נאמנות כפויה בין מוכר לקונה נכס מקרקעין

דיני המקרקעין קובעים הסדרים מיוחדים וספציפיים לגבי תחומים רבים הקשורים לעסקאות מקרקעין בשונה מעסקאות רגילות. דוגמא מובהקת לכך היא בתחום ההתיישנות. כידוע, תביעה רגילה שאינה בקשר למקרקעין, מתיישנת לאחר 7 שנים, משמע, לאחר שחלפו 7 שנים מיום שנולדה זכות התביעה, הרי שהיא מתיישנת ולא ניתן להגיש תביעה בקשר אליה.

לעומת זאת, חוק ההתיישנות קובע תקופות התיישנות שונות ביחס למקרקעין: 15 שנים אם מדובר במקרקעין לא מוסדרים ו-25 שנים אם מדובר במקרקעין מוסדרים (המופיעים בטאבו כיחידות רישום מסויימות). חוק המקרקעין קובע כי תביעה ביחס לזכות רשומה, חסינה לחלוטין מהתיישנות, וזאת מתוך מגמה של המחוקק להפוך את הרישום בטאבו לאמין סופי ומוחלט.

בחודש יוני שנה זו ניתן בבית המשפט העליון פסק דין חשוב שדן בין היתר בפרשנות הדין ביחס להתיישנות תביעה לאכיפת רישום זכויות בין קונה למוכר נכס מקרקעין. תחילתה של הפרשה נשוא פסק הדין בענין צימבלר נ' תורג'מן, בשנת 1964 בה התחייב בעל דירת מגורים להעביר את הבעלות לקונה, לאחר שזה ישלם את מלוא התמורה המוסכמת. באותה שנה שילם הקונה את התמורה והמוכר חתם על יפוי כח בלתי חוזר לצורך העברת הזכויות, יפוי כח שהוחזר מסיבה לא ברורה לעורך דינו של המוכר. נקפו השנים, בעל הנכס נפטר ורעייתו ירשה את זכויותיו.

בשנת 1996 פנה עורך דינו של הקונה אל המוכר בדרישה לרשום את הדירה על שם הקונה, אך המוכר סרב בטענה שהתביעה התיישנה.

השופט מצא בחן תחילה את מהותה של הזכות שיש לקונה בנסיבות שתוארו, וקבע כי הקונה הינו בעל זכות מעין קנינית או זכות שביושר מכח התחייבותו של המוכר להעביר לו את הבעלות בדירה. זכות זו נולדה מכח התחייבות המוכר להעביר את הבעלות לקונה והתחזקה מכך שהקונה מלא אחר כל התחייבויותיו, קיבל יפוי כח בלתי חוזר, התגורר בדירה ונהג בה מנהג בעלים ללא כל עוררין משך עשרות בשנים. מדובר בזכות שהיא יציר המשפט הישראלי ויש לה עדנה בתקופה האחרונה, כאשר בית המשפט העליון עושה שימוש במושג זכות שביושר בנסיבות בהן מתקיים מצב משפטי שהדין הפורמאלי אינו נותן לו מענה והתעלמות מזכות זו יגרום עוול ועיוות דין.

ואולם, בית המשפט קובע כי גם זכויות שביושר כפופות להתיישנות ואינן חסינות מפני מרוץ הזמן, בניגוד כאמור לזכויות מוסדרות ורשומות. בעל הנכס טען כי זכותו של הקונה לתבוע אכיפה ורישום הזכויות על שמו נולדה כבר בשנת 1964, עת רכש את הזכות ושילם תמורתה ולפיכך, מאחר וחלפו יותר מ- 25 שנים עד ליום בו הגיש את התביעה, הרי שזכותו התיישנה.

בית המשפט קבע כי התחייבותו של המוכר להעביר את זכות הבעלות לקונה יצרה כאמור אצל הקונה זכות שביושר וכן יצרה בין המוכר לקונה יחסי נאמנות קונסטרוקטיבית כפויה, מעין נאמנות שבית המשפט מכריז עליה גם בלי שהצדדים התכוונו ליצור אותה באופן מפורש.  לפי פסק הדין, בכל מקרה בו יש עסקה שלא הסתיימה ברישום, מתקיימים בין המוכר לקונה יחסי נאמנות כפויה, לפיה מחוייב המוכר כנאמן של הקונה להעביר את זכויות הבעלות על שם הקונה.

על פי דין, עילת התביעה כנגד הנאמן נוצרת רק ברגע בו הנאמן כפר במטרת הנאמנות או הפר את חובת הנאמנות שלו כלפי הנהנה, ורק אז מתחיל מרוץ ההתיישנות. לפיכך, קבע השופט מצא, לקונה יש זכויות שביושר, בין המוכר לבינו התקיימה נאמנות כפויה ורק בשנת 1996, שעה שהמוכר סרב לרשום את הבעלות על שם הקונה, רק אז מתחיל מרוץ ההתיישנות, ותביעת הקונה דינה להתקבל ולא להדחות.

חשיבות פסק הדין היא בחיזוק זכותו של קונה שלא קיבל את זכויות הבעלות בדירה שרכש ובמיסוד  הנאמנות הקונסטרוקטיבית בין המוכר לקונה באופן שקונים שמסיבות שונות לא קיבלו את זכויות הבעלות על שמם, ימצאו אפשרות להגן על זכות שרכשו בתום לב, גם אם חלפו שנים רבות וגם אם הצדדים המקוריים התחלפו ביורשים. לצערנו, ישנם עדיין רבים שרכשו לפני שנים רבות נכסים שאינם רשומים על שמם, והם אינם מודעים לחשיבות רישום הזכויות בין אם מפאת גיל מתקדם או חוסר השכלה מתאימה ורק כאשר נכנס לתמונה הדור הצעיר יותר, מתגלה חוסר הרישום ומתחילים לנקוט בהליכים להשלמת הרישום.

 

סגירת תפריט