אחריות ופיצוי על ליקויי בניה

רבות דובר גם במדור זה על ההגנות שמעניק חוק המכר (דירות) לרוכשי דירות חדשות מקבלן או מוכר אחר עליו חלות הוראות החוק , לדוגמא, מי שרכש דירה חדשה כדי למוכרה. בין היתר, קובע חוק המכר (דירות) תקופות בדק ואחריות, בהן יחוייב הקבלן לתקן ליקויים שיתגלו בבניה, כאשר לכל סוג של ליקוי יש תקופת בדק שונה. מרוץ תקופת הבדק מתחיל מיום בו נמסרה הדירה לקונה ותקופת האחריות (שלוש שנים) מתחילה מתום תקופת הבדק לכל ליקוי וליקוי.

אחריותו של הקבלן היא לתיקון כל אי התאמה שתתגלה, זולת אם הוכיח המוכר שאי ההתאמה נגרמה בשל מעשה או מחדל של הקונה. החוק קובע מעין חזקה לפיה כל אי התאמה הינה באחריותו של הקבלן (לצורך הנוחות אתייחס ברשימה זו למוכר עליו חל החוק כ"קבלן"), מתוך הנחה כי ליקוי בתקופה הקרובה לתקופת הבניה, סביר להניח כי נגרם כתוצאה מפגם בבניה, אולם הקבלן יכול לסתור את החזקה הנ"ל, אם יוכיח שאי ההתאמה נגרמה עקב מעשים או מחדלים של הקונה. מעשים אלה מתבטאים בדרך כלל בביצוע עבודות ושינויים בדירה ע"י הקונה או ע"י בעלי מקצוע ששכר הקונה לא באמצעות הקבלן שמכר לו את הדירה.

שאלה המתעוררת לעיתים הינה, מה קורה בסיטואציה כגון זו: בדירתו של הקונה התגלתה רטיבות, הרטיבות יכולה לנבוע מעבודות איטום לקויות של הקבלן או מעבודות שביצע השכן מלמעלה במרפסת דירתו. מי נושא באחריות במקרה זה? לכאורה, החוק פוטר את הקבלן רק במקרה בו יוכיח הקבלן כי הקונה עצמו ביצע עבודות שגרמו לאי ההתאמה, ולא במקרה בו צד שלישי (השכן) הוא שיכול היה לגרום לנזק, אולם בתי המשפט קבעו כי אם יוכיח הקבלן כי הליקוי נגרם כתוצאה מעבודות שביצע צד שלישי – שכן לדוגמא – אזי ישוחרר הקבלן מאחריותו כלפי מי שרכש ממנו את הדירה בה נגרם הנזק. הנטל להוכיח זאת מוטל על כתפי הקבלן, ובכל מקום בו יש ספק, הספק יפעל לטובת הקונה והקבלן יחוייב בתיקון ולא יוכל להפנות את הקונה אל השכן.

נקח לדוגמא מקרה נוסף: קבלן מכר דירה לקונה א', קונה א' מכר את הדירה לקונה ב', האם חייב הקבלן לשלם לקונה א' פיצוי בגין ליקויים שהתגלו בדירה, או שמא מכירת הדירה קוטעת את הקשר המשפטי ומשחררת את הקבלן מאחריות בגין תקופת בדק ואחריות?

בת.א. 164/93 כהן פרי ואחרים נגד רמט בע"מ ניתן לפני מספר ימים פסק דין בתביעה שהתגלגלה בין כתלי מערכת המשפט כ- 11 שנים. בין היתר, נדונה בפסק הדין השאלה בדבר אפשרותו של קונה שרכש דירה ומכר אותה בשנת 1992, לקבל פיצוי מהקבלן שבנה את הדירה, בגין נזקי רטיבות שהתגלו בשנת 2000, דהיינו 8 שנים לאחר שמכר את הדירה לקונה ב'. קונה ב' לא היה צד להליך המשפטי.

בית המשפט, בהתבסס על הלכות קודמות של בית המשפט העליון, קבע כי מכירת הדירה אינה פוטרת את הקבלן מתשלום פיצוי לקונה א', שכן חוק המכר קבע סטנדרטים של אחריות החלה על קבלנים, ולקונה יש התחייבות חוזית של הקבלן, ולכן על הקבלן לפצות את קונה א', אף אם זה מכר את הדירה לקונה ב'.

השופט משה דרורי הביע בפסק הדין את עמדתו, לפיה אם גם קונה ב' היה צד להליך המשפטי, ניתן היה ליצור מעין יריבות משפטית ישירה בינו לבין הקבלן, ולחייב את הקבלן לשלם את הפיצוי לקונה ב', אף כי אין בינהם כל קשר חוזי וחוק המכר אינו חל מפורשות ביחסים בין הקבלן לקונה מדור שני. דברים אלה נאמרו אגב אורחא, באופן שאינו מחייב, ומענין יהיה לראות כיצד יתיחס בית המשפט למקרה שכזה לכשיובא בפניו.

סגירת תפריט