חוק המתווכים

בשנת 1997 נכנס לתוקף חוק המתווכים במקרקעין, שאמור היה ליצור מהפכה בכל הנוגע לענף התיווך שהיה פרוץ לחלוטין. החוק ביקש להסדיר ברישוי את כל מי שפועל בתחום התיווך במקרקעין, וזאת ע"י קביעת כללים לפיהם שר המשפטים ממנה רשם שיהיה אחראי על העוסקים במקצוע, לידו תוקם ועדה מייעצת, ומי שרוצה להיות מתווך ידרש לעבור בחינות ולקבל רשיון מיוחד.

עד כאן לענין הדרישות הטכניות של החוק שענינן, כאמור, הסדרת המקצוע כמקצוע מורשה כגון בעלי מקצועות חופשיים אחרים, מתוך מטרה להגן בכך על הציבור.

מטרה לא פחות חשובה של החוק, היתה לקבוע כללים בסיסיים ותנאים הכרחיים שרק אם המתווך  עומד בהם, הוא זכאי לגבות עמלת תיווך מהלקוח. כיום, מספר שנים לאחר שהחוק הפך לפרקטיקה ועבר את מסננת בתי המשפט, מענין לבחון את השפעתו.

כפי שציינתי, תנאי ראשוני שמציב החוק היו היותו של המתווך מתווך מורשה בעל רשיון שהוענק ע"י הרשם. כל מי שמצוי בתחום עסקאות המקרקעין, יודע כי קיימים מתווכים שפועלים באופן עצמאי, אולם ישנם חברות ומשרדי תיווך רבים, בסדרי גודל שונים, שפועלים במסגרות אירגוניות שונות.

חברות רבות מעסיקות עובדים שחלקם בעלי רשיון לעסוק בתיווך וחלקם לא. במצב דברים זה, מתעוררת השאלה, האם בכל מקרה יעמדו העסקאות שיתווכו באמצעותם בתנאי החוק?

חלק מהתשובות ניתנו ע"י בית המשפט המחוזי בנצרת בפרשת אמנון אזערי בע"מ. נסיבות המקרה היו כדלקמן: חברה ערכה הסכם תיווך עם לקוח, נכרת חוזה מכר והלקוח סרב לשלם את עמלת התיווך, בטענה כי החברה אינה בעלת רשיון תיווך כנדרש בחוק. מנגד טענה החברה כי אמנם היא אינה בעלת רשיון, אך מדובר בחברה שהיא רק מסגרת אירגונית משיקולי מס, ומי שעומד מאחורי החברה ואף פעל בפועל לקידום העסקה, היה בעל החברה ומנהלה, שהינו בעל רשיון לעסוק בתיווך. יצויין כי בהסכם התיווך הוסף אף מספר רשיון התיווך של בעל החברה.

בפסק הדין נקבע כי החברה היא שהתקשרה בהסכם התיווך והיא שאף תבעה את עמלת התיווך, ומאחר ולא היה לה רשיון כנדרש בחוק, היא פעלה בניגוד לדין, עברה עבירה פלילית ולפיכך הסכם התיווך אינו חוקי , הוא חוזה פסול, ולפי חוק החוזים הוא נחשב כחוזה בטל.

נקבע כי החברה אינה יכולה להסתמך על רשיונו של בעל החברה או מנהלה כדי להכשיר את הסכמי התיווך שלה עצמה. בית המשפט דחה גם את האפשרות שמעניק חוק החוזים לקבועי כי אף שהחוזה פסול, יש לקיים את החיוב שהוא כולל, וזאת לפי שיקול דעת בית המשפט ובנסיבות מסויימות.

אגב פסק הדין, התיחס בית המשפט לשאלה האם בכלל יכולה חברה להיות בעלת רשיון לעסוק בתיווך? מבחינה משפטית, פרשנות הגדרת "אדם" כוללת בתוכה גם חברה, אולם בחוק המתווכים קיימים קריטריונים מסויימים, שלכאורה רק בן אדם בשר ודם יכול לעמוד בהם, כגון: לעבור בחינה, להיות בן 18 ומעלה ולהיות כזה שלא הוטל עליו מאסר בשלוש השנים האחרונות. ואולם, בית המשפט הותיר דווקא שאלה זאת בצריך עיון ולא נתן עליה תשובה.

לאור פסק דין זה, שניתן להעביר ביקורת על תוצאותיו, חברות תיווך צריכות לעשות חושבין היטב, ולדעת כי הן נמצאות בסיכון מסויים לא לקבל עמלת תיווך בעסקאות שהן יערכו מבלי שיוסדר ענין הרישוי באופן התואם את החוק.

מיהו גורם יעיל?

לפני שחוקק חוק המתווכים, מרבית הסכסוכים בדבר זכאותם של מתווכים לקבל דמי תיווך בעסקאות מקרקעין, נסבו סביב בחינת שאלת המפתח: האם היה המתווך "הגורם היעיל" לקשירת העסקה בין הצדדים. פרמטר זה היה יציר הפסיקה ובמשך השנים ניסו בתי המשפט לצקת תכן וכללים מנחים להגדרת מיהו גורם יעיל? ברור כי מדובר בהגדרה שיכולה לסבול פרשנויות לכאן לכאן, ואכן הפסיקה כוללת פרשנויות שונות ומשונות למונח זה.

חוק המתווכים נטל את המונח ואימץ אותו כאחד מאבני הבוחן שעל המתווך לעמוד בהם על-מנת להשלים את זכאותו לקבל דמי תיווך. הכוונה היא שבנוסף להסכם תיווך שכולל את כל הפרטים שהחוק דורש, על המתווך להראות כי היה הגורם היעיל בעסקה, כתנאי לקבלת דמי התיווך.

הפרשנות שניתנה על-ידי בתי המשפט לאחר חוק המתווכים, ממשיכה בעצם את העיסוק בפרשנות המונח "גורם יעיל" אשר התחילה כאמור לפני חקיקת חוק המתווכים.

נביא לדוגמא נסיבות מקרה שהובאו בפני בית המשפט המחוזי לפני מספר חודשים: מתווך החתים רוכשים על הסכם תיווך שכלל דירה בבנין בהקמה, לקח אותם לראות את הבנין, אך הבנין היה סגור ולא ניתן היה לראות את הדירה. הרוכשים טענו כי הכירו את הבנין מאחר והם גרים בסמיכות ואף פנו בעבר למתווך שהמליץ להם לראות את הבנין, ולכן לא המשיכו את הקשר עם המתווך. יום לאחר מכן הלכו לראות את הדירה, נפגשו עם הקבלן והמתווך שני, שאינו גובה דמי תיווך מרוכשים אלא מהקבלן בלבד, ולאחר משא ומתן שנפסק והתחדש 3 חודשים לאחר מכן, נחתם הסכם לרכישת הדירה.

הרוכשים, הקבלן, עורך דינו של הקבלן והמתווך השני העידו, כי רק המתווך השני תיווך בפועל את העסקה ולא היתה מחלוקת כי המתווך הראשון יצא מהתמונה ולא עשה כל פעולה נוספת. המתווך הראשון טען כי במועד הביקור בבנין הסגור, רצה לתאם עם הרוכשים פגישה למחרת, כשהבנין יהיה פתוח, על מנת להראות להם את הדירה, אך הם מסרו לו כי אינם מעונינים.

בית המשפט, הסתמך על פסקי דין קודמים, וקבע כי מבחינה עקרונית, גם מסירת כתובת הנכס בלבד, מבלי שהמתווך נקט בכל פעולה אחרת, יש בה כדי לזכותו בתואר הנכסף: גורם יעיל, וזאת בנסיבות בהם הוכח כי פעולה זו היה בה כדי להביא בסופו של דבר להתקשרות של הצדדים בעסקה. בנוסף,  קבע השופט כי הרוכשים פעלו בחוסר תום לב, סיכלו באופן מכוון את המשך פעילותו של המתווך הראשון, וזאת כדי לרכוש את הדירה מבלי לשם דמי תיווך, היות שהמתווך השני לא גבה דמי תיווך. לכן, בנסיבות אלה, המתווך הראשון הוכר כגורם היעיל באופן שזיכה אותו בדמי תיווך.

ההגיון שעומד בבסיס פסק הדין, הוא לתת הגנה מסויימת למתווכים. בית המשפט רצה למנוע מצב בו רוכשים יקבלו ממתווך כתובת של נכס, לאחר מכן יודיעו כי אין הם מעונינים בנכס ובהמשך השירות של המתווך, ויתקשרו ישירות עם בעל הנכס כדי לדלג על הצורך בתשלום דמי תיווך.

מענין לציין כי הפסיקה מצאה פתרון יצירתי נוסף למצבים בהם שני מתווכים טענו כי שניהם היו גורמים יעילים לקשירת עסקה, כאשר אחד החל במלאכה, אך השני המשיך מהנקודה בה הפסיק הראשון, וקידם את העסקה עד לחתימתה. בית המשפט העליון קבע כי בנסיבות מסויימות, כאשר הוכח כי שני המתווכים היו גורמים יעילים לסגירת העסקה, יש לחלק בינהם את דמי התיווך. מעין משפט שלמה ודרך למצוא פתרון שלא יקפח איש מהמתווכים.

מעבר לקריטריון המהותי שאומץ בחוק מהפסיקה, קרי היותו של המתווך גורם יעיל, יתר הדרישות הן דרישות טכניות לחלוטין. החוק והתקנות שהותקנו בעקבותיו קובעים כי המתווך יהיה זכאי לדמי תיווך, רק אם החתים את הלקוח על הזמנה בכתב, שתכלול את כל הפרטים שלהלן: זהותם של המתווך והלקוח (כולל מספרי זהות); סוג העסקה (שכירות או מכירה);, תיאור הנכס נשוא העסקה; המחיר המשוער של העסקה; סכום דמי התיווך;

לכאורה, פירוש מצומצם של לשון החוק והתקנות, אמור לגרום לכך שבכל עסקה בה יהיה חסר ולו פרט אחד מהפרטים הנ"ל, לא יהיה זכאי המתווך לדמי תיווך, אף אם נקשרה עסקה והוא עונה על המבחן של הגורם היעיל.

ואולם, בית המשפט בבואו לפרש את החוק והתקנות, מפעיל את שיקול דעתו ואינו פוסל באופן מוחלט על הסף כל מקרה בו יש פגם טכני בהסכם התיווך, אלא הוא מפעיל מבחנים משפטיים מקובלים כדי להחליט לגופו של ענין.

פסק הדין המענין ביותר בנושא, ניתן בבית המשפט המחוזי בתל-אביב בפרשת בן אור מרדכי. בית המשפט ערך אנלוגיה בין הדרישות הטכניות שבחוק המתווכים לדרישות הצורה והכתב שבחוק המקרקעין ולכללים הרגילים שמתווה חוק החוזים המאפשר להשלים בחוזה פרטים חסרים לפי נוהג. כפי שעם השנים ניתנה פרשנות מקלה לדרישות הכתב הטכניות שדורש חוק המקרקעין, כך מאפשר בית המשפט פרשנות מקלה בחלק מהמקרים בהם לא מתמלאות במלואן הדרישות הטכניות בחוק המתווכים ובתקנות.

בנסיבות פסק הדין, נערך הסכם בין מתווך לבין לקוח, אולם חסרו בהסכם מספרי הזהות של המתווך והלקוח ונטען כי גם מחיר העסקה לא צוין באופן מפורש.

בית המשפט קבע כי העובדה שלא פורטו מספרי הזהות, אין בה לכשעצמה כדי לפסול את הסכם התיווך, ודאי בנסיבות בהן אין כל מחלוקת ביחס לזהות המתווך והלקוח.

ביחס למחיר העסקה, קבע בית המשפט כי מדובר בפרט מהותי וחשוב שחסרונו בהחלט יכול להביא לפסילת הסכם התיווך, אולם בנסיבות המקרה שהובא בפני בית המשפט, צויין כי תקציב הלקוח הינו "300" והיה ברור לצדדים כי מדובר בתקציב מוערך של 300,000 ₪ לרכישת דירה. מאחר ובתקנות נקבע כי יש לציין את המחיר בקירוב, ולא את המחיר המדוייק של העסקה, הרי שההסכם ענה על הדרישה שבחוק. בהערת אגב נאמר בפסק הדין, כי יתכן ופסיקה בעתיד תקל עוד יותר על הדרישה לציין את מחיר העסקה בהסכם התיווך.

לסיכום הנושא מצטט השופט מתוך ספרות בתחום החוזים, שגורסת כי בדרישות הצורה הטכניות שבחוק, אין כל קדושה וניתן לתת פרשנות מקלה  ולהפעיל שיקול דעת על-מנת לבדוק אם מטרת החוק מקויימת.

למרות שפסק דין זה ניתן לפני למעלה משנה בבית המשפט המחוזי, ניתן למצוא פסקי דין שניתנו בבית משפט השלום לאחר מכן, שנותנים פרשנות שונה לפיה הסכם שלא עמד בדרישות הטכניות, דינו להפסל. למיטב ידיעתי, הענין טרם הובא לדיון ממשי בפני בית המשפט העליון, ונראה כי רק לאחר שינתן פסק דין מנחה של בית המשפט העליון, תהייה אחידות בפסיקה של בתי המשפט השלום.

בענין אחר קובע חוק המתווכים כי אמנם מתווך רשאי להסכים עם לקוח על בלעדיות ביצוגו, וזאת אם הדבר נכתב במפורש בהסכם התיווך. החוק קובע גם כי במקרה של הסכם בלעדיות לתיווך ביחס לדירה, כאשר לא צויינה תקופת הבלעדיות, הרי שהיא תסתיים תוך 30 יום מיום החתימה על הסכם התיווך.

 

סגירת תפריט