מדריך לבעל קרקע – חלק א'

לא מעט אנשים בישראל מחזיקים במגרש, חלקת קרקע שקיבלו בירושה או רכשו במועד מסויים כהשקעה לטווח ארוך. מי שאינו בקיא בתחום המקרקעין וקניה ומכירה של מגרשים אינן עיסוקו היום יומי, לא תמיד יודע מה הדרך האופטימלית עבורו למימוש אותו מגרש. ברשימות הקרובות אנסה להביא מעין מדריך מקוצר לבעל קרקע, שיכלול את הבדיקות שיש לבצע ואת דרכי המימוש השונות של המגרש שבבעלותו.

בטרם אכנס לפרטים עצמם, חשוב להדגיש כי לעיתים, דילוג על שלבי בדיקה חיוניים או בחירת אופן מימוש שגוי, יכולים להביא לכך שהנכס שחשבתם שיוביל אותכם בדרך אל העושר יתגלה כנטל שרק ירבה את דאגתכם..

ראשית דבר, יש לבדוק את הזכויות המשפטיות שאוחז בידו בעל הקרקע. מעבר לאבחנה בין זכויות בעלות לזכויות חכירה, מהוונות או לא, יש לבדוק האם אותו אדם הוא רק בעל הזכות לקבל לבעלותו את המגרש, או שמא הזכות כבר נרשמה בבעלותו. דוגמא: בן משפחה רכש לפני שנים רבות מגרש, הלך לעולמו והותיר את המגרש כרכוש שיעבור בירושה ליורשיו, בין עפ"י צוואה ובין עפ"י חלוקה שקובע החוק כאשר אין צוואה. ישנם מספר הליכים פרוצדוראליים שיש לבצע, על-מנת להשלים את התהליך שבסופו המגרש אכן יעבור ליורש. לכן, אם אתם חושבים כי אתם זכאים לקבל בירושה מגרש, בצעו מוקדם ככל שניתן את כל ההליכים המשפטיים שבסופם יועבר המגרש לבעלותכם לפני שאתם מתחילים לברר מה אפשר לעשות במגרש, כדי למנוע הפתעות כגון יורשים פוטנציאליים שיצוצו לפתע, או מישהו שטוען כי רכש את המגרש מהמוריש, אך לא סיים את העברת הבעלות, וכיוצא באלה גורמים שיכולים להביא לכך שזכותכם במגרש לא תועבר או לא תועבר במלואה.

השלב השני הוא בחינת הזכות המשפטית וטיבה. האם מדובר בבעלות פרטית בקרקע? האם הזכות רשומה בטאבו? האם מדובר בזכות חכירה, מהוונת או בלתי מהוונת, ואם כן מה קובע הסכם החכירה עם המינהל?

במקרים רבים, מוצאים עצמם אנשים עם זכויות במגרש, אך לא זכות ב- 100% מהמגרש, אלא בעלות משותפת עם עוד שורה קצרה או ארוכה של בעלי זכויות. לא צריך להיות מומחה במקרקעין כדי לדעת כי עדיפה זכות בעלות מלאה במגרש בשטח דונם אחד (1,000 מ"ר), על בעלות משותפת עם עוד 3 בעלי קרקע במגרש בשטח 4 דונם, גם אם החלק היחסי בבעלות הינו בשטח זהה. היכולת לשלוט באופן מלא על השימוש בנכס, מתבטאת גם בשווי כלכלי. יחד עם זאת, ישנם אנשים אשר מחזיקים בחלק קטן ממגרש גדול, ומשתמשים בזכותם באופן שיאלץ את יתר בעלי הקרקע לרכוש את חלקם הקטן במחיר גבוה הרבה יותר ממחיר השוק, כדי שלא יפריעו לתוכניות בניה על כל המגרש.

בכל מקרה, אם מצאתם כי הינכם שותפים בבעלות עם בעלי זכויות נוספים, ויש בכוונתכם לממש את זכותכם בדרך כלשהי, יש להתחיל במלאכת "בילוש" ומציאת אותם בעלי זכויות, כאשר במקרים רבים, תגלו כי מי שרשום כבעל זכות, כבר נפטר והעביר את זכויותיו ליורשים שטרם נרשמו. ככל שתאספו קבוצה גדולה יותר של בעלי קרקע איתם תוכלו להגיע להחלטות משותפות ביחס לאופן מימוש הזכויות, כך תקרבו את האפשרות להגיע למימוש אופטימלי של זכותכם היחסית. בעלי קרקע רבים יודעים כי הם מצויים במבוי סתום שמונע מהם לבצע עיסקאות בחלקם בקרקע, רק בגלל חוסר אחידות בעמדת כל השותפים בקרקע. אמנם ישנה דרך משפטית לפנות בנסיבות מסויימות לבית המשפט ולבקש פירוק שיתוף, אך דרך זו אינה ישימה בכל מצב, היא מורכבת, איטית ויש לה עלויות שעדיף למנוע, כגון תשלום אגרות לבית המשפט, תשלום שכר טירחת עו"ד שייצג אתכם בהליך ותשלום לכונס נכסים שימונה לצורך פירוק השיתוף.

 

סגירת תפריט