רכישת דירה מקבלן – הפרות הסכם מצד הרוכש

בכל הסכם, וכמובן גם בהסכמי מכר דירות של קבלנים, יש פרק מיוחד המתיחס להפרות הסכם. כל מי שנתקל בהסכם מכר של דירה מקבלן, יודע ודאי כי קשה לומר שבנקודה זו קיים איזון או הדדיות בין הקבלן לרוכש בכל הנוגע לסעיפים המהווים הפרת הסכם, וכפועל יוצא מכך, גם בכל האמור בסעדים או הסנקציות המשפטיות למקרה של הפרת הסכם.

מבלי שאמירתי תחשב כביקורת או הצדקה, הרי שהקבלנים טוענים כי לא יכול להיות איזון בענין זה, מאחר וקיימים הבדלים מהותיים וכבדי משקל בין כלל ההתחייבויות שלהם כקבלנים ויזמים לבין התחייבויות הרוכש. בעוד כל מה שהרוכש נדרש באופן כללי הוא לשלם את מחיר הדירה, הקבלן מצדו תלוי באינספור גורמים: אדריכלים, קבלני משנה, עובדים, רשויות תכנון ופיקוח, מובילים בינלאומיים, משרדי ממשלה וכן שלל חוקים, תקנות ותקנים החלים ומגבילים את הקבלן על כל צעד ושעל בדרכו הארוכה עד לסיום בניית הדירה ומסירתה לרוכש. בעיקר נכונים הדברים במדינתנו עשירת הבירוקרטיה, בה חדשות לבקרים ממציא המחוקק, מחוקק המשנה ולעיתים הפקידות הנמוכה, נהלים והוראות שונות ומשונות, כגון מכסות עובדים זרים, תקני איכות סביבה חדשים, וכיוצא באלה ענינים קטנים וגדולים, שלקבלן יש יכולת מועטה לחזות את כולם, ולתכנן באופן מדוייק ועצמאי את כל שלבי הבניה. לכן, גורסים הקבלנים, ראוי שהם יקבלו הגנה נרחבת יותר בהסכם המכר ביחס למקרים שיחשבו הפרת הסכם.

יש להפריד בין הפרות יסודיות של ההסכם לבין הפרות רגילות, כאשר על פי החוק, הפרה יסודית מאפשרת לצד האחר לבטל את ההסכם, לאכוף אותו ו/או לזכות בסעדים נוספים, לפי הנזק שנגרם כתוצאה מההפרה היסודית. הפרה רגילה מזכה, בדרך כלל, בסעד של פיצוי כספי, אולם לפי החוק גם הפרה רגילה יכולה להיהפך להפרה יסודית בנסיבות מסויימות, למשל במקרה שלא מתקנים את ההפרה לאורך זמן. מעבר לסעד שהחוק הכללי קובע ביחס להפרה יסודית או רגילה, תמיד יש לבדוק מה נקבע בהסכם ביחס להפרה זו.

הסעיף המרכזי אשר אי עמידה בו מהווה הפרת הסכם הינו סעיף תשלום התמורה. בדרך כלל אי תשלום, מהווה הפרה יסודית ואיחור בתשלום הינו הפרה שבצידה קנס בצורה של ריבית פיגורים כלשהי. ניתן לדרוש תקופת חסד (גרייס) של מספר ימים, אשר איחור במסגרתם לא יחשב הפרה ולא יגרור חיוב בריבית פיגורים. סנקציה נוספת שנהוג להטיל במקרים אלה הינה דחיה עונשית של מועד המסירה.

דין דומה חל על יתר התשלומים החלים על רוכש הדירה לפי ההסכם, תשלומים עליהם עמדנו בהרחבה בשתי רשימות קודמות.

נושא נוסף שיכול להוות כר להפרות ובעיות, הוא נושא הזמנת עבודות שינויים במפרט הטכני של הדירה. לדוגמא: רוכש שבוחר לוותר על המטבח שמספק הקבלן, ומזמין מטבח ביבוא אישי מגרמניה או רוכש שמחליט לשכור אדריכל שיערוך סדר חדש בכל קירות הדירה. במקרים אלה, על הרוכש לעמוד בלוח זמנים מסויים ביחס להגשת תוכניות, הזמנת פריטים רצויים ותשלום עבור העבודות הנוספות, והכל באופן שישתלב עם לוח הזמנים המקורי של הקבלן, כדי לא לעכב את הקבלן בביצוע יתר העבודות. במקרה זה הפרה מצידו של הרוכש, עלולה לגרור קנסות, דחיה ארוכה במסירת הדירה ובמקרים קיצוניים, אף מסירת הדירה ללא ביצוע של חלק מהעבודות, למשל כאשר הרוכש הזמין שיש מיוחד מאיטליה, והקבלן מוכן היה להתקינו במועד, אך השיש אינו מגיע. כדי למנוע הפעלת סנקציות שרירותיות ע"י הקבלן במקרים אלה, מומלץ להסדיר בכתב כל הזמנת שינויים כזו, ולקבוע מפורשות מה תהיינה השלכותיה של כל הפרה.

מפתיע אולי לגלות, כי ישנם מקרים בהם יכול רוכש להחשב כמי שהפר את ההסכם, גם אחרי ששילם את כל התמורה וקיבל לידיו את הדירה. במרבית ההסכמים נאסר על רוכש הדירה לבצע תוספות בניה או שינויים בחזית הדירה, וזאת גם לאחר קבלת הדירה, ולפחות עד למועד רישום הבית המשותף. איסור זה נובע משתי סיבות עיקריות, אחת רצונו של הקבלן לשמור על אופי הבנין, על האחידות והאסטטיקה שלו, בין אם לצורך שיווק יתר הדירות הבלתי מכורות ובין אם לצורך המוניטין שלו כמי שבנה את הבנין. הסיבה השניה נעוצה בעובדה כי כל תוספת בניה או שינוי בחזית הבנין, קל וחומר כאשר אלה נערכו ללא היתר בניה, עלולים לעכב ואף לסכל את הליך רישום הבנין כבית משותף. לכן, קבלנים מקפידים לכלול סנקציות כנגד רוכשים שעושים דין לעצמם ומפרים הוראות אלה לאחר שקיבלו את הדירה לחזקתם.

סגירת תפריט