עסקת קומבינציה – מיסוי

כלל בסיסי בכלכלה מניח שככל שהסיכון שאתה לוקח גדול יותר, כך גדל גם הסיכוי שלך להפיק רווח מקסימלי מהפעולה. כפי שפרטתי, עיסקת קומבינציה היא עיסקה מורכבת ובעלת סיכונים רבים הרבה יותר מעיסקה של מכירה במזומן, ולפיכך, היכולת של בעל הקרקע למקסם את פוטנציאל הרווח מהמגרש שלו באמצעות התקשרות בעיסקת קומביציה, הוא רב יותר מעיסקת מזומן. זאת כמובן, תוך בדיקות ונקיטת זהירות נדרשת.

בעל קרקע שהתקשר בעיסקת קומבינציה הופך עצמו בן רגע למעין יזם קטן, או שותף של יזם. הוא נדרש לערוך הערכות ותחזיות ביחס לתמורה שהוא עומד לקבל מהקבלן, זאת אומרת, שווי הדירות או שטח המשרדים שהקבלן יבנה עבורו וישאר בבעלותו של בעל הקרקע, ועליו להחליט אם הוא עומד למכור את המבנים שקיבל, לעשות בהם שימוש עצמי או להשכיר אותם, הכל לפי הצורך והכוונה של כל אחד ואחד.

אחד המרכיבים הנוספים שעושים את ההבדל ומובילים בעלי קרקע רבים לבחור במסלול של עיסקת קומבינציה הינו נושא המיסוי. בעל קרקע שמבצע עיסקת מזומן, מוכר את כל המגרש ומקבל מיד את התמורה, נאלץ לשלם באופן מיידי מס שבח בשיעור מקסימלי על כל השבח הריאלי שנוצר לו ממכירת המגרש. לעומת זאת, בעל קרקע שמתקשר בעיסקת קומבינציה, נהנה ממסלולי מס מגוונים יותר ויכול לבצע תכנוני מס לגיטימיים.

ראשית, מאחר ובעיסקת קומבינציה מוכר בעל הקרקע רק חלק מהמגרש לקבלן, הוא מתחייב במס רק על החלק שהוא מוכר בשלב זה ולא על כל המגרש כמו בעיסקת מזומן. שנית, היום, לאחר הרפורמה האחרונה במסי נדל"ן, עומדות בפני בעל הקרקע שתי אפשרויות עקרוניות ביחס למיסוי: הוא יכול להיות מחוייב במס במועד העיסקה, אך לדחות את תשלום המס לתקופה של עד 3 שנים, כאשר המס יצבור הפרשי הצמדה וריבית שנתית של 4% או שבנסיבות מסויימות הוא יכול לדחות את אירוע המס עד לסיום הבניה על המגרש, ובמועד מאוחר זה תערך שומת המס. אין בכוונתי להכנס לעובי הקורה בענין זה, ויש לבדוק כל מקרה בהתאם לנסיבותיו, אך חשוב לדעת כי קיימים מסלולי מס שונים.

החלק השני של שלב המיסוי, הוא כאשר בעל הקרקע ימכור את הדירות או המשרדים שיקבל כתמורה מהקבלן. אם מדובר בקרקע שהקבלן בנה עליה דירות מגורים, אזי ניתן לבדוק אפשרות למכור חלק מהדירות בפטור חלקי ממס שבח, יתרון עצום לעומת כל מסלול אחר.

מעבר ליתרונות הכלכליים וההטבות במסלולי המיסוי, עיסקת קומבינציה קוסמת לבעלי קרקע רבים שמחזיקים במגרש שנים רבות, ורוצים לממש אותו אבל עם זאת, לא להפרד ממנו לגמריי, וכך הם מוכרים למעשה חלק ממנו ונשארים עם חלק מבנין שנבנה על המגרש שלהם, ומבחינה סנטימנטלית ממשיכים את הקשר למגרש הותיק.

הזכרנו עיסקת מזומן ועיסקת קומבינציה כאפשרויות מימוש, ורק על מנת להשלים את מגוון האפשרויות שעומדות בפני בעל קרקע למימוש המגרש, נזכיר כמה דרכים נוספות. בעל קרקע שזקוק לכסף, והמגרש שלו עומד כאבן שאין לה הופכין, יכול למשכן את המגרש לבנק או גוף פיננסי אחר, ולקבל אשראי כנגד המגרש כבטוחה. בנוסף, יכול בעל הקרקע להחליט שהוא הופך ליזם במלוא מובן המילה, ולהזמין אצל קבלן שירותי בניה על כל המגרש, באופן שבעל הקרקע יהיה הבעלים של כל הבנין שיעמוד על המגרש – ללא שותף כמו בעיסקת קומבינציה – ויחליט בעצמו מה לעשות עם הבנין לאחר שבנייתו תסתיים. מובן שבמקרה זה, בשלב הבניה לא ישלם בעל הקרקע מס שבח, מאחר והוא לא מוכר את המגרש אלא בונה עליו, אולם לעומת זאת, הוא יצטרך למצוא מימון, בין מהון עצמי ובין מפניה לבנק, כדי לממן את הבניה עד סופה.

 

סגירת תפריט