מדריך לבעל קרקע – חלק ד'

לאחר ביצוע בדיקות וקבלת וודאות ביחס לזהות, גודל וטיב המגרש בבעלותכם, בין בעצמכם ובין בעזרת אנשי מקצוע מתאימים, תוכלו להתחיל לבחון את האפשרויות העומדות בפניכם לממש את הנכס שלכם. בשונה מנכסים אחרים, בפני בעל הקרקע עומדות מספר אופציות שונות למימוש הערך הכלכלי של הנכס, כאשר לכל אחד ואחד, בהתאם לנתונים הספציפיים של הנכס, היביטי המס ונסיבות אישיות אחרות, מתאימה יותר דרך אחרת.

אין בכוונתי להציג את הכלים באמצעותם כל בעל קרקע יוכל לבחור את דרך המימוש המתאימה לו, אלא רק לפרוס את האפשרויות שעומדות בפניו ושאולי לא היו במודעות כאופציה שיש לבחון בכלל.

אין ספק כי בסופו של דבר, מה שמעניין את בעל הקרקע, הוא לבחור את הדרך שתביא לכך כי הוא יקבל את התמורה המקסימלית עבור הנכס שבבעלותו ו"השורה התחתונה", הינה התמורה נטו שתיוותר בידיו. לכן, חשוב מאוד לציין כי בכל אחת מהאפשרויות שיפורטו, נתון מרכזי שישפיע על התמורה שתשאר בידי בעל הקרקע, הוא נושא חבויות המס ותשלומי החובה האחרים, כאשר סוגיה זו נחלקת לשניים: חבויות שנוצרו והתגבשו עד למועד העיסקה שבכוונת בעל הקרקע לבצע, וחבויות שיווצרו כתוצאה ישירה ועקיפה מביצוע העיסקה.

על תוצאות המס הנובעות מביצוע כל עיסקה ועיסקה אעמוד בהמשך, אולם ברצוני להקדיש מספר מילים לחבויות "ישנות". בטרם אתם נגשים לברור לכם את כיוון העיסקה הרצוי, בדקו היטב אילו חובות כבר צבר הנכס. ראשית, חובות מס רכוש שבוטל למעשה בשנת 2000, אולם עד לביטולו, יכול להיות שהצטברו חובות בגין תקופת העבר, אשר יש לשלמם לקופת המדינה. בהערת אגב לענין חובות מס רכוש, כדאי לדעת כי תקנות שיצאו בשנת 2002, ואשר תוקפם הוארך לאחרונה, קובעות כי בעל קרקע אשר החזיק שנים רבות בקרקע ושילם לפחות 20 שנה את מיסי הרכוש בגינה, זכאי לפנות בבקשה לבטל את יתרת חובות מס הרכוש, ובלבד ששילם את חוב המס לשנת 1999. מי ששילם תקופה הקצרה מ- 20 שנה את חובות מס הרכוש, זכאי להטבה בתנאים מופחתים. כמו כן, הסכימה נציבות המס לקבל השגות (מעין הליך של ערר), למרות שהמועד להגשתן חלף לפני מספר שנים, כך שניתן היום לנסות  להקטין את חיוב המס לשנת 1999.

חיובים משמעותיים נוספים יכולים לצוץ מכיוונה של הרשות המקומית והועדה לתכנון ובניה. אם הינכם מחזיקים בקרקע אשר מיום רכישתה עברה הליכים של תכנון מחדש, תוספת אחוזי בניה, שינוי יעוד או כל סוג אחר של הליך שהגדיל או היטיב את הזכויות הנילוות לקרקע, דעו כי הינכם מחוייבים לשלם לרשות המקומית היטל השבחה בגובה מחצית מההשבחה שנוצרה כתוצאה מאישור התוכניות שהגדילו או היטיבו את הזכויות. אם לדוגמא הינכם בעלים של קרקע שנרכשה לפני עשרות שנים באזור בלתי מתוכנן, ולפני מספר שנים עברה תוכנית בנין עיר (תב"ע) אשר הפכה את האזור ובכללו המגרש שלכם לאזור שמיועד לבניה למגורים עם 300% בניה, תערוך הרשות שומה שתקבע את שווי הקרקע לפני שאושרה התב"ע (לצורך הדוגמא –  1,000 ש"ח למ"ר) לעומת שווי הקרקע המושבחת אחרי אישור התוכנית (לצורך הדוגמא – 5,000 ש"ח למ"ר), ועל ההפרש תחוייבו בהיטל השבחה בגובה 50%, קרי היטל של 2,000 ש"ח למ"ר לפי נתוני הדוגמא. מובן כי ישנם הליכים לערער ולנסות להקטין את החיוב שקבעה הרשות ע"י הגשת שומה נגדית ו/או פניה לשמאי מכריע.

בנוסף, יכולה הרשות המקומית לחייב את הקרקע שבבעלותכם בחיובים שונים של היטלי פיתוח, כגון היטלי סלילת כביש, מדרכה, חיבור מים ותשתיות אחרות שבוצעו ואשר הרשות יכולה להטיל על בעלי קרקע בהתאם לחוקי עזר רלוונטיים. גם תשלומים אלה יכולים להצטבר לסכומים משמעותיים וכדאי לבדוק אותם ולנסות להפחיתם או לבטלם.

 

סגירת תפריט