוש חלקה. בשנות הארבעים והחמישים, עקב פירצה בחוקי מיסוי המקרקעין דאז, נהגו בעלי קרקעות וקבלנים לבנות בנין על מגרש מסויים, לא לרשום אותו כבית משותף ולא לרשום את הדירות על שם מי שרכש את אותן דירות, אלא רשמו את הבנין על שם חברה, וכל מי שקנה דירה קיבל […]

ביטול עסקת מכר מקרקעין – מאת עו"ד שי עמית

אחד מהעקרונות המשפטיים החשובים בעולם העסקים כולו, וגם בתחום עסקי הנדל"ן, הינו עקרון חופש ההתקשרות או חופש החוזים. ככלל, שני צדדים יכולים להגיע לכל הסכמה מסחרית בינהם ביחס לתנאי העיסקה השונים, וישנם מעט מאוד סייגים לעיקרון זה. אחד מההיבטים של עקרון זה, הוא הצד האחר של חתימת החוזה, דהיינו ביטול חוזה. כמו שהצדדים רשאים להתקשר […]

נורות אזהרה בעסקאות נדל"ן – מאת עו"ד שי עמית

אין ספק כי כל מי שעוסק בתחום הנדל"ן מחפש לעשות עסקאות ושמח למצוא הזדמנויות שנראות על פניהן קורצות. בשתי הרשימות הקרובות, אנסה להסב את תשומת הלב למספר סימני אזהרה שמתנוססים לעיתים על עסקאות מסוימות, ואם נתקלים בהם, כדאי להיזהר שבעתיים לפני שמתקשרים בעסקה זו. הדברים נכונים בעיקר לשחקנים הפחות מנוסים בענף, לבעלי הקרקע הפרטיים ולמי […]

תב"ע נקודתית או שינוי תכנוני ביוזמת בעל הקרקע – מאת עו"ד שי עמית

בכל עסקה, הערך הכלכלי לבעל הקרקע, נגזר ישירות מזכויות ואפשרויות הבניה על אותו מגרש. אם בעסקת קומבינציה  מתחייב הקבלן לתת לבעל הקרקע עימו התקשר בעסקת קומיבציה אחוז מסויים מסך כל המבנים שיבנה על המגרש של בעל הקרקע. ברור כי ככל שהמבנים יהיו גדולים יותר, המשמעות היא כי התמורה שיקבל בעל הקרקע תהייה גדולה יותר. במרבית […]

מהי עסקת קומבינציה? – מאת עו"ד שי עמית

עיסקת קומבינציה היא אופציה מאוד קורצת לבעלי קרקע כדרך לממש את המגרש שלהם, אך היא עיסקה מאוד מורכבת עם פנים רבות. כשמדברים על קומבינציה, תמיד מזכירים אחוז מסויים שמהווה את אחוז הקומבינציה: כיצד בכלל נקבע אחוז הקומבינציה בעיסקה ביחס למגרש ספציפי? משמעות קומבינציה של 50% למשל, הינה כי בעל הקרקע יקבל 50% מכלל המבנה שיבנה […]

עסקת קומבינציה – מיסוי – מאת עו"ד שי עמית

כלל בסיסי בכלכלה מניח שככל שהסיכון שאתה לוקח גדול יותר, כך גדל גם הסיכוי שלך להפיק רווח מקסימלי מהפעולה. כפי שפרטתי, עיסקת קומבינציה היא עיסקה מורכבת ובעלת סיכונים רבים הרבה יותר מעיסקה של מכירה במזומן, ולפיכך, היכולת של בעל הקרקע למקסם את פוטנציאל הרווח מהמגרש שלו באמצעות התקשרות בעיסקת קומביציה, הוא רב יותר מעיסקת מזומן. […]

מדריך לבעל קרקע – חלק ה' – מאת עו"ד שי עמית

כפי שציינתי ברשימה הקודמת, השורה התחתונה מבחינת בעל הקרקע המעונין לממש את המגרש שברשותו, היא התמורה שתיוותר בידיו נטו. מרכיב מאוד משמעותי המשפיע באופן ישיר על התוצאה הסופית של כל עיסקה הינו המיסים המתחייבים מאותה עיסקה. מאחר ומדובר בבעל קרקע פרטי אשר מחזיק במגרש לא במסגרת עסקית כלשהי, החיוב במס הוא של מס שבח במסגרת […]

מדריך לבעל קרקע – חלק ד' – מאת עו"ד שי עמית

לאחר ביצוע בדיקות וקבלת וודאות ביחס לזהות, גודל וטיב המגרש בבעלותכם, בין בעצמכם ובין בעזרת אנשי מקצוע מתאימים, תוכלו להתחיל לבחון את האפשרויות העומדות בפניכם לממש את הנכס שלכם. בשונה מנכסים אחרים, בפני בעל הקרקע עומדות מספר אופציות שונות למימוש הערך הכלכלי של הנכס, כאשר לכל אחד ואחד, בהתאם לנתונים הספציפיים של הנכס, היביטי המס […]