מדריך לבעל קרקע – חלק ה'

כפי שציינתי ברשימה הקודמת, השורה התחתונה מבחינת בעל הקרקע המעונין לממש את המגרש שברשותו, היא התמורה שתיוותר בידיו נטו. מרכיב מאוד משמעותי המשפיע באופן ישיר על התוצאה הסופית של כל עיסקה הינו המיסים המתחייבים מאותה עיסקה.

מאחר ומדובר בבעל קרקע פרטי אשר מחזיק במגרש לא במסגרת עסקית כלשהי, החיוב במס הוא של מס שבח במסגרת חוק מיסוי מקרקעין. בקליפת אגוז אפשר לציין כי מס שבח מקרקעין הינו מס שעד לרפורמה במיסי נדל"ן היה מס שהוטל בשיעור המס השולי של כל בעל קרקע, ברב המקרים, דובר במס של קרוב ל- 50% על השבח, קרי הרווח הריאלי שנצבר בין מועד רכישת המגרש ועד למכירתו. לאחר הרפורמה הופחת המס על התקופה שלאחר 7.11.2001 לשיעור של 20% בלבד ובעקבות רפורמה נוספת, החל משנת 2012 ואילך, המס הינו בשיעור 25%. לדוגמא, נכס נרכש בשנת 1998 ונמכר בשנת 2018, והשבח שנצבר בגינו הינו 100 ש"ח: כ- 15 ש"ח יחוייבו במס בשיעור 46%, כ- 55 ש"ח יחוייבו במס של 20% וכ- 30 ש"ח יחוייבו במס בשיעור 25%, וזאת מבלי להתחשב בשאלה מתי בדיוק עלה שווי הנכס.

מבלי להכנס לעובי הקורה בענין מורכב זה, חשוב לציין כי חישוב מס השבח תלוי במספר גורמים ספציפיים לגופו של כל מקרה, כגון: מועד הרכישה של הנכס (נכס שנרכש לפני שנת 1961 מזכה את בעליו בחישוב מס מופחת), אופן הרכישה של הנכס (האם הוא נרכש ע"י המוכר או שהוא קיבלו במתנה או בירושה), מחיר הרכישה, ההוצאות שהוציא בעל הקרקע והשביחו את שווי הנכס (בניה, היטלי השבחה, היטלי פיתוח, מימון, מס רכישה, שכ"ט עו"ד והוצאות אחרות שנקבע בחוק ובפסיקה כי מותר לנכות), גילו של המוכר ועוד נתונים שיש לבדוק על-מנת להגיע לחישוב המדוייק של החיוב במס שבח, תוך שימוש בכל הפרמטרים המאפשרים להפחיתו ככל האפשר.

ככל שמדובר בבעל קרקע שאין לו הכנסות שוטפות, אפשר לבקש פריסת מס, באופן שהרווח יפרס על פני 3 שנים שקדמו למכירה ועוד שנה בשנה בה נמכר הנכס, וכך להנות מנקודות זיכוי ומדרגות מס נמוכות – כפול 4 פעמים!

כעת, על בעל הקרקע להחליט איזו מדרכי מימוש המגרש מתאימה ביותר עבורו. הדרך הברורה ביותר הינה מכירת המגרש תמורת תשלום כספי במזומן. לעיסקת מזומן יתרון בולט בכך שהיא עיסקה פשוטה, קצרת מועד בדרך כלל וגורמת להעשרת חשבון הבנק של המוכר בצורה ישירה ומיידית. מאידך, דרך זו גוררת אחריה חיוב מיידי במלוא מס השבח ועלולה להביא לכך שהמוכר לא ימקסם את הרווח ממכירת המגרש, שכן בדרך כלל עיסקת מזומן נערכת לפי שווי נמוך יותר מעיסקאות מורכבות יותר ומסוכנות יותר, כאשר היזם שרוכש את המגרש ונוטל על עצמו את הסיכונים ממקסם את הפוטנציאל המגולם במגרש.

בעל קרקע שזקוק למזומן באופן מהיר ואינו רוצה להיות קשור בעיסקה מורכבת, מתמשכת ובעלת סיכון יבחר, סביר להניח, בדרך של מכירת המגרש בעיסקת מזומן, לאחר שיקבל כמה שיותר הצעות עבור הנכס שבבעלותו.

סגירת תפריט