מאחר ולא פשוט למצוא את דירת החלומות מחד ולמצוא קונה לדירה שאתה מעונין למכור מאידך, לעיתים גוברת להיטות מוכרים וקוני דירות לסגור עסקה לא בלחיצת יד והבטחה ג'נטלמנית, אלא במסמך כתוב, שיעיד לכאורה על רצינות הצדדים. לעיתים, אף נדרש הקונה למסור שיק "על חשבון" מחיר הדירה. המוכר מעונין לדעת כי מצא קונה שלא יברח לטובת עסקה טובה יותר, והקונה רוצה לקבע את מחיר המציאה שהשיג אחרי מו"מ עם המוכר.
רבים מתפתים לחתום במועד סגירת העסקה על זכרון דברים, ועל מנת להבין את משמעות הדבר והשלכותיו, חשוב לדעת מספר עובדות.
ראשית, הדין והפסיקה רואים בזכרון דברים חוזה לכל דבר וענין, וזאת כאשר הוא כולל התייחסות מפורשת לזהות הנכס, זהות הצדדים, מחיר העסקה, מועדי תשלום, חלוקת חבויות המס וכיוצא באלה פרטים. אף אם חסר פרט כלשהו, בית המשפט רשאי להשלימו במקרה בו תוגש תביעה לאכיפת זכרון דברים, ובלבד שברור כי הצדדים גמרו אומר להתקשר בעסקה מחייבת.
רבים מוסיפים בזכרון הדברים סעיף הקובע כי הסכם מפורט יחתם תוך מספר ימים או שבועות, אולם חשוב לדעת כי בדרך כלל אין בכך כדי לשלול מתוקפו העצמאי של זכרון הדברים.
גם רשויות המס רואות במועד עריכת זכרון הדברים כמועד הקובע וקיימת חובת דיווח למס שבח על כל זכרון דברים שנחתם, אף אם לאחריו לא יצאה לפועל עסקה. במקרה זה יש להודיע על ביטול עסקה למס שבח, כדי להמנע מחבות במס על עסקה שלא נערכה.
יש לזכור כי את מס השבח ומס הרכישה בגין עסקת מקרקעין יש לשלם תוך 50 יום מיום עריכתה, ומאחר ומבחינת רשויות המס יום העסקה הוא יום זכרון הדברים, הרי שגם אם רק חודש לאחר זכרון הדברים נחתם הסכם מכר, הרי שאת המס יש לשלם בהתיחס למועד חתימת זכרון הדברים המוקדם.
ההמלצה שלי היא שלא לחתום על זכרון דברים ביחס לעסקאות במקרקעין. לרב האנשים זוהי העסקה הגדולה ביותר שהם עושים בחייהם מבחינת המחיר, ומאחר ומדובר בעסקה מורכבת, שבה התנאים המסחריים מושפעים באופן ניכר וישיר מנתונים רבים שחלקם משפטיים, כגון: האם הנכס משועבד? האם קיימים חובות מס או אחרים בגינו? האם הקונה זקוק למשכנתא לרכישתו? מה מועד הפינוי והאם הוא מותנה ברכישת דירה אחרת לשימוש המוכר או במכירת הדירה הקיימת של הקונה? כיצד יובטחו כספי הקונה (הערת אזהרה, נאמנות וכו') ? ופרמטרים רבים הדורשים מומחיות, בדיקה וליבון קודם להסכמה אפילו על ענין המחיר, שלכאורה הוא המרכזי ביותר עבור הצדדים.
לדוגמא: אם קיימת תב"ע המגדילה את הזכויות בגין הדירה הנמכרת וקיימת חבות גבוהה בהיטל השבחה, והמוכר לא בדק זאת ולא היה מודע לכך במועד עריכת זכרון הדברים, יתכן מאוד כי מהמחיר שחשב המוכר שיקבל, ישאר לו ב"נטו" פחות כסף, מאחר והוא ידרש לשלם את היטל ההשבחה האמור.
לעיתים עסקה מסויימת בנתונים הספציפיים של הצדדים אינה יכולה כלל לצאת לפועל. לדוגמא: אם על הדירה רשומה משכנתא של המוכר שאין ביכולתו להסירה או לגרור אותה, אלא רק בסמוך למועד מסירת החזקה לקונה, ואותו קונה מעונין לממן את חלק הארי של מחיר הדירה במשכנתא שיקח בעצמו וזאת כבר מהתשלומים הראשונים, יכול מאוד להיות שמדובר בעסקה שהקונה לא יכול לעמוד בה. אם הקונה חתם על זכרון דברים שקובע לוח תשלומים בלתי מותנה באפשרות לקחת משכנתא, הוא יכול למצוא עצמו מפר חוזה מבלי שיש לו סעיף מילוט ראוי, והוא יאלץ לשלם פיצוי בגין הסכמת המוכר לבטל את החוזה/ זכרון הדברים.
יש להיזהר במיוחד במצבים בהם אחד הצדדים, בדרך כלל המוכר או המתווך מטעמו, מציג "במקרה" זכרון דברים מוכן בגין הנכס הנמכר, כאשר יש למלא רק את שמות הקונים והמחיר המוסכם. פעמים רבות יתכן וזהו מסמך שהוכן ע"י עורך דין מטעם המוכר, אשר שומר אך ורק על זכויות המוכר ויכול להפיל בפח קונה תמים שרק חשב שהוא חותם על מסמך שהוא מעין "הצהרת כוונות".
לסיכום, מומלץ מאוד להמנע ככל האפשר מחתימה על זכרון דברים בקשר לעיסקת מכר דירה, ויש לסכם תחילה בעל פה את התנאים המרכזיים ולהפנות את הכנת ההסכם הכתוב לעורכי הדין של הצדדים תוך זמן קצר. מנסיון, אמנם יתכן ועסקאות מסויימות לא יצאו לפועל לאחר שיבחנו לעומק בשלב שלאחר ההסכמה העקרונית, אך במקרים רבים עדיף לגלות זאת בזמן, מאשר להסתבך בעסקה שאחד הצדדים אינו מעונין לקיימה כי לא נבדקו כראוי כל ההיבטים שלה.
רכישת דירה מהווה עבור רובנו העסקה המשמעותית והגדולה ביותר בחיים. על מנת לא לסכן כסף רב, חשוב לדעת להתמצא במונחים הבסיסיים ולא ללכת לאיבוד בדרך הארוכה והסבוכה אל הדירה. בפורום נדל"ן אנסה לעשות מעט סדר בבלאגן ולהשיב על שאלות במיגוון תחומים הקשורים בעסקאות מקרקעין, רכישת דירה יד שניה, רכישת דירה מקבלן, בניה עצמית, עסקת קומבינציה, זכרון דברים, תיווך, בתים משותפים, שכירות, מס שבח, מס רכישה וכיוצא באלה נושאים בתחום הנדל"ן.
המידע בפורום אינו מהווה יעוץ משפטי ואין להסתמך עליו לביצוע עסקאות. כל עסקה כוללת מרכיבים אישיים ויש לקבל יעוץ משפטי ספציפי לפני עריכתה.
עו"ד שי עמית shai@tessonelaw.co.il
