עסקת נטו במקרקעין

עסקת מכר-רכישה של מקרקעין יכולה ללבוש צורות שונות וקונסטרוקציות משפטיות מגוונות. אחד הסוגים הפחות נפוצים, הינו עסקת מכר המכונה עסקת נטו. במקרה זה הסיכום המסחרי בין הצדדים הינו כי הקונה ישלם למוכר סכום נטו קבוע, כאשר הקונה נוטל על עצמו לשלם את כל או את מרבית המסים, ההיטלים והתשלומים שחלים באופן רגיל גם על המוכר, בין אם מדובר במכירת מגרש, מבנה או דירת מגורים.

עסקה זו מספקת ודאות מוחלטת למוכר, כך שהוא יודע כבר במועד חתימת הסכם המכר, מה סכום הכסף שיוותר בידו עם סיום העסקה. המוכרים בעסקאות נטו הם, בדרך כלל, אנשים פרטיים, שאינם שחקנים מנוסים בענף הנדל"ן, ואין ביכולתם או ברצונם להתמודד עם הרשויות השונות על-מנת להקטין את נטל המסים והתשלומים הצפוי להם לאחר שתדווח העסקה לרשויות אלה.

תשלומים אלה כוללים בין היתר חובות בגין מס רכוש שהוטל בעבר, חיוב מס שבח, חיוב מס מכירה, היטל השבחה, היטלי פיתוח, ארנונה ותשלומים נוספים כגון אלה. ניתן אף להרחיב את העסקה כך שהקונה יתחייב לשלם אף את ההוצאות שהוציא הקונה כשכר טירחת עורך דינו ואת התשלום המלא עבור דמי תיווך שמחוייב המוכר לשלם.

כנגד הוודאות שמספקת עסקת נטו למוכר, היא טומנת בחובה הימור מסויים מצידו וויתור על אפשרויות להתמודד בעצמו עם הרשויות השונות, להקטין משמעותית את החיובים המקסימליים להם הוא חשוף לכאורה בעסקה, ובסופו של דבר להגדיל את התמורה נטו שתיוותר בידיו.

לדוגמא: אם ישלוף המוכר ממשרדי מיסוי המקרקעין תדפיס של חובות מס הרכוש החלים בגין המגרש שהוא מוכר, הוא יכול לצאת מנקודת הנחה כי החשיפה שלו היא בסכום החוב הכולל, ולהפחית את מחיר המגרש בסכום זה כדי להציע עסקת נטו. ואולם, אם יתאמץ מעט, הוא יכול לגלות כי בנסיבות מסויימות, ניתן לבטל את כל חיוב הקנסות המהווים חלק ממרכיב החוב ואולי אף חלק מחיובי הריבית. הדבר נכון גם כשמדובר בשומת היטל השבחה שהוציאה העיריה בגין מכירת המגרש או חיוב היטל סלילת כביש. מאוד יכול להיות כי הסכומים המקסימליים כפי שהם מופיעים בשוברי התשלום שיונפקו למוכר, יקטנו באופן ניכר ע"י הגשת שומה נגדית או אף יבוטלו כתוצאה מפטור שניתן לדרוש בנסיבות הקבועות בדין.

מבלי להרחיב בנושא, עסקת נטו ממוסה במס שבח בשיטת הגילום המלא. רשויות מס שבח לא מטילות את מס השבח על התמורה נטו הקבועה בהסכם המכר, אלא נלקחים בחשבון כל אותם מרכיבים שהמוכר צריך היה לשלם, אך גולגלו לפתחו של הקונה, וע"י גילום סכומים אלה, מגדילים את שווי העסקה לצרכי מס שבח. לעיתים קרובות, שיטה זו יוצרת עיוותים וגוררת עימותים עם רשויות מס שבח, ויש לקחת בחשבון גם נתון זה.

אם שלטונות המס והרשויות המקומיות היו מנהיגות הליך מסודר ומחייב של פרה-רולינג (החלטה מראש בדבר חבות המס בעסקה שנתוניה מוגשים לאותה רשות בטרם חתימת ההסכם), ניתן היה להיות במצב של ודאות כבר במועד חתימת ההסכם ולא היה צורך לקחת סיכון בעסקת נטו.

בתאריך 1.3.2004 ניתן פסק דין בבית המשפט העליון בפרשת בן עטיה נגד ברזילי (רע"א 3989/03) בה נדון אספקט מסויים בעסקאות נטו. בפרשה זו הוסכם בין הצדדים על עסקת נטו ונקבע מפורשות כי הקונה מתחייב לשלם את מס השבח בגין מכירת הנכס לקונה. העסקה דווחה לרשויות המס, שולם מס לפי שומה עצמית והיתרה לאחר החלטה בהשגה. לאחר מכן דרש המוכר מהקונה שישלם סכום נוסף בגין חוב שנדרש למס שבח.

כפי שעולה מפסק הדין, התברר לקונה כי חוב נוסף זה מקורו בחישוב כולל שנערך נוכח ההכנסות ורווח ההון שהיו למוכר בתיקו המשותף עם רעיתו במס הכנסה בשנה בה נמכר המגרש. הקונה תבע מהמוכר להחזיר את הסכום הנוסף ששילם לו בגין חוב זה. התיק התגלגל עד להליך של בקשת רשות ערעור בבית המשפט העליון והשופט ריבלין פסק כי למרות שמדובר בעסקת נטו הקונה לא היה חייב לשלם סכום זה מאחר וזהו רווח הון הנובע ממבנה ההכנסות של המוכר ואשתו, ומדובר במס ששולם לרשויות מס הכנסה ואין לראות בו מס שבח בגין העסקה נשוא פסק הדין.

קשה להבין קביעה זו של כב' השופט ריבלין, שמחד בחר שלא לפרש את חוק מיסוי מקרקעין באופן בו הצדדים לעסקה התכוונו שהקונה ישלם את המס המירבי הנקוב בו (50% בזמנו), ומאידך נתן פרשנות לפיה חישוב שיעור המס הסופי בהתאם לחוק, לא יעשה  בהתחשב בנתונים שנלקחים בחשבון בפועל לצורך קביעת שיעור מס השבח לכל נישום ונישום. הקונה יכול היה לבדוק נתונים אלה טרם חתימת ההסכם ואין בכך כל דבר מפתיע שלא סביר לדרוש מקונה לבדוק, בבואו להתקשר בעסקת נטו, וזה חלק מהסיכון שהוא נוטל על עצמו בעסקה מסוג זה.

פסק הדין מפחית את אלמנט הודאות מצדו של המוכר, שמונח כאמור ביסודה של עסקת הנטו, ומגביר את הצורך להיות ערים לניסוחו המדוייק והראוי של הסכם המכר, באופן שברור יהיה אילו חבויות מגולגלות אל כתפי הקונה, מבלי להזקק לפרשנות של בית המשפט.

 

סגירת תפריט