פירוק חברת גוש חלקה – חסם משמעותי
מאת: עו"ד שי עמית
אחת מהרעות החולות בשוק המגורים, בעיקר באזור תל-אביב, היא שריד לנוהג שהיה קיים בעשורים הראשונים לאחר קום המדינה, והוא הקמת בניני מגורים, כאשר חברה היא זו שרכשה ונרשמה כבעלים של הקרקע, והחברה ביצעה בניה של בנין מגורים על הקרקע ומכרה מניות או חכירות (או גם וגם), למי שרצה לרכוש דירה באותו בנין.
מצב זה ממשיך להתקיים גם בימנו אלה, ובנינים רבים נותרו עם צורת רישום זו. אף שלכאורה אין מניעה בדרך כלל לבצע עסקאות בדירות בבנינים אלה, עדיין מדובר במצב בלתי רצוי, לפיו מי שמעונין לרכוש דירה צריך לבחון מסמכי חברה, לוודא שיש לחברה הנהלה פעילה שתוכל לחתום על מסמכי העברת זכויות במקרה הצורך (אלא אם כן הוגדרה מראש העברה שאינה כרוכה בהסכמת החברה) ולא תמיד יש זיהוי מדוייק של הדירה במסמכי החברה. זאת לעומת מצב בו נרשם בית משותף, וכל בעל דירה רשום בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) כבעלים של יחידת רישום נפרדת, מוגדרת בתשריט, עם הצמדות כגון חניה או מחסן.
אעיר כי השארת הרישום במצב של חברת גוש חלקה, עלול להקשות גם על מתן מימון מבנקים למשכנתאות ומגביל אף חתימה על עסקת תמ"א 38 עם יזם להשבחת הבנין. בנקים מעדיפים ודאות ורישום פשוט שיאפשר זיהוי ומימוש המשכנתא במקרה הצורך, ולגבי תמ"א 38, הדין אינו מאפשר בקונסטרוקציה הזו לקבל את מלוא ההקלות הקיימות.
הפתרון לשינוי הרישום של בנינים אלה, כרוך בפעולה מורכבת של פירוק החברה ורישום בית משותף, תוך הקניית זכויות ספציפיות בכל דירה למי שזכאי להרשם כבעלים של אותה דירה, וכך גם ביחס להצמדות השונות לכל דירה.
ואולם, דרך זו מתגלה לרב כדרך סיזיפית, החל מאיסוף הפרטים הנכונים של כל בעלי הזכויות הנוכחיים, וידוא כי בוצעו העברות זכויות בהתאם לרישומים ברשם החברות ובלשכת רישום המקרקעין (במקרה שרשומות הערות אזהרה או חכירות לטובת מי שרכש דירה), מינוי עורך דין שיטפל בפירוק, תשלום של חובות אגרה שנתיות לרשם החברות, ככל שיש, דיווח לרשויות המס, מינוי מודד מוסמך שיכין תשריט בית משותף וכיוצא באלה פרוצדורות מיגעות המחייבות גם תשלומים לא מבוטלים.
ואולם, גם בעלי זכויות בבנין שהגיעו להסכמה מלאה לבצע את הליך הפירוק והרישום של בית משותף, עלולים להתקל בחסם משמעותי בדמות תשלום אימתני של היטל השבחה לעיריה/ועדה לתכנון ובניה.
בעוד חוק החברות, חוק המקרקעין וחוק מסוי מקרקעין, הסדירו את נושא פירוק החברה באופן שלא יהווה אירוע מס מכביד, ובמרבית המקרים אין צורך לשלם מס שבח ומס רכישה אגב הליך זה, הרי שפקודת העיריות לא קבעה הסדר מיטיב להליך זה.
בפסק של של בית המשפט העליון בענין חברת חלקה 510 בגוש 6043 בע"מ (בפירוק מרצון) ואח' נגד הועדה המקומית לתכנון ובניה, חולון, נדון מקרה של פירוק חברת גוש חלקה בחולון, אשר גרר חיוב בהיטל השבחה, שכן עירית חולון טענה כי מדובר באירוע של "מימוש" זכות, שהוא העיתוי בו יש לשלם את היטל ההשבחה. לאחר דיון, ואף שבית המשפט היה ער לכך כי אירוע הפירוק אינו מביא לתזרים כספי שיכול לממן את תשלום היטל ההשבחה, נקבע כי יש לשלם את היטל ההשבחה מאחר ואין פטור מתשלום לאירוע פירוק חברה בנסיבות אלה.
כל בר דעת יבין כי מדובר במצב משפטי אבסורדי, כאשר אין תאימות בין מערכות הדין השונות, ובעוד מס השבח ומס הרכישה זכו לפטורים, הרי שהיטל ההשבחה נותר כחיוב שיש לשלמו. האבסורד חמור שבעתיים, כאשר בתל-אביב יכול היטל ההשבחה להגיע למאות אלפי שקלים לדירה!
לא רבים מודעים להלכה משפטית זו, והסכנה באי המודעות עלולה לגרום להמלצה להתחיל בהליך, לשכור את בעלי המקצוע ולגלגל את ההליך המורכב, רק כדי להתקל בסופו בדרישה לשלם סכומי היטל השבחה משמעותיים.
הח"מ סבור כי מדינה מתוקנת, טוב תעשה אם תפעל לשנות את התקלה הזו בספר החוקים, ותעודד מחיקה מהמרשם של שרידים היסטוריים אלה בדמות חברות גוש חלקה.
עו"ד שי עמית – משרד שלמה טיסונה ושות'
