לדירת גג בבנין מגורים יש יתרונות ברורים הנובעים מאיכות החיים בדירה העליונה, ללא שכנים שגורמים לרעש מעל, הנוף נאה יותר והסטאטוס הנכסף של לגור בפנטהאוס, לרב עם מרפסת גדולה, גם הוא משפר את ההרגשה. ואולם, רבים מחפשים בדירת גג גם פוטנציאל עתידי להרחיב את שטח הדירה בין ע"י הרחבת הבניה על חשבון שטח המרפסת הפתוחה ובין ע"י תוספת בניה על הגג העליון של הדירה.

אולם, גם אם הדירה מוצגת לרוכש הפוטנציאלי ע"י המוכר או המתווך, כבעלת פוטנציאל בניה בלתי מנוצל והמחיר המבוקש מנופח באופן שיגלם גם את אותו פוטנציאל בניה, חשוב מאוד לדעת שלא בכל מקרה ניתן לבנות או להרחיב את דירת הגג גם אם מבחינה תיאורטית יש אפשרות ויש מרחב עליו פיזית ניתן לבנות.

ראשית, קיימות מיגבלות תכנוניות של הרשות המקומית והועדה לתכנון ובניה. חשוב מאוד לבדוק היטב בעיריה, מומלץ באמצעות אדריכל, מהנדס או שמאי מקרקעין, האם בהתאם לתוכניות בנין העיר החלות על הבנין, ניתן בכלל להגדיל את היקף הבניה ביחס לדירה. בכל תב"ע יש מגבלות שונות לבניה כזו, הן מבחינת גובה מרבי של הבנין, הן מבחינת הגדרת מרחק מינימלי בין קיר הבניה על הגג לקצה הבנין וכמובן מבחינת קיום אחוזי בניה מקסימליים לאותו מגרש.

באזורים רבים בארץ, ישנן תוכניות המאפשרות באופן ספציפי בניה על הגג בנסיבות מסויימות. לדוגמא, תוכניות ג' או ג'1 בתל-אביב, מאפשרות בניה על גג בית משותף של חדר יציאה לגג בשטח שלא יעלה על 23 מ"ר או 40 מ"ר באזורים מסויימים בעיר, בתנאים שנקובים בתוכנית, וזאת אף אם אין אחוזי בניה בלתי מנוצלים. מומלץ גם לבחון אפשרות לשלב בין התוכניות השונות החלות על הבנין, ובהחלט יתכן שניתן לשלב זכויות משתי תוכניות, ולבנות גם חדר יציאה לגג בהתאם לשטח המוקנה בתוכנית ספציפית, ואם קיימים אחוזי בניה בלתי מנוצלים, אזי אפשר לבנות גם אותם.

לרוכשים שמחפשים גם הזדמניות נועזות יותר ליזמות בניה, ומתכננים לבנות על גג הדירה הנרכשת קומה נוספת או יחידת דיור נוספת, מומלץ להזהר ולבחון היטב את היתכנות המהלך. לרב, יגלו כי גם אם ישנו פוטנציאל בניה, הרי שהוא יאפשר רק הרחבת הדירה הקיימת, ולא בניה של יחידות דיור נוספות.

מעבר להיבטים התכנוניים, על מנת לממש בניה על הגג, צריך לוודא כי גם מבחינה קינינית, הדבר אפשרי. בנסח הרישום של הדירה, צריך לוודא כי הגג "הוצמד" מבחינה רישומית לדירה זו או אחרת, שאם לא כן, הוא נותר חלק מהרכוש המשותף. זו ברירת המחדל, אם לא מצמידים את הגג לדירה מסויימת. מומלץ לא להסתפק בבחינת נסח הרישום, וכיום ניתן להוציא באופן מקוון גם את תקנון הבית המשותף והתשריט, בו ניתן לראות בדיוק את השטחים המוצמדים לכל דירה. גם אם הגג אכן הוצמד לדירה, יש לקרוא את תקנון הבית המשותף, ולחפש הוראות לפיהן לבעלי דירת הגג הוקנו גם הזכויות לבנות על הגג. אם אין הוראות מפורשות כאלה, אזי זכויות הבניה שייכות לכלל בעלי הדירות בבנין, ואז יש צורך לרכוש אותן מבעלי הדירות, בטרם ניתן יהיה לממש את הבניה.

תיקון לחוק המקרקעין משנת 1995 קבע כי די בהסכמת שלושה רבעים מבעלי הדירות לצורך הרחבת דירה, ויש להקפיד על קיום התנאים בחוק כדי לקצר את ההליכים.

במקרים רבים ניתן להגיע להסכמות עם בעלי הדירות בבנין, שבתמורה למכירת זכויות הבניה לבעלי דירת הגג, האחרונים יממנו שיפוץ חיצוני או פנימי של הבנין,  אך הדבר פתוח למשא ומתן וכל אחד יכול לנהוג לפי ראות עיניו או צרות עיניו במקרים אחרים.

אחרי שוידאתם שהתקיימו כל התנאים המיקדמיים שיאפשרו לכם להרחיב את דירת הגג, חשוב להדגיש כי יש להוציא היתר בניה לתוספת הבניה המבוקשת, לשלם אגרות בניה והיטלי פיתוח ולעיתים גם היטל השבחה. בסיום הבניה, אמנם אין חובה לתקן את הרישום בטאבו, בו מופיע שטח הדירה המקורי, אך מומלץ לעשות כן, ויש לכך גם חשיבות מסחרית, כי קל יהיה יותר להציג את הדירה לאחר תוספת הבניה, אם שטח הבניה החדש ישתקף גם ברישום בטאבו.

סגירת תפריט