עיסקת שכירות היא עיסקה שמעצם טיבה הינה עיסקה מתמשכת, בה מתקיימת מערכת יחסים ארוכה במהלכה ישנן התחייבויות שונות שעל הצדדים לקיים לאורך זמן. לכן, חשוב למשכיר להסדיר באופן רחב ככל שניתן את הבטחונות שימסור לו השוכר, ואשר יבטיחו את קיום התחייבויותיו. לפני שאכנס לפירוט סוגי הבטחונות, כדאי לציין כי טעות רווחת היא לחשוב כי הבטחונות הינם רק להבטחת תשלומי דמי השכירות, ולמעשה המשכיר צריך בטחונות שיכסו גם מקרים בהם השוכר יגרום נזק לנכס, יותיר חובות לרשויות שונות, לועד הבית ובמקרים קיצוניים, גם יגרום לנזק לצדדים שלישיים כמו שכנים. בנוסף, המשכיר חשוף גם למצב בו השוכר לא יתפנה מהנכס בתום תקופת השכירות החוזית, ויאלץ את המשכיר להוציא הוצאות נוספות על-מנת לפנות את השוכר.
הערה מקדמית נוספת: יכולת העמדת הבטחונות של השוכר, היא מדד טוב גם לבחון את יכולתו הכלכלית, דבר שמסייע למשכיר להחליט בכלל האם כדאי לו להתקשר עם שוכר שכלל לא בטוח שיש לו יכולת לעמוד לאורך זמן בהתחייבויות.
הבטוחה הטובה ביותר הינה ערבות בנקאית אוטונומית, שניתן לממש בכל עת לפי בחירת המשכיר. על מנת להוציא ערבות בנקאית זו, ידרוש הבנק ממנו יבקש השוכר את הנפקת הערבות, כי השוכר יפקיד סכום כסף בגובה הערבות, אשר יבטיח לבנק, כי בעת מימוש הערבות על ידי המשכיר, יהיה לו – לבנק – כיצד להפרע מהשוכר – הלקוח שלו. לערבות בנקאית יש גם עלויות, עמלות שהבנק גובה ובנוסף הבנק "מקפיא" בחשבון השוכר את הסכום הכספי של הערבות.
כתחליף שווה ערך לערבות בנקאית, אפשר לדרוש מהשוכר שיפקיד אצל המשכיר או אצל עורך הדין שלו, פיקדון כספי, אשר ישמש כבטוחה, יאסר על המשכיר לעשות כל שימוש בפיקדון, אלא במקרה של הפרת הסכם המזכה אותו לממש בטחונות, ואם הפיקדון לא ימומש, הוא יוחזר בתום תקופת השכירות לשוכר, בצירוף הריבית שהוא יצבור בבנק. יתרונו של פתרון זה, שהוא מספק בטחון מלא למשכיר ואין לו עלויות של עמלות מבחינת השוכר.
בטוחה מקובלת יותר ביחס להסכמי שכירות של דירות מגורים, הינה מתן שטרי חוב חתומים על ידי השוכר וערב אחד או שניים. בענין זה על המשכיר לדרוש כי גם הערבים יחתמו בפניו על שטר החוב, ואין להסתפק בכך שנותנים לשוכר את שטר החוב כדי שיחתים בעצמו את הערבים, מאחר וניתן בקלות להמציא פרטים של ערבים פיקטיביים. מומלץ גם לבחון באופן כלשהו את יכולת הפרעון של הערבים, בין ע"י הצגת תלושי שכר או אינדיקציה אחרת שתעיד על מצבם הכלכלי או על רכוש בבעלותם של הערבים.
אמצעי נוסף לקצר את הדרך לגבות חוב שיותיר אחריו השוכר, הינה לקחת מראש שיקים דחויים לכל תקופת השכירות החוזית. כך, גם אם השיקים יחזרו, ניתן לפנות מיידית להוצאה לפועל, ואין צורך להגיש תביעה שתמשך זמן רב.
כפי שציינתי, המשכיר יכול למצוא עצמו אם שוכר שהותיר חובות לרשויות שונות, כמו חובות ארנונה ומים, חובות לועד הבית, לחברת החשמל, הגז ולבזק. את חובות הארנונה והמים אפשר להבטיח מראש לגלגל על השוכר, על-ידי דיווח לעיריה על חוזה השכירות, דבר שמשייך את כל החובות לתקופת השכירות (בתנאי שהיא ארוכה משנה) על השוכר, והעיריה תהייה מנועה מלדרוש חובות אלה מהמשכיר. ביחס ליתר הגורמים, ניתן לדרוש מהשוכר למסור למשכיר שיקים ריקים לפקודת חברת החשמל, הגז, בזק וועד הבית, אשר ישמשו לתשלום חובות, אם יהיו כאלה.
כל בטוחה שהשוכר מוסר למשכיר, בין אם ערבות, שטר חוב או שיקים לבטחון, צריכה להיות מוחזרת לשוכר, רק לאחר שהמשכיר וידא כי מעבר לדמי השכירות המלאים, השוכר הציג קבלות על תשלום כל יתר התשלומים החלים עליו בהתאם לחוזה וכי הנכס פונה על-ידי השוכר במצב ראוי כפי שמתחייב על-פי חוזה השכירות.
