הסכמי שכירות – תקופת השכירות

אחד הנושאים החשובים במערכת היחסים בין משכיר לשוכר הוא תקופת השכירות. מובן כי לכל אחד דרישות אחרות ביחס לשכירת הדירה: יש שוכרים המחפשים דירה לתקופה קצרה, במעבר בין מקום מגורים אחד לאחר, יש המחפשים דירה לתקופה ארוכה, בין אם מדובר במשפחה שאינה מעונינת לעבור כל פעם דירה באופן תכוף, ובין אם מדובר בסטודנט שרוצה לגור במקום אחד משך כל תקופת לימודיו. מצד שני, יש משכירים המחזיקים דירות להשקעה, המעונינים בשוכר לתקופה ארוכה, כדי להמנע מהצורך לחפש כל פעם שוכר חדש, ובכל פעם להוציא הוצאות על פרסום הדירה, תיווך והתאמה לשוכר חדש, וכן כדי למנוע סיכון שהדירה תעמוד לא מושכרת בין שוכר יוצא ועד לכניסתו של שוכר חדש. מנגד, יש משכירים המחזיקים את הדירה לתקופה מוגבלת, כדי לחכות עד לחלוף התקופה שלאחריה יוכלו למכור את הדירה בפטור ממס שבח או כדי למכור שתי דירות ולרכוש במקומן נכס אחר. משכירים אלה, יהיו מעונינים בשוכר לתקופות קצרות, אחרת יצטמצם שוק הרוכשים שלהם, לרוכשים שיחפשו דירה להשקעה שיש בה כבר שוכר ולא דירה שיוכלו להכנס אליה מיד לאחר שירכשו אותה.

בהנחה כי התקיים מפגש רצונות בין המשכיר לשוכר המתאים, יש לקבוע בהסכם השכירות את תקופת השכירות, תקופה שמחייבת את שני הצדדים לקיים את יחסי השכירות. תקופת השכירות מתחילה עם מסירת החזקה בדירה לשוכר, וכדאי לבצע את המסירה באופן מסודר, ולערוך פרוטוקול בו יצויין מצב הדירה, תרשם קריאת מוני החשמל והמים וימסרו בצורה ראויה מפתחות הדירה.

לא כל המשכירים יודעים, כי לאורכה של תקופת השכירות יש משמעות בנושא החיוב בארנונה. החוק מאפשר למשכיר לדווח על חוזה השכירות שערך עם השוכר למחלקת הארנונה בעיריה, ואז לאורך כל תקופת השכירות, העיריה מחייבת את הארנונה במי שמחזיק בדירה, קרי השוכר. כך, גם אם השוכר נותר חייב סכומי כסף בגין תשלומי ארנונה, העיריה תהייה מנועה מלתבוע סכומים אלה מבעל הנכס והיא תוכל להפעיל הליכי גביה רק כלפי השוכר, הכל בתנאי שהמשכיר מסר לעיריה דיווח על הסכם השכירות, בסמוך לאחר חתימתו. ואולם, על-פי הדין הקיים, הסדר זה אינו תקף ביחס לתקופות שכירות של פחות משנה, ולכן מי שמשכיר נכס לתקופות קצרות משנה, חשוף לכך שחיובי ארנונה שלא שולמו ע"י השוכר, יוטלו עליו.

מבחינתו של השוכר, חשוב לנסות להכניס לחוזה השכירות אפשרות של קיצור תקופת השכירות, ע"י מתן הודעה מוקדמת כפי שתוסכם בין הצדדים ו/או תוך התחייבות של השוכר למצוא שוכר חלופי שיכנס לדירה במקומו, בתנאי שכירות דומים לתנאי השכירות שלו. אגב, חוק השכירות והשאילה קובע כי שוכר רשאי להעביר את השכירות לאחר והמשכיר יכול להתנגד לכך רק מנימוקים סבירים, אולם הסדר חוקי זה לא יחול אם בחוזה השכירות יהיו הוראות אחרות.

מעבר לתקופת השכירות, יש הסכמי שכירות רבים הכוללים תקופות אופציה להארכת השכירות. ראשית, יש להבין כי אופציה כזו היא תמיד אופציה של השוכר, היא מטיבה עם השוכר ומאפשרת לו בתום תקופת השכירות להחליט אם לממש את האופציה או לא. לעומתו, המשכיר, כבול מראש כלפי השוכר לכל אורך תקופת השכירות והאופציה, ולו לא נתונה האפשרות להגיש לשוכר בתום תקופת השכירות, כי האופציה מבוטלת.

יש לנסח את סעיפי מימוש האופציה באופן פשוט וקל, כך שברור לשני הצדדים מה צריך לעשות כדי לממש את האופציה. ניתן לציין כי האופציה תמומש אוטומטית, אלא אם כן יודיע השוכר זמן נקוב מראש כי אינו מעונין לממשה או שרק אם יודע השוכר זמן נקוב מראש כי הוא מממש את האופציה, רק אז היא תמומש. בכל מקרה, תנאי הכרחי מצדו של המשכיר הוא שאופציה תהיה נתונה, רק אם השוכר מילא אחר תנאי השכירות במהלך תקופת השכירות. שוכר שהפר את הסכם השכירות בתקופת השכירות, אין זה סביר כי יזכה ב"פרס" בדמותה של אופציה לחייב את המשכיר להמשיך עימו את יחסי השכירות.

 

סגירת תפריט