לכאורה, אם גיליתם כי בבעלותכם מגרש מסויים, ששטחו דונם אחד (1,000 מ"ר) ואפילו טרחתם וניגשתם לראות את המגרש במו עינכם, על-מנת לודא מהו מיקומו המדוייק, הרי שאתם עלולים לחשוב כי ברור לכם מה בדיוק ה"אוצר" שברשותכם וכיצד להעריכו. המציאות שונה לחלוטין, והבדיקה הפיזית היא רק הבדיקה הראשונית שיש לערוך כדי לודא מהו ערכו הריאלי של הנכס.
השווי הכלכלי של המגרש, נבחן גם, ואולי בעיקר, אל מול הזכויות שמגלם המגרש. ראשית, במדינת ישראל חלק גדול מהמגרשים עובר באופן זה או אחר במטחנת מנגנון ההפקעות הענף. ישנם מספר חוקים המתירים לרשויות השונות להפקיע חלק מסויים של הקרקע, מבלי להיוועץ בבעל הקרקע, ולעיתים, אף מבלי לפצותו כלל על הפגיעה הבוטה בנכס. ההפקעה נועדה ליעד חלקי קרקע לטובת צרכי ציבור שונים, כגון כבישים, מדרכות, מבני ציבור וכיוצא באלה מטרות שהנחו את המחוקק כאשר הוא קבע את מנגנון ההפקעה.
מכאן כי ישנו הבדל גדול מאוד, שיכול להגיע אף לעשרות אחוזים, בין שטח המגרש ברוטו, לבין שטח המגרש נטו, לאחר ההפקעות. אף כי החוק מאוד אגרסיבי ביחס ליכולתן של הרשויות לבצע הפקעות במסגרתו, יש לבדוק כל מקרה ומקרה לגופו, האם אכן ההפקעה מבוצעת בהתאם לדין, בגודל הנכון ועם או בלי פיצוי לבעל הקרקע. לצערנו, אי אפשר לצאת מנקודת הנחה כי הרשויות פועלות תמיד בדיוק לפי הדין.
לפני ביצוע ההפקעה על הרשות המפקיעה להודיע על כוונתה לבצע את ההפקעה, ואם נודע לכם כי עומדים לנגוס מהמגרש שלכם חלק כלשהו, עשו את כל הבדיקות המקצועיות כדי לברר אם אפשר לצמצם או לבטל את הפגיעה.
לאחר שוידאתם את השטח נטו של המגרש שלכם, יש לבדוק מה ניתן לבנות על המגרש, אם בכלל. לצורך בדיקת אפשרויות הבניה יש לגשת למשרדי מינהל ההנדסה בעיריה או הרשות המקומית הרלוונטית, ולבקש דבר ראשון תיק מידע ביחס למגרש הספציפי, יתן לכם מידע כתוב על תוכניות בנין עיר (תב"ע) שחלות על המגרש, זכויות הבניה ומיגבלות בניה.
באופן עקרוני, יש לאבחן בין קרקע בלתי מתוכננת לחלוטין, לגביה כלל לא נערכה תב"ע, משמע, בעתיד הקרוב לא ניתן יהיה לבנות על המגרש כל בניה שהיא, לבין קרקע שכבר הוצאה לגביה תב"ע כלשהי.
אם התמזל מזלכם והמגרש שלכם נמצא במסגרת תכנונית כזו או אחרת, חשוב לבדוק מה היעוד התכנוני, היינו, האם מדובר באזור שמיועד למגורים, למסחר, לתעשיה או לשילוב בין כל או חלק מהיעודים הנ"ל. ישנם אזורים רבים בהם ניתן לשלב למשל אחוז מסויים של שטחים למגורים ואחוז מסויים של שטחי מסחר, הכל לפי הנחיות ספציפיות הכלולות בתב"ע הרלוונטית.
נתון מרכזי נוסף שחשוב לבדוק הינו זכויות הבניה שהוקצו לאותו מגרש. אם, לדוגמא, מצאתם שלמגרש מסויים הוקצו 200% בניה, ושטח המגרש הינו דונם אחד, משמע ניתן לבנות על המגרש 2,000 מ"ר, והכל במגבלות התב"ע, לענין המרחק המינימלי בין בנין לבנין, מיגבלות גובה, מספר קומות, מספרי יחידות דיור וכדומה. כדאי להעיר כי אחוזי הבניה מתיחסים לשטח עיקרי בלבד, וכל רשות מאפשרת להוסיף על השטח העיקרי כמות מסויימת של בניה, בין באחוזים ובין לפי קריטריונים אחרים, לצורך שטחי שירות. אם לפי הדוגמא שהבאתי קודם ניתן לבנות 2,000 מ"ר שטח עיקרי, הרי שבפועל יבנו כ- 2,500 מ"ר, כדי שיוקצו שטחים לצורך שטחי המעליות, המסדרונות, הלובי, המדרגות ויתר השטחים שמשרתים את השימוש העיקרי.
יש לבחון היטב את האפשרות לקבל הקלות מסויימות על הזכויות שמקנה התב"ע. ההקלות מובנות בתוך כל תב"ע, אך יש להגיש בקשה לקבלן אם עומדים בתנאים לקבלן. הקלות יכולות להיות בהגדלת זכויות הבניה, בהרחבת כמות יחידות הדיור או הקומות, בבנית מרתף נוסף, ואף בשינוי השימוש המיועד למגרש לפי התב"ע. ניצול נכון של ההקלות, יכול למקסם את השווי של המגרש.
