מכירת חניה או מחסן בבית משותף לבעל דירה

כל בנין הרשום כבית משותף בלשכת רישום המקרקעין כולל חלוקה ברורה ומוגדרת לדירות, שכל אחת מהן רשומה על שם בעליה, רכוש משותף ומקומות חניה ומחסנים אשר נרשמים בדרך כלל, אלא כהצמדות לדירות עצמן. זאת אומרת, שלחניה או למחסן יש סימון נפרד אמנם בתשריט של הבית המשותף, אולם הם צמודים ומהווים חלק בלתי נפרד מהדירה מבחינה רישומית.

המשמעות של  אופן הרישום הזה היא כי כאשר מוכרים את הדירה, מוכרים אגב כך גם את כל ההצמדות לדירה.

מבחינה טכנית, בלשכת רישום המקרקעין קיים תיק לכל בית משותף, אשר בו תשריט של כל חלקי הבנין, תקנון וצו רישום בו מופיעים כל הרישומים של בעלויות בדירות ובהצמדות.

החוק מונע אפשרות לבצע מכירה של הצמדה בלבד למי שאינו בעל יחידה אחרת בבית המשותף, היינו לא ניתן למכור מחסן או חניה ע"י הפרדתם מהדירה אליה הם צמודים ורישומם על שם מי שגר בבנין ממול, לדוגמא.

אולם, קיימים מקרים שונים, בהם שכנים באותו בנין מעונינים למכור או להחליף חניות או מחסנים בינהם, מסיבות שונות. פעולה זו נראיית לכאורה פשוטה, אך למעשה היא דורשת פרוצדורה מסויימת כדי להשלימה ויש לדעת זאת לפני שמסכמים בשיחת חולין בחדר המדרגות על העברה או מכירה של המחסן או החניה.

מאחר ומדובר בעיסקה של מקרקעין, יש לערוך הסכם בכתב ביחס לעיסקה המדוברת, אף כי מדובר בהסכם קצר ותמציתי, בדרך כלל. כמו כן, עיסקה זו חייבת בדיווח לרשויות מס שבח, בין אם סיכמתם על עיסקה ללא תמורה, ובין אם על עיסקה בתמורה. המוכר חייב לשלם מס שבח והקונה את מס הרכישה על סכום העיסקה, כאשר רשויות המס אינם מתיחסות לעיסקה כעיסקה בדירת מגורים, אלא עיסקה של נכס מקרקעין אחר עליו חלים שיעורי המס הרגילים, ולא שיעורי המס והפטורים של דירות מגורים. לדוגמא, ישולם מס רכישה של 6% ולא מדורג כמו בדירת מגורים יחידה.

לאחר מכן, יש להגיש למפקח על רישום הבתים המשותפים בלשכת רישום המקרקעין האחראים על האזור בו מצוי הבנין, בקשה לתיקון צו רישום הבית המשותף, כדי שאותו מחסן או אותה חניה יהפכו להיות רשומים כהצמדה לדירה של הקונה, כאשר אל הבקשה יש לצרף את אישורי המיסים ואישור עיריה על העדר חובות.

כמו כן, יש להמציא הסכמות של כל מי שלטובתו רשומה הערת אזהרה או משכנתא על הנכס, דבר המסבך את ההליך, מאחר ויש לקבל שיתוף פעולה מצד גורמים שלהם יש אינטרס מועט לשתף פעולה. בנוסף, יש לחובה לפרסם את הבקשה לתיקון על-מנת לאפשר למי שמתנגד לתיקון הרישום להגיש את התנגדותו לביצוע התיקון.

ההליך המסובך התואר מרתיע בעלי דירות רבים מלבצע עיסקות שחשבו כפשוטות יחסית ושניתן לכאורה לבצע בתוך "המשפחה" בין בעלי הדירות לבין עצמם בלבד. לעיתים ניתן להסתפק באלטרנטיבות פחות טובות כמו שכירות או חכירה ביחס לאותה חניה או מחסן או מתן זכות שימוש מסויימת שתובטח ברישום הערת אזהרה.

 

סגירת תפריט