ניוד זכויות בניה

אחד התחומים החדשים יחסית בעולם המסחר הקשור למקרקעין הינו מכירה, העברה או "ניוד" של זכויות בניה מנכס אחד לנכס אחר. הכוונה היא להעברה של זכויות בניה עודפות שיש לנכס מסויים לפי התב"ע התקפה, ולבעל הנכס אין צורך או כוונה לממש זכויות אלה, ולכן הוא מעונין להעבירן לנכס אחר, בין אם הנכס הוא בבעלותו, ובין אם הנכס הוא בבעלות צד ג'.

סוג זה של מסחר בזכויות בניה פותח הזדמנויות עסקיות לבעלי נכסים להם זכויות בניה עודפות שלא סביר לממשן בשל העובדה כי על הנכס יש מבנה קיים שלא יהיה כלכלי להוסיף עליו בניה קיימת או שאין להם יכולת ורצון לנצל את מלוא זכויות הבניה משיקולים אחרים. מהצד האחר, בעלי נכסים שמשוועים להגדלת היקף הבניה על הנכס שלהם או שחסרות להם זכויות בניה כדי להכשיר בניה קיימת לצורך היתר אחר, יכולים למצוא פתרון ברכישת הזכויות הנוספות, בדיוק בכמות הדרושה להם.

כאשר בעל נכס מבקש להעביר לנכס שלו זכויות מנכס אחר, כדי לבנות מבנה מסויים שהזכויות הקיימות אינן מספיקות לבנותו, עליו לבדוק היטב אם הבעיה היחידה שלו מבחינת דיני התכנון והבניה היא בחוסר באחוזי בניה, או שמא מיגבלות אחרות ימנעו ממנו לבנות את המבנה המיוחל, גם אם יהיו לו די אחוזי בניה. לדוגמא, מגרש בן 1000 מ"ר לו מוקנות זכויות בניה של 150% המאפשרות לבנות מבנה שגודלו 1500 מ"ר. בעל המגרש ירכוש זכויות בניה של 100% בנוסף על זכויות הבניה שיש לו, דבר שיאפשר לו תיאורטית לבנות מבנה בגודל 2500 מ"ר, אולם מיגבלות של קווי בנין (מרחק המבנה מגבולות המגרש) או של גובה (תב"ע המאפשרת לבנות מקסימום 4 קומות) ימנעו ממנו לממש את רצונו לבנות את השטח המיוחל. על מיגבלות אלה ניתן לעיתים להתגבר ע"י בקשת הקלות מהרשות התכנונית או באמצעות הגשת תב"ע נקודתית.

סוג זה של מסחר בזכויות בניה פותח הזדמנויות עסקיות לבעלי נכסים להם זכויות בניה עודפות שלא סביר לממשן בשל העובדה כי על הנכס יש מבנה קיים שלא יהיה כלכלי להוסיף עליו בניה קיימת או שאין להם יכולת או רצון לנצל את מלוא זכויות הבניה משיקולים אחרים. מצד אחר, בעלי נכסים שמשוועים להגדלת היקף הבניה על הנכס שלהם או שחסרות להם זכויות בניה כדי להכשיר בניה קיימת, יכולים למצוא פתרון ברכישת הזכויות הנוספות, בדיוק לפי הצורך שלהם.

יש לקחת בחשבון כי האפשרות להעביר זכויות בניה מנכס לנכס כפופה לאישורן של רשויות התכנון והבניה, ויש לודא זאת מראש או להתנות כל הסכם מכירת זכויות בניה באישור בפועל להעברה. לעיתים הרשות המקומית מציעה לבעלי נכסים לעשות מעין העברה של זכויות בניה מנכס שהופקע, לנכס אחר, וזאת חלף פיצוי כספי.

שאלה מענינת שמתעוררת בהקשר של מסחר באחוזי בניה הינה שאלת סיווגה הנכון של העסקה לצורך המיסוי. אם יחשבו זכויות הבניה כזכות במקרקעין, הרי שהן צריכות להיות ממוסות לפי חוק מיסוי מקרקעין, ואז רכישתן תחוייב במס רכישה של 5%. לעומת זאת, אם תסווג העסקה כעסקה הונית רגילה, אזי יחול רק מס רווח הון המקביל למס השבח. מיותר לציין כי 5% יכולים להתבטא בסכומי כסף גדולים ועלולים לפגוע לעיתים בכדאיות העסקה כולה.

בפסק דין עקרוני שניתן בפרשת ר.א.ר.ד חב' לבניה בע"מ בעמ"ש 1360/00 קבעה ועדת הערר בתל אביב בחודש יוני 2003 כי מכירת זכויות בניה מחברה אחת לאחרת תחשב כמכירת זכות במקרקעין החייבת במיסוי לפי חוק מיסוי מקרקעין, לרבות מס רכישה. נדחתה טענת החברה שרכשה את זכויות הבניה, כי לא יתכן שמדובר בזכות במקרקעין, כי לא נמכר כל רגב של אדמה, אלא זכות מופשטת, מעין רשיון שתלוי יותר ברשויות התכנון, ולכן לא מדובר במכירה החייבת במס רכישה.

לפני מספר ימים ניתן פסק דין נוסף של ועדת הערר בתל אביב בענין ס.ע.ן מרכזים בע"מ (וע 3011/99) שאימץ את ההלכה בענין ר.א.ב.ד. הנ"ל, אף כי יתכן והיה מקום לנסות לאבחן את המקרה. בפרשה זו עברה תוכנית של איחוד וחלוקה של מגרשים ללא הסכמת הבעלים, ובתוכנית עצמה  נקבע מפורשות שניתן לבצע העברה של זכויות בניה. בדיני המס ובפסיקה שבאה לפרש דינים אלה, לעיתים קובעים הלכה שונה כאשר הענין נובע מפעולה שנכפתה על הנישום על ידי רשות כלשהי. כך לדוגמא ישנם פטורים מסויימים ממס שבח כאשר מדובר בהפקעה או חילופי קרקע ביוזמת הרשויות, או פטור בנסיבות מיוחדות מהיטל פיתוח מסויים כאשר העבודות היו ביוזמת הרשות או איסור הטלת חובת שיפוי על בעל קרקע שזכויותיו הוגדלו ע"י תוכנית ביוזמת הרשות.

אמנם במקרה זה התוכנית לא כפתה את ניוד הזכויות, אך יתכן וניתן היה לטעון כי התוכנית שאיחדה וחילקה מחדש את המגרשים ללא הסכמת הבעלים, ואגב כך גם איפרה ניוד זכויות, מחייבת פרשנות מטיבה מבחינת מיסוי העברת הזכויות.

 

סגירת תפריט