נקודות לבדיקה בהסכמי שכירות

רבים נוטים להקל ראש בעיסקת שכירות מתוך נקודת ראות מוטעית כאילו מדובר בעיסקה בהיקף קטן יותר, עם סיכונים מוגבלים יותר והרבה פחות סיבוכים. ההנחות הללו אינן תואמות את המציאות במרבית המקרים, בעיקר מכיוון שמעצם טיבם, יחסי שכירות טומנים בחובם פוטנציאל גדול יותר לסיכסוכים לעומת יחסי מוכר קונה. בניגוד לעיסקת מכר בה יש שלב קצר יחסית של משא ומתן, ביצוע תשלומים ומסירה, ואז בעצם מסתיימים היחסים העיסקיים בין הצדדים, הרי שבעיסקת שכירות, היחסים בין הצדדים נמשכים לאורך כל תקופת השכירות, כאשר לכל צד יש התחייבויות שונות אותן הוא צריך למלא לכל אורך תקופת השכירות. לזאת יש להוסיף גם את הקושי בקיום מצב בו נכס הוא בבעלותו של המשכיר, אך המשכיר מוסר את החזקה והשימוש בו לשוכר, כאשר לא בהרכח לשני הצדדים יש אינטרסים זהים ביחס לשמירה על הנכס, הפיכתו לאטרקטיבי יותר, ניהול יחסי שכנות טובים עם השכנים בנכסים סמוכים וכיוצא באלה אינטרסים חשובים.

לפיכך, יש להתיחס במלוא כובד הראש גם לעיסקה של שכירות, אפילו אם מדובר בהשכרת דירה בכמה מאות דולרים בלבד. תחילה, אסקור מספר נושאים כלליים, הרלוונטיים בעיקר לשכירות של דירות, אך בשינויים מסויימים, נכונים גם לשכירות של נכסים אחרים.

משכירים רבים של דירות מגורים נוהגים לעשות שימוש בהסכם שכירות סטנדרטי וארכאי המודפס על מעין טופס שניתן לרכוש בסניפי דואר, וזאת מבלי לבחון האם התנאים הנקובים בו רלוונטים או משרתים את האינטרסים המיוחדים שלהם לנכס שבבעלותם. כל עיסקה ועיסקה וכל סוג נכס, אופי שכירות ותקופת שכירות צריכים למצוא ביטוי בחוזה שכירות מתאים ותפור לפי המידות הספציפיות של הצדדים.

על השוכר לבדוק היטב את זהות המשכיר, האם מי שמציג עצמו כמשכיר הוא באמת בעל הזכויות להשכיר את הדירה. נקודה זו נראית אולי שולית ולא תמיד טורחים לבדוק נושא זה כמו בעיסקאות מכר, אך קיימים מקרים רבים בהם בני משפחה משכירים נכסים של בני משפחה אחרים, מבלי שהזכויות הועברו כראוי או מבלי שהם מחזיקים ביפוי כח מתאים, ואז במקרה בו יתגלע סיכסוך משפחתי, יכול השוכר למצוא עצמו נדרש לפנות את הדירה, דרישה שתגיע מהבעלים האמיתי של הנכס, שכלל לא היה מוכר לשוכר. אמנם במקרה זה יתכן ויוכל השוכר לתבוע פיצוי מזה אשר חתם עימו על הסכם השכירות והציג עצמו כמשכיר, ואולי אף לנסות להתגונן מפני פינוי בטענה שבעל הנכס מנוע מלהתכחש לעיסקה כי איפשר את קיומה באופן עקיף, אך מי רוצה למצוא עצמו בסכסוך משפטי במקום להתגורר בשקט בדירה ששכר?

בדיקה דומה רצוי לערוך גם בקשר לזהות הנכס המצויין בהסכם השכירות. לדוגמא, אם שוכר חותם על הסכם שכירות לפיו הוא שוכר דירת גג, שכאשר מבקרים בה פיזית, רואים שמסביבה יש גג רחב ידיים, חשוב לבדוק האם למשכיר יש זכויות גם בגג, זכויות שהוא רשאי להשכיר, או שמדובר בגג שהוא רכוש משותף של כל דיירי הבנין, ובמסיבת הגג הראשונה שיערוך השוכר, הוא יתקל בשכנים זועמים שידרשו לפנות את הגג המשותף. מומלץ לסמן באופן ברור את המושכר, בין אם על ידי תיאורו בכתב בחוזה השכירות ובין אם על-ידי סימון על גבי תשריט או תוכנית שיצורפו לחוזה.

גם למשכיר יש אינטרס להקפיד על סימון נכון של השטח שהושכר. לדוגמא, אם משכירים דירת קרקע בעלת יציאה אחורית לחצר הבנין, והחצר הינה רכוש משותף של הבנין, חשוב להבהיר זאת לשוכר, שכן אם השוכר "ישתלט" על שטח החצר, יכול המשכיר להיות חשוף לתביעות וטענות מצד בעלי הדירות האחרים בבנין, על כך שהוא מאפשר לשוכר לפגוע ברכוש המשותף.

 

 

סגירת תפריט