הוספת מעלית בבית משותף

בשכונות רבות ברחבי הארץ קיימים בנינים ישנים בני 3 או ארבע קומות, שנבנו בזמנו ללא מעלית. מה שנראה היום אביזר סטנדרטי והכרחי בכל בנין, נחשב פעם כמותרות. ואולם, אם עד לפני שנים לא רבות ראו הדיירים את העדר המעלית כגזירה בלתי הפיכה ונתון שיש ללמוד לחיות איתו, הרי שבשנים האחרונות מתרבים הבנינים שמתארגנים להוספת מעלית לבנין.

לפני שאתם מחליטים לצאת לדרך אל המעלית הנכספת, כדאי לדעת כי מדובר בפרויקט מורכב ולא פשוט, לא רק מבחינה הנדסית, אלא גם בשל הצורך להגיע להסכמות בין הדיירים, למצוא חברה שתבצע את הבניה ולהשלים את כל הליך הבניה והתשלום מבלי לגרום למלחמת אזרחים בבנין…בדרך כלל כרוך ההליך בהריסת חדר המדרגות הקיים ובנייתו מחדש תוך בניית פיר מעלית.

המחוקק מצא לנכון להקל על דיירים המעונינים בכך לבצע את השינוי ותוספת המעלית. בשנת 1996, בשלבים הראשונים של אופנת הוספת המעליות בבנינים קיימים, תוקן חוק המקרקעין והוספו בו סעיפים המעודדים את תוספת המעלית ע"י צמצום הצורך בהסכמת הדיירים. כיום על-מנת להוסיף מעלית יש צורך לאסוף רב של שני שלישים בלבד מכלל הדיירים בבנין, בתנאים המפורטים בחוק.

המשמעות היא שעל הדיירים לקיים אסיפה של בעלי הדירות ולערוך הצבעה בה ידרש רב של שני שלישים מהדיירים כדי לצאת לדרך ולחייב את דיירי הבנין כולו בהליך התקנת המעלית. כדי למנוע תקלות והתנגדויות עתידיות, מומלץ לערוך הליך זה באופן מסודר ועפ"י הכללים המתחייבים: לשלוח הזמנות לאסיפה לכל הדיירים, לנהל פרוטוקול ולהוציא החלטה בכתב עליה יחתמו הנוכחים. כמו כן, מומלץ למנות בהחלטה ועד מצומצם שיהיה מוסמך לנהל את הפרויקט כולו.

כמו כן קובע החוק כי הדיירים שהחליטו על התקנת המעלית רשאים להחליט על חלוקת התשלום של התקנת המעלית בינהם, אך בכל מקרה בעלי דירות בקומת הקרקע לא יחוייבו בתשלום. הפועל היוצא מכך הוא שמי שהצביע נגד התקנת המעלית, אינו חייב בתשלום בגין התקנתה והברירה בידי הדיירים למצוא את הדרך למנוע ממי שהתנגד להתקנת המעלית להשתמש בה, בין ע"י מפתח, קוד סודי או סגירת היציאה לקומה שלמה, אם כל דיירי הקומה התנגדו. יש להעיר כי תיקון זה לחוק החליש את כח המיקוח והסחטנות של דיירים שנקטו לעיתים עמדות קיצוניות כדי לשפר את תנאיהם מול דיירים אחרים.

יש לשים לב כי החוק קובע שבניגוד להוצאות התקנת המעלית, הרי שאת הוצאות אחזקתה והפעלתה השוטפת יש לחלק בין כל דיירים הבנין, גם אלה שהתנגדו להתקנתה ואינם משתמשים בה, מתוך ראיה כי מדובר בחלק מהרכוש המשותף של הבנין.

צעד נוסף לעידוד הוספת מעליות לבנינים קיימים, עשה המחוקק כאשר תיקן את תקנות התכנון והבניה והקל מאוד על התנאים הטכניים לקבלת היתרי בניה בקשר למעלית בבנין קיים. יש לדעת כי תוספת בניה זו דורשת היתר בניה כדין ועד לתיקון האמור, היה בלתי אפשרי מבחינת תקני הבניה לקבל היתר לבניית חדר מדרגות חדש שיעמוד במידות המינימליות שהיו קבועות בחוק, בעיקר לגבי רוחב פרוזדור ורוחב מדרגות. במקרים שונים, פנו דיירים שהתנגדו לבניית המעלית לרשות המקומית וגרמו לעיכובים ואף לעצירת בניית מעלית, בשל חריגה מהתקנים שהחוק קבע, ודבר זה תוקן כאמור לפני כשנה ואף ניתן לגורמי התכנון שיקול דעת לאשר היתרים אף אם לא עומדים בתקנים המקלים יותר.

מי שאינו בקיא יופתע לגלות כי על התקנת המעלית חלות גם הוראות פקודת הבטיחות בעבודה, והיא מונה מספר פרמטרים טכניים שיש לעמוד בהם בקשר לפיר המעלית ולמעלית עצמה.

בניית מעלית המרבית הבנינים הקיימים, כרוכה בהריסת חדר המדרגות הקיים והוספת פיר מעלית כשחדר המדרגות מתוכנן מחדש למעשה. אמנם כוונת הדיירים היא לשדרג את הבנין ואיכות החיים בו, וכן את ערך הנכס, אולם אם הפרויקט מבוצע ללא תיכנון קפדני והביצוע עצמו אינו ברמה ראויה, יכול הדבר לגרום לתוצאה ההפוכה.

כמו בהרבה מאוד תחומים, סוף מעשה במחשבה תחילה. לפני שיוצאים לדרך, יש לפנות למהנדס מעליות שיכין עבורכם תוכנית ראשונית ומפרט טכני של המעלית וחדר המדרגות. כך תוכלו לבחון היכן ניתן מבחינה הנדסית למקם את פיר המעלית, האם המיקום נח או שהוא יחסום גישה נוחה למדרגות או לכניסה למקלט או יעוות באופן בלתי סביר את לובי הכניסה. לצורך כך, ניתן לפנות לסיוע לאגודה לתרבות הדיור או ברשויות מקומיות שונות, לרשות עצמה או לחברת בת שלה (כגון עזרא וביצרון בתל-אביב), כאשר גורמים אלה מצויידים באנשים המקצוע המתאימים.

לאחר שיהיו בידכם תוכניות ומפרט כדאי לערוך מעין מכרז בין החברות המתמחות בתחום זה, כדי לקבל כמה שיותר הצעות מחיר לביצוע. חשוב להשוות את ההצעות מבחינת כל הפרמטרים, ולא רק המחיר. לדוגמא: לוח הזמנים שכל חברה מתחייבת עליו או  רמת הגימור של חדר המדרגות והמעלית.

לאחר שבחרתם חברת מעליות מסויימת, דרשו לראות עבודות שביצעה ובידקו את התוצאה הסופית. כמו כן, מומלץ להקיש על כמה דלתות בבנין שעבר הליך אצל אותה חברה, על-מנת להתרשם מטיב הביצוע ומאופן התנהלות העבודות עצמן.

ההתקשרות עם חברת המעליות היא התקשרות משפטית לכל דבר וענין ויש להקפיד על ניהול משא ומתן על כל סעיפי החוזה, על-מנת להבטיח את זכויות הדיירים. שימו לב לנושא התחייבויות החברה בכל הקשור ללוח הזמנים לכל אחד משלבי הביצוע ומה הפיצוי שישולם על ידה במקרה של איחור, בדקו היטב את המפרט הטכני כולו, כולל סוג הגימור של חדר המדרגות, המעקה, תא המעלית והלובי. אם אינכם יכולים להכנס להגדרות מפורטות בנושא הגמר, ניתן להפנות לגמר ברמה של בנין לדוגמא שראיתם בו בוצעה עבודה ע"י אותה חברה.

לוח התשלומים גם הוא פרט חשוב, וכדי ליצור תמריץ לחברת המעליות לעמוד בלוח הזמנים שנקבע, חשוב ליצור זיקה בין מועדי התשלום לבין שלבי התקדמות הפרויקט. לדומא: תשלום ראשון רק לאחר הוצאת היתר בניה, שכן בלי היתר לא ניתן לבצע את העבודה. אל תחששו לדרוש מהחברה בטחונות בצורת ערבות בנקאית, שטר בטחון או ערבות אישית, על-מנת להבטיח את רצינות החברה ואת האפשרות שלכם לקבל פיצוי במקרה בו תפר החברה את התחייבויותיה.

מאחר וכפי שציינתי, העבודה כוללת הריסת חדר המדרגות ובנייתו מחדש, ברור כי קיים שלב בו לא ניתן לעשות שימוש בחדר המדרגות, זאת אומרת שתהיו מנוטרלים בתוך או מחוץ לדירות. לכן, חשוב לציין מפורשות בהסכם שהחברה תבצע את העבודות תוך הפרעה מינימלית ולקבוע את משך הזמן המקסימלי שחדר המדרגות יהיה מנוטרל בכל שלב ושלב. כך גם בנושא פינוי אשפה ופסולת בניה בכל מהלך העבודה, ניקיון ושעות עבודה.

אחת מהדרכים של חברות המעליות להגדיל את רווחיהן כתוצאה מהוספת המעלית, הינה ע"י מתן שירות שנתי למעלית, לאחר הקמתה. חברות רבות מנסות לחייב את הדיירים להתקשר עימן לחוזה שירות ארוך טווח הכולל כמה שיותר הגבלות על האפשרות להשתחרר ממנו, כאשר עלות השירות השנתי הינה כמה מאות שקלים לחודש. ראשית, יש לשמור על חופש להתקשר עם כל חברה שתרצו לצורך מתן השירות השנתי, שכן המחירים משתנים. בנוסף, עליכם להקפיד לקבל מפרט טכני מפורט ביחס למעלית, שיאפשר לחברות האחרות לדעת לאיזה סוג מדוייק של מעלית נדרש השירות.

כדי להתמודד בהצלחה עם הפרויקט מומלץ לשכור את שירותיו של מהנדס מעליות שילווה את כל השלבים שפורט, כולל שלב המכרז, התכנון, הביצוע ווידוא מסירת המעלית בהתאם להוראות כל החוקים והתקנים הרלוונטיים.

סגירת תפריט