מהו החסד בתקופת גרייס?

כמעט כל עסקת מכר או שכירות של נכס נדל"ן כוללת בתוכה מספר תנאים בסיסיים שהכרחיים לכל עסקה. המחיר, תנאי התשלום ומועד מסירת החזקה בנכס לקונה או לשוכר לפי סוג העסקה.

מועד מסירת החזקה בנכס הוא מועד חשוב ומרכזי בחוזה, המהווה בעצם את נקודת החיתוך ביחסים בין הצדדים: העברת מלוא התשלום ע"י הקונה וקבלת מפתחות הנכס כשמדובר בעסקת רכישה ומועד תחילת תשלום דמי שכירות וקבלת מפתחות כשמדובר בעסקת שכירות.

בין אם מדובר בחוזה מכר ובין אם בחוזה שכירות, נהוג להוסיף סעיף המאפשר למוכר או המשכיר, בהתאמה, לדחות בתקופה מסוימת את מסירת החזקה בנכס לצד השני, תקופה זו מכונה "תקופת גרייס" או תקופת חסד, בתרגום לעברית.

ואולם, חשוב מאוד לדעת מה בדיוק משמעותה של תקופת החסד, ורבים טועים בניסוחה או בפרשנותה, דבר הגורם לתוצאות שונות מהרצוי. ניקח לדוגמא חוזה שכירות בו נכתב כי איחור של עד 90 יום במועד מסירת החזקה, לא יחשב כהפרת החוזה. מצידו של השוכר, ברור כי הוא לא יוכל לתבוע מהמשכיר כל סעד בגין נזקים שנגרמו לו אם המשכיר איחר במסירת החזקה בתקופה שלא עולה על 90 ימים.  בנוסף, השוכר לא יוכל לבטל את החוזה בתוך תקופת 90 הימים, בטענה שהחוזה לא קוים ע"י המשכיר.

אחת השאלות המתעוררות לעיתים בפרשנות סעיף תקופת חסד, הינה מה קורה אם בדוגמא שהבאתי המשכיר מאחר בתקופה של מעל 90 יום במסירת החזקה? ראשית, ברור לחלוטין כי איחור כגון זה מהווה כבר הפרה של חוזה השכירות מצידו של המשכיר, דבר המקנה לשוכר סעדים שונים, בינהם הזכות לבטל את חוזה השכירות בגין הפרתו וכן הזכות לקבל מהמשכיר פיצוי בגין האיחור במסירת החזקה.

הפיצוי יכול להיות פיצוי קבוע ומוערך מראש הנקוב בחוזה השכירות בגין כל יום איחור או פיצוי בגין נזקים בפועל שנגרמו לשוכר, כגון, פיצוי שנאלץ השוכר לשלם לבעל הנכס בו מצוי השוכר בגין עיכוב בפינויו ע"י השוכר, פיצוי בגין הפסד רווחים, פיצוי בגין עלויות אחסנה וכיוצא באלה נזקים.

בע"א 4337/02 בענין עייני נגד סופרזול ואח', נתן בית המשפט העליון "תזכורת" לאופן הראוי לפרש סעיף תקופת חסד בחוזה שכירות. במקרה נשוא פסק הדין שניתן לפני מספר ימים, היה איחור במסירת החזקה מעבר לתקופת החסד, והשוכר טען כי מגיע לו פיצוי על כל התקופה בה איחר המשכיר במסירת החזקה, הייני מהיום הראשון של האיחור ולא רק מהיום שלאחר תקופת החסד. בית המשפט העליון הפך את ההחלטה בבית המשפט המחוזי, וקבע כי ההלכה היא שאם לא נאמר אחרת בחוזה השכירות, הרי שאם המשכיר מאחר במסירת החזקה מעבר לתקופת החסד, הרי שהוא מפר את החוזה באופן המקנה לשוכר פיצוי על כל תקופת האיחור במסירת החזקה, החל מהיום הראשון ולא רק בגין הימים שאחרי תקופת החסד.

מובן שחופש החוזים מאפשר לצדדים לנסח את החוזה באופן מפורש שיגדיר כי איחור מעבר לתקופת חסד יקנה פיצוי רק על התקופה שלאחר הארכה לביצוע מסירת החזקה או לקבוע פיצוי קבוע מדורג באופן שעל ימי החסד ישולם "קנס" נמוך ועל איחור מעבר לכך פיצוי גבוה יותר או כל התיחסות ספציפית אחרת, שתחייב את הצדדים.

 

 

סגירת תפריט